如果把去年四季度比喻成“開盤潮”，那用“開盤荒”來形容今年的情形，則再貼切不過了。

　　雖然政策調控在加碼、銀根一再收緊、成交量持續(xù)下滑，但開發(fā)商的資金鏈似乎還未到“臨界點”。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，大部分一、二線城市11月份的房地產(chǎn)供應量將出現(xiàn)大幅下滑。這將是自調控以來，頭個全國范圍的供應低潮。

　　究竟是什么原因，在市場如此看空的情況下，在所有人都預計開發(fā)商應該“低價快銷”的情況下，出現(xiàn)這樣的情況？

　　11月份全國迎來“開盤荒”

　　根據(jù)某國內大型房地產(chǎn)網(wǎng)站測控的數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，全國29個大中城市中，24個大中城市普通商品住宅項目11月計劃開盤量環(huán)比10月大幅下降，北京、深圳、廣州降幅在五成左右，貴陽降幅達到77.3%。

　　數(shù)據(jù)顯示，全國29個大城市中共有564個普通商品住宅項目計劃于11月開盤，較10月計劃開盤量降31.3%，10月，29個城市商品住宅項目計劃開盤821個。其中，包括廣州、成都、長春在內的七個城市11月計劃開盤量環(huán)比10月降50%以上，貴陽降幅，達到77.3%；另有北京、深圳、廣州、杭州、武漢等17個城市的商品住宅項目計劃開盤量均有不同程度的降低。僅有上海、東莞、福州三個城市住宅項目計劃開盤量較10月有所上漲；海南、昆明兩城市11月計劃開盤數(shù)量與10月持平。

　　調控逼開發(fā)商集體觀望

　　自新政調控以來，全國先后已有十多個城市頒布“限購令”，而且城市的數(shù)目還在不斷增加，雖然都是暫時行為，但這一情形使得許多城市的購房者迅速陷入觀望，部分城市退房率大增。同樣的，許多開發(fā)商也被迫陷入觀望。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的推算，在深圳因限購令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房>二手房成交1.5萬套，9月較后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計算，深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過3000套，約占年度成交總量的十分之一。退房將主要集中在簽了認購書而未網(wǎng)簽者，以及交了定金而未過戶者，還將引致很多糾紛。

　　而北京等地的可能退房數(shù)量更是接近萬套，全國因為二次調控帶來的頭付增加可能在四季度增加超過10萬套左右的退房。

　　開發(fā)商“手里有糧心中不慌”

　　根據(jù)央行公布的《三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，三季度金融機構房地產(chǎn)貸款新增約為3400億元，對比上半年的數(shù)據(jù)來看，出現(xiàn)大幅下滑。

　　成交量暴跌、銀根收緊、加息、限制融資，在經(jīng)過了大半年的調控之后，還不加大推盤量，開發(fā)商的資金鏈能支持住嗎？在這點上可能出乎許多人的預料。

　　現(xiàn)在正是各上市公司公布三季度報告的時候。根據(jù)已公布的44家房地產(chǎn)上市公司三季度報告顯示，這些上市公司三季度末手中持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額達到1062億元，龍頭老大萬科更表示，公司三季度所持的資金較中報時大幅增長，至315.4億元。

　　從數(shù)據(jù)中筆者注意到，雖然在“國十條”等樓市調控下，但中國樓市銷售額似乎并沒有受到明顯影響。已發(fā)布三季報的開發(fā)商前三季度營業(yè)收入超過1004億元，依然不差錢。但這并不表明，調控未起作用。

　　筆者注意到，大部分上市房企的負債率相比二季度出現(xiàn)上漲，資金壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。而各方對今年四季度和明年一季度的預期普遍看低，也使得未來長達半年的時間內，開發(fā)商的資金壓力將會不斷加重。

　　面對調控，行業(yè)龍頭萬科表示：“政策出臺以來，在售項目的來訪量普遍回落，客戶成交意愿也明顯下降?！鳖A計隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，投資性需求將進一步受到抑制，市場整體銷售速度將放緩，可售存貨量將有所增加。

　　房價四季度將二次下探

　　“從新政后各城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)就不難看出，價格的降幅要比成交量小得多?！绷掷僬f。

　　“雖然近幾年房地產(chǎn)利空政策頻頻出臺，但樓市調控效果一直維持‘小跌猛漲’的格局。今年更是經(jīng)歷了史上較嚴厲的輪和輪調控，但對樓市成交量的影響大于對價格的影響?！睙o論是調控還是加息，對中低端樓盤的影響大于對高端樓盤的影響。

　　即便如此，兩位業(yè)內人士都認為，目前無論是政策因素、金融因素，還是市場因素，都不支持樓市的大幅復蘇。林蕾告訴筆者，房地產(chǎn)市場成交量和價格的轉變通常分為幾個階段：量跌價平——量升價平——量升價漲——量跌價平——量價齊跌——量升價跌。她認為，目前市場應該處于量跌價平的階段，預計今年年底至明年年初將進入量價齊跌。

　　一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴筆者，今年9、10月份全國許多城市成交量出現(xiàn)大幅回升，很大原因是由于開發(fā)商加大放盤量，而這些樓盤也經(jīng)過長期的客戶積累。但11月份以后，隨著供應量和需求量的雙降，樓市又將會進入一個淡季。“為了沖擊業(yè)績，預計有部分開發(fā)商會選擇‘降價快銷’的策略。不排除有個別資金壓力大的企業(yè)，選擇降價，但降幅不會太大?！彼A計，四季度房價將會再次下探。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！