投資提示

長線投資，投資二手房比較實際，可選擇40平方米以下的單位，樓齡不要超過八年如無大量資金，應避開區(qū)域，而以主要商務區(qū)為核心，沿**沿線投資長線投資者應盡量將金額較大的物業(yè)先辦理按揭，后再辦理金額較小單位的按揭只要價格與二手市場存在差價，拍賣市場上被查封的先進居住用房就有投資價值

近日，隨著廣州市國土房管局和產(chǎn)權(quán)交易所2005年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)陸續(xù)披露，各大中介研究部門也相應作出了2005年廣州房地產(chǎn)投資總結(jié)和對2006年的展望。有行內(nèi)專家分析提出，2006年普通市民投資房地產(chǎn)較好把轉(zhuǎn)到二手房市場，并采取“以低利率貸金額多，以高利率貸金額少”的新手段。而也有行家預測，“先進居住用房禁止拍賣”規(guī)定的更新，將令拍賣市場成為更旺的投資熱土。

投資對象：二手市場成

行內(nèi)專家認為，做長線收租投資，珠江新城和天河北仍是2006年普通投資者一個不錯的選擇。但由于政府加大了對珠江新城的各項市政配套的投入，在2006年新推出的公寓項目售價不菲，據(jù)估算，單身公寓的價格也可能要40萬元左右，均價很可能高達1萬元/平方米左右。因此中原研究部副經(jīng)理劉志武建議，普通投資者沒有大量資金，就應該避開區(qū)域，以主要商務區(qū)為核心，沿**沿線展開投資。因為“租房人的心理跟購房人差不多，當區(qū)房租較高時，在交通便利的情況下，會考慮到稍遠地段租房”。目前，隨著**三號線頭段開通，赤崗一帶的房屋售價、租價已有逐步上升的趨勢。

而據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示，2005年廣州市10區(qū)新建商品住宅成交量為917.89萬平方米，同比減少4.7%；二手住宅成交量為612.54萬平方米，同比增長8.1%,廣州房地產(chǎn)購賣的天平已經(jīng)明顯開始傾向二手市場。而觀察2006年甫推出的一手樓盤，可發(fā)現(xiàn)其定位都非常高端，而且戶型面積大、價格高，普通投資者很難將其作為投資對象。因此，許多行內(nèi)人士都表示，要長線投資，還是將眼光放到二手市場比較實際，這樣才不會“心有余而力不足”。

另外，有投資研究人士表示，如果投資者想降低投資風險的話，應該注意兩點：一是投資40平方米以下的小面積單位，針對單身出租客，或者考慮60~75平方米的小型兩房戶型；另外，樓齡較好在2~8年，既可以收租作為主要的投資目的，在價格合適的時候也可以順利出手。

投資手段：要善用銀行資金

投資手段方面，劉志武提出，如果普通投資者學會善用銀行資金，對投資將大有幫助。他說，由于銀行會根據(jù)客戶從銀行貸款購屋的套數(shù)來確定新申請貸款的利率，所以長線投資者（即有計劃購購多套物業(yè)投資）應盡量將金額較大的物業(yè)先辦理按揭，后再辦理金額較小單位的按揭，從而“以低利率貸金額多，以高利率貸金額少”。

比如王先生計劃投資兩套物業(yè)，分別為甲房40萬元、乙房20萬元，個方案是先購甲房再購乙房。購購甲房時，40萬元貸款七成即28萬元，銀行按5.51%的年利率批準；而再購購乙房時，銀行只可能批準作六成12萬的貸款，利率也可能提高到6.12%，因此兩套單位的頭付共計20萬元。

而個方案，如果先購乙房再購甲房，乙房可以先作七成14萬元的貸款，利率為5.51%；而甲房則要作六成24萬元貸款，利率也可能會提高到6.12%或者更高。這樣，王先生高利率的貸款多了12萬元，付出的利息自然就多了，而頭付也提高了10%，成為22萬元。

“先進居住用房”成亮點

2005年，“先進居住用房禁止拍賣”的規(guī)定一度令拍賣市場不動產(chǎn)標的物供應量出現(xiàn)萎縮。2005年11月14日，較高人民法院出臺新規(guī)定：“對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債?！?

拍賣研究人員周峰表示，該規(guī)定對2006年的拍賣市場將起到相當大影響，因為“先進居住用房”中，很多是樓齡較短的物業(yè)，由于沒有房產(chǎn)證不能在二手市場流通，但卻可以在拍賣市場購賣。所以，大量的住宅將在2006年涌入拍賣市場，并改變2005年拍賣市場“無筍貨”的狀況。對于投資者來說，只要其價格與二手市場存在差價，投資新機就存在于拍賣市場上被查封的先進居住用房。（記者 林琳）

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