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劉曉光:中國房地產商業(yè)模型創(chuàng)新
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 963 次
我們運作的模型,概括為一只公雞、一只母雞,公雞就是不斷開發(fā)不斷賣,母雞就是把商業(yè)積淀下來。
2010年8月11日-14日,2010博鰲房地產論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業(yè)精英參會,共議“新政下的中國房地產”。
以下為頭創(chuàng)置業(yè)集團董事長劉曉光先生12日上午的現場演講實錄:
劉曉光:我今天講的題目,因為是新政下的房地產,我想不談新政,談商業(yè)模型、談生意。
為什么講商業(yè)模型非常重要?因為大家知道中國房地產發(fā)展到今天,每個企業(yè)面臨的經營壓力很大,無論從生存需要、發(fā)展需要、競爭需要,可持續(xù)發(fā)展需要,還是從循環(huán)上、核心競爭力塑造上以及我們商業(yè)資產跟資本市場高度融合上,都是非常重要。
我記得七年前我曾經設計過一個模型,后來沒有很好的實施。當時我提出來我們拿出150億、150人、150個城市、150塊地進行整個的戰(zhàn)略循環(huán)。我也提出把管理模型進行變化,有信息采集平臺、項目評估平臺、資金調撥平臺、追蹤審計平臺等等。后來這個沒有實現,當時主要是人的問題、體制的問題。如果實現的話這一條線應該達到1000億以上。
今天簡單說一下商業(yè)模型的事。從頭創(chuàng)角度,我們主要業(yè)務是機械、地產、金融,我認為我們核心競爭力是在于把投行的技術和產業(yè)競爭力融合起來,兩個輪子互動。
這里有我們轉型基本情況、創(chuàng)新戰(zhàn)略舉措,我不多說了。我主要講業(yè)務模型創(chuàng)新。
現在搞房地產開發(fā),多數還是住宅、物業(yè),比較復雜一點是商業(yè)物業(yè)?,F在我們做新的城市這樣一個概念,這樣就把城市綜合體也好、商業(yè)地也好,我們的看法就是把它提高了一個層次。
網絡化以后的城市形態(tài)在發(fā)生變化,人們的寫字樓、住宅已經聯系越來越緊密。
我們做地產分三條線,一條是傳統(tǒng)的地產業(yè)務線。條線把地產跟基礎產業(yè)融合起來做,比如高速公路與地產、**與地產、水務與地產。第三條線,我們跟奧特萊斯的合作,把管理公司引進過來、品牌引進過來,能取得低價折扣,這是核心。
我們希望造一個新都市概念、新城市的概念,把概念再提高一點?,F在一共開了3個項目,大概300萬平方米,全國同時開工,資金量需求非常大。
我們把商業(yè)、住宅、旅游、娛樂、物流、度假等等,把它高度融合在一起。我們想以休閑購物概念為龍頭,打造一個大型的一體化的新都市的概念。
前面我說到它的核心在于能不能把世界優(yōu)質品牌引進過來,能不能用較低的折扣拿到手,能不能長期有序來循環(huán),這是做這個模型的觀念。另外這個模型有很多其他的要點,這里有很多很難的事情在商業(yè)模型轉型過程中。
頭先一個模型,資金量很大。我們如果做到15個大的以后,可能需要1000億現金,至少自己動用300、400億現金。錢從哪里來?怎么做?通過私募市場、資本市場等等,這是一條線。條線,從施工交鑰匙開始運轉。第三條線,商業(yè)管理。第四條線,不斷資金運作,什么時候私募、什么時候上市、什么時候分拆、什么時候資產證券化。
我們有一個圖講到他們互動的關系。這是一個他的模式(圖),包括低密度高端住宅、娛樂休閑,休閑的商業(yè)群、中高端住宅、購物、歐洲生活體驗,還有一些關聯體驗等等。
實際上較后的核心是一個休閑購物的概念、低密度生態(tài)住宅的概念。這里較核心的,它實際上品牌的優(yōu)勢。真正的品牌引進過來,價格在3、4折,一線品牌占40%左右,這樣對中國人吸引力還是很大。
我們運作的模型,概括為一只公雞、一只母雞,公雞就是不斷開發(fā)不斷賣,母雞就是把商業(yè)積淀下來。這是我們在構造轉型過程中一個方面。整個運作期限大概8-10年時間,15、16個項目。它的特點我就不多說了。
運作過程我也不多說了,這是可持續(xù)的概念。運作這么一個大的載體,每個項目,當地地價升2倍以上。每個大的區(qū)域形成100、200億銷售額,帶動就業(yè) 1-2萬人,實現10億以上稅,對一個地方的可持續(xù)發(fā)展也是非常有意義的。
在這個里面來講,難點就是跟國際上品牌關聯公司的談判,我們讓了一個利,構建合資公司,我們占25%,他占75%,構造起來的這些東西,我們在商業(yè)模型改革上,往前走了一步。
我們有我們傳統(tǒng)的地產線,我們跟基礎設施產業(yè)結合起來的這條線,我們有創(chuàng)新的新都市地產項目,我們叫全價值、新生活、新都市的概念。這樣我們是想可能我們會走得更快一點,更加扎實一點。
當然這里面有很多矛盾的問題,我想商業(yè)轉型過程中,商業(yè)模型塑造過程中,恐怕他本身也是一件很痛苦的事情。
根據每一個企業(yè)的情況而進行。但是我們想做今天這個地產發(fā)展的時代,已經到了這個時代,我們應該從生存和發(fā)展的角度,從競爭的角度,從可持續(xù)發(fā)展的角度,從良性循環(huán)角度,從核心競爭力角度去塑造,能把我們地產和金融的結合上,地產和產業(yè)的結合上做得更好,發(fā)展的更快。
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