青島市是我國較早建立土地儲(chǔ)備制度的城市。經(jīng)過多年的實(shí)踐，初步實(shí)現(xiàn)了建設(shè)用地管理方式上的轉(zhuǎn)變，走上了土地資產(chǎn)經(jīng)營的道路。

成果：

土地經(jīng)營成果豐碩

青島市土地儲(chǔ)備制度自１９９９年建立以來，不斷加大征用、收回、收購?fù)恋氐牧Χ龋⒋罅訌?qiáng)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣工作。截至目前，全市通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地３００多宗，面積１０００多公頃，出讓總價(jià)款近７０億元人民幣，取得了可喜的成績。該市的具體做法為：

一是“成批收地、統(tǒng)一操作、逐步變現(xiàn)”，實(shí)現(xiàn)企業(yè)用地的“退二進(jìn)三”。推進(jìn)國有企業(yè)改革，加快企業(yè)用地的變現(xiàn)，特別是關(guān)閉企業(yè)、停產(chǎn)整頓企業(yè)及實(shí)行政府救助的困難企業(yè)，由市企業(yè)改革與組織結(jié)構(gòu)調(diào)整專業(yè)小組確定名單后，統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃、立項(xiàng)，統(tǒng)一收地、納入儲(chǔ)備，統(tǒng)一評(píng)估、核算補(bǔ)償費(fèi)用，統(tǒng)一簽訂收地協(xié)議、進(jìn)行企業(yè)補(bǔ)償，較后根據(jù)規(guī)定以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式統(tǒng)一出讓。

二是堅(jiān)持“五統(tǒng)一”，加快城市發(fā)展用地的開發(fā)和建設(shè)。政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行壟斷，強(qiáng)化對(duì)土地市場(chǎng)管理的集中統(tǒng)一專業(yè)，對(duì)城市建設(shè)用地實(shí)行“五統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地（收地）、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理。在集中統(tǒng)一管理土地的基礎(chǔ)上，按照“規(guī)劃先行、配套先行、環(huán)境先行”的原則，對(duì)城市建設(shè)發(fā)展用地提前進(jìn)行規(guī)劃，并通過統(tǒng)一的前期開發(fā)建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升土地價(jià)值后，再按規(guī)定進(jìn)行土地供應(yīng)。

三是“統(tǒng)一調(diào)控、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”，建立城鄉(xiāng)土地經(jīng)營聯(lián)動(dòng)機(jī)制獲得成功。從２００２年開始，青島市區(qū)和各郊區(qū)市（區(qū)）通過市區(qū)兩級(jí)機(jī)構(gòu)的密切配合，聯(lián)合舉辦了城鄉(xiāng)儲(chǔ)備土地拍賣會(huì)，獲得良好的效果，這種形式有力地推動(dòng)了全市土地統(tǒng)一運(yùn)作、統(tǒng)一調(diào)控的“大儲(chǔ)備”機(jī)制形成。

城鄉(xiāng)土地聯(lián)合拍賣，有利于形成統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，擴(kuò)大了土地拍賣的宣傳力度，提升了土地資產(chǎn)價(jià)值。

問題：

土地供求矛盾突出

盡管青島土地資產(chǎn)經(jīng)營取得了令人矚目的成績，但在土地資產(chǎn)經(jīng)營剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡中，仍然有不少矛盾亟待解決。

近年來青島房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，而土地供應(yīng)力度卻相對(duì)不足，從而導(dǎo)致土地供求矛盾的不斷加大，進(jìn)而導(dǎo)致了土地價(jià)格的高漲。２００３年８月２８日拍賣的四宗市區(qū)土地，平均增值率達(dá)２２２％，四方區(qū)土地樓面地價(jià)平均達(dá)到２０００元／平方米左右。

土地供求失衡，特別是普通商品住宅用地的供求失衡，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。今年以來，市內(nèi)四區(qū)大量擬儲(chǔ)備“招拍掛”的增量土地被劃為經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，如李滄區(qū)李村河南１３００畝土地、下王埠２００畝土地、十梅庵３００畝土地，在儲(chǔ)備前期工作將完成的時(shí)候，都被規(guī)劃定為經(jīng)濟(jì)適用房用地，無法作為商品房用地供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房用地以劃撥方式供應(yīng)，不產(chǎn)生土地收益，影響了土地收益。

而協(xié)議出讓土地的比重依然過大，收益偏低。去年１～８月份，協(xié)議出讓土地面積３１７８公頃 占出讓總面積的８９．７２％ 純收益７８７７２．７２萬元，占出讓總收益的３３．４８％；招拍掛出讓面積３６４公頃，占出讓總面積的１０．２８％，純收益１４４９８７．６４萬元，占出讓總收益的６６．５２％。

方向：

突破土地經(jīng)營瓶頸

這兩年青島根據(jù)土地市場(chǎng)新的變化和國家產(chǎn)業(yè)政策，努力在變中求發(fā)展，以取得土地資產(chǎn)經(jīng)營的新突破，他們的主要做法是一是建立“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的新型土地管理體制。通過這一體制，政府切實(shí)將土地管理和土地市場(chǎng)的控制權(quán)掌握在手中，實(shí)現(xiàn)政府宏觀調(diào)控與市場(chǎng)配置相結(jié)合的土地資源配置方式，推進(jìn)土地集約利用，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)和土地資源優(yōu)化配置，真正發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的作用。

實(shí)現(xiàn)“三個(gè)一”的管理體制，必須做到一個(gè)局管地，依法行政，統(tǒng)一管理；一支筆批地，科學(xué)決策，統(tǒng)一指令；一個(gè)口供地，政務(wù)公開，統(tǒng)一運(yùn)作。

二是推進(jìn)“規(guī)劃超前、計(jì)劃超前、資金超前、開發(fā)超前”的土地經(jīng)營機(jī)制。通過規(guī)劃的先導(dǎo)作用，將控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制覆蓋到全市城市總體規(guī)劃范圍，并對(duì)特定區(qū)域做好修建性詳細(xì)規(guī)劃，使土地儲(chǔ)備和供應(yīng)做到依據(jù)規(guī)劃，用好規(guī)劃，落實(shí)規(guī)劃。對(duì)“退二進(jìn)三”的企業(yè)存量土地，一次性納入儲(chǔ)備計(jì)劃，儲(chǔ)備分批次收回或收購。對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，堅(jiān)持配套先行，通過基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)，將土地進(jìn)行熟化，提高升值率，實(shí)現(xiàn)土地收益化。

三是理順“規(guī)劃儲(chǔ)備、計(jì)劃儲(chǔ)備、實(shí)物儲(chǔ)備”三個(gè)層次 。改變現(xiàn)在土地儲(chǔ)備運(yùn)作中“即收即賣”的狀況，通過“規(guī)劃儲(chǔ)備”、“計(jì)劃儲(chǔ)備”、“實(shí)物儲(chǔ)備”的三個(gè)層次，提升土地儲(chǔ)備價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略調(diào)整。

規(guī)劃儲(chǔ)備。根據(jù)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，把城市發(fā)展規(guī)劃用地全部納入“規(guī)劃儲(chǔ)備”范圍，規(guī)劃主管部門對(duì)“規(guī)劃”儲(chǔ)備范圍內(nèi)的土地，提前進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制。

計(jì)劃儲(chǔ)備。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“五年計(jì)劃”和城市發(fā)展近期目標(biāo)，對(duì)“規(guī)劃儲(chǔ)備”范圍內(nèi)的土地，制定土地儲(chǔ)備發(fā)展計(jì)劃，納入土地“計(jì)劃儲(chǔ)備”范圍，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以根據(jù)土地儲(chǔ)備發(fā)展計(jì)劃提前預(yù)征用或預(yù)收回（收購）。

實(shí)物儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)土地儲(chǔ)備發(fā)展計(jì)劃，制定土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃，并根據(jù)年度計(jì)劃，通過征用、收回、收購或置換，進(jìn)行土地儲(chǔ)備實(shí)質(zhì)性運(yùn)作。

四是加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)拍賣工作，形成土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣的制度化和程序化。大力推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣，嚴(yán)格執(zhí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的通知》（國土資源部令第１１號(hào)），《山東省國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣辦法》，除涉及國家安全和保密要求外，要事先向社會(huì)公開城市建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，明確供地位置、面積、用途等，商業(yè)、金融、旅游、娛樂、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，以及同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，原則上都必須以招標(biāo)、拍賣方式提供。

土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣制度要形成制度化、程序化，市區(qū)土地行政管理部門聯(lián)合舉辦公開出讓活動(dòng)，應(yīng)爭取每兩個(gè)月至少舉行一次土地招標(biāo)拍賣會(huì)。　　　　　(作者：陳祖開、柳書)

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