家住西城區(qū)的王女士來電話說，自己手里有一筆閑置資金，想通過商鋪的投資獲得收益。但是看看現(xiàn)在市場上商鋪的廣告，鋪天蓋地都是承諾自己的店面收益率有多高、能在多短的時間內(nèi)收回投資?？墒?，比起在購房時見到的各個方面的咨詢和解釋，商鋪投資方面的常識介紹卻。王女士問，如果自己打算購購商鋪的話，應(yīng)該注意哪些問題。

●自算收益率做到心里有底

對于普通投資者來說，在投資商鋪時，較關(guān)注的應(yīng)該就是收益情況如何了。成業(yè)行市場拓展拓展部長肖宇介紹說，關(guān)于如何計算商鋪的投資收益率，有很多種算法，較簡單的計算方式就是稅后月租金減去當(dāng)月物業(yè)管理費等開支，再乘以12個月（也就是按全年無閑置情況計算），然后再除以物業(yè)購置的總價款，得出的結(jié)果就是此處商鋪的年收益率。如果是按揭貸款投資的話，在月租金中還要減去每月償還的按揭款。

投資商鋪主要還是看投資者手中的自有資金量和計算投資收益與還貸金額之間的收益水平。商鋪投資風(fēng)險很大，而且是一個長線的投資，一般一個商鋪的投資需要15年左右的時間才能收回，很少有可能出現(xiàn)一次性收回投資成本的情況出現(xiàn)。一般商鋪的投資收益率在8%-10%之間，如果收益率過高或過低都會存在風(fēng)險：過低容易導(dǎo)致在預(yù)定期限內(nèi)成本無法收回；而收益率過高往往是開發(fā)商單方面片面計算得出的結(jié)果，在實際經(jīng)營當(dāng)中往往很難兌現(xiàn)。

同時，商鋪的收益率不能一概而論，要有區(qū)別對待。比如同樣一個商業(yè)集群中，不同位置、不同朝向都會影響到后期不同業(yè)態(tài)的選擇與進駐。此外，不同的業(yè)態(tài)也會給物業(yè)投資帶來不同的收益水平，比如餐飲、娛樂這些業(yè)態(tài)的盈利水平肯定是較高的，而像便利店、超市這些店面的利潤水平則偏低。所以，一種業(yè)態(tài)的利潤決定著商家承租店面時的租金水平，畢竟對于承租的商家來說，租金是要分攤到經(jīng)營成本當(dāng)中的。所以，對于房主，在出租商鋪時，必須考慮到承租者的業(yè)態(tài)及其本身可能擁有的利潤。當(dāng)然，不同業(yè)態(tài)對店面的消耗程度也是不同的，這些都要作為出租時房主必不可少的考慮要素，這樣才能做到心中有數(shù)。

●謹慎投資別輕信“高收益、高回報”

正像王女士在很多廣告里都看到過的一樣，多數(shù)開發(fā)商在出售自己的商鋪時都會打出“高收益、高回報”的招牌，以此來吸引投資者購購。但是，理性的投資者千萬不要被開發(fā)商單方面畫出的“美好藍圖”弄昏了頭腦，對收益率要有一個理性的判斷。

肖宇告訴記者，很多時候開發(fā)商在廣告中提到的收益率都是一種理想狀態(tài)下的計算結(jié)果，實際當(dāng)中收益率也是會隨著外部環(huán)境和租金水平等市場客觀因素而產(chǎn)生波動。市場上不成文的規(guī)律就是商業(yè)需要不斷通過經(jīng)營的改善而獲得收益率的穩(wěn)固增長，而開發(fā)商一般承諾的收益率都不是可變的，也就是說更多地采用了固定收益率。所以開發(fā)商提供給客戶的并沒有把收益率的提高所帶來的盈利返還給客戶，客戶無法通過投資獲得盈余。因此，很多時候開發(fā)商把投資收益率承諾得過高，這時候投資者就更要當(dāng)心了，因為開發(fā)商如果愿意在銷售階段就給自己套上后期支付高收益率的枷鎖，這是很不正常的，沒有任何開發(fā)商會冒著這么大的風(fēng)險而經(jīng)營下去，先進的可能就是開發(fā)商會將后期經(jīng)營委托給其他的商業(yè)管理公司，而自身則在獲得高額的銷售收入后順勢脫離。因此在投資這樣的商鋪時更應(yīng)該保持高度的謹慎和理智。

除此之外，在投資商鋪的時候，一定要看商鋪的位置和所在位置未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α２煌奈恢眠m合的業(yè)態(tài)也是截然不同的。如果個人投資商鋪，投資者又是較終的直接經(jīng)營者，那么投資和收益之間的關(guān)系就比較好確定了。如果個體僅僅是投資者，而非經(jīng)營者，那就要計算一下較低的投資收益率，還要看看未來的委托經(jīng)營管理者是誰，并做好較壞的打算，也就是說，看看可能帶來的較低投資收益率能否接受。對于那些大型商業(yè)中的產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資更要慎重，因為這類商業(yè)經(jīng)營的好壞不能直接由商鋪所有者掌控，投資者獲得收益的可能性完全掌握在經(jīng)營者手中，投資者沒有參與權(quán)和決定權(quán)，是比較被動的。

　　　　　(作者：高彤)

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