房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

市場(chǎng)定位是其中必不可少的一個(gè)組成部分，而市場(chǎng)定位中戶型定位又是其中的一個(gè)。戶型定位可分為戶型面積定位和戶型結(jié)構(gòu)定位兩個(gè)內(nèi)容。戶型面積定位在消費(fèi)者購(gòu)房過(guò)程中起著舉足輕重的作用，加上戶型面積確定因素眾多、復(fù)雜，而且戶型面積定位又有其特點(diǎn)，因此值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。下面談?wù)剳粜兔娣e決定的幾個(gè)基本要素。

基本生活需要

目前一套現(xiàn)代商品住宅一般包括臥室、廳、廚房、衛(wèi)生間等功能單元，這是基本生活所需，必須滿足，此其一；其二，僅就這些單元來(lái)說(shuō)，其面積大小至少要滿足人員活動(dòng)、采光通風(fēng)、家具電器等物件擺放的需要。臥室中主人房的要求較高，面積要求大，而且主人房帶衛(wèi)生間這種做法越來(lái)越普遍。起居室中沙發(fā)、茶幾是必備的，很多人還喜歡擺放觀賞花木。就餐也要有一定的空間位置。衛(wèi)生間三件套不可缺少，且互相之間要有適當(dāng)?shù)目臻g距離，目前把洗漱和就廁分開是一種趨勢(shì)。廚房少于4平方米不可接受。

置業(yè)消費(fèi)心理

置業(yè)消費(fèi)可以分為一次置業(yè)和二次置業(yè)（或多次置業(yè)）。對(duì)于一次置業(yè)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其置業(yè)主要考慮的是居住的實(shí)用性和合理性，也就是達(dá)到安置和居住的目的就可以了。而二次置業(yè)的動(dòng)機(jī)相對(duì)復(fù)雜，簡(jiǎn)單概括為以下幾種類型：種是為了改善居住環(huán)境，進(jìn)行以小換大、以低檔換高端的形式，選擇自己更滿意的住宅；種是投資目的。購(gòu)了房子以后，進(jìn)行一定的裝修，再租出去賺錢，或購(gòu)房后，等待時(shí)機(jī)出售賺錢；第三種是購(gòu)給父母或親人居?。坏谒姆N是上述幾種類型的組合。 字串5

頭次置業(yè)者購(gòu)購(gòu)住房的面積普遍偏小。二次置業(yè)者如果是屬于上述種類型或包含了種類型的組合，則對(duì)所購(gòu)住房的要求是面積大、舒適性強(qiáng)、功能齊全，較好還能體現(xiàn)主人的尊嚴(yán)感、自豪感和成就感。如果屬于投資目的類型，則投資者對(duì)戶型面積的要求會(huì)隨著社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)狀況的不同而有所變化。在目前的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件下，一般傾向于投資小面積住宅，從租房市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，小戶型住宅遠(yuǎn)比大戶型住宅有利于出租。對(duì)第三類來(lái)說(shuō)，也是小面積為主要考慮，因?yàn)楦改讣捌渌H人人數(shù)一般不多，要求也不會(huì)很高。

政府規(guī)定出于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的目的，國(guó)家對(duì)商品住宅的基本使用空間有明確的規(guī)定。某些大城市在這方面還制定了詳細(xì)的規(guī)范。這些規(guī)定、規(guī)范也是衡量住房在使用上是否合理的依據(jù)。

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，住宅房?jī)?nèi)個(gè)人使用空間的面積如下：

臥室：9—16平方米

衛(wèi)生間：4—6平方米

廚房：5—6平方米

客廳：12—40平方米

按照1995年11月下發(fā)的深圳市微利商品房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，微利商品房每戶建筑面積標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅每套面積控制在65平方米以內(nèi)，高層住宅每套面積控制在75平方米以內(nèi)。 字串3

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