在不斷出臺(tái)旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控措施的情況下，廣西壯族自治區(qū)的北海市當(dāng)了一回“出頭鳥(niǎo)”。

    近日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布信息稱，4月份全國(guó)新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅的城市是北海。依靠23.6%的驚人漲幅，北海力壓深圳(11.3%)和北京(10.7%)。建設(shè)部已就此事要求北海市有關(guān)部門作出解釋。

    人們的記憶再次泛起，北海，就是那個(gè)1992年—1993年房地產(chǎn)泡沫翻騰的北海，此次又成為房?jī)r(jià)飆漲的急先鋒。

    這不是偶然，一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，北海以10.1%的漲幅在全國(guó)僅次于深圳。剛剛處理完當(dāng)年泡沫破裂后留下的那130多座“爛尾樓”的北海，難道還會(huì)在樓市上重蹈覆轍？

    尷尬的

    5月28日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)的報(bào)告顯示，進(jìn)入今年以來(lái)，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，北海房?jī)r(jià)一再領(lǐng)跑，令人側(cè)目。

    6月4日，記者在離北海市約10公里的北海大道偏僻路段看到，正在銷售的一個(gè)樓盤(pán)打出特惠價(jià)：1700元每平方米。在這條城市主干道的兩旁，同時(shí)約有十多個(gè)樓盤(pán)正在銷售，場(chǎng)面火爆。

    而在近海的茶亭路附近，一般海景房售價(jià)已超過(guò)每平方米3000元。稍微上點(diǎn)年紀(jì)的北海人對(duì)這個(gè)數(shù)字并不陌生，1992年，同樣的價(jià)位也曾在這里出現(xiàn)過(guò)。當(dāng)年，全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱風(fēng)暴吹到北海，在北海掀起一股樓市泡沫，當(dāng)時(shí)北海樓市均價(jià)即已達(dá)到3000元/平方米。

    那時(shí)的北海房?jī)r(jià)在全國(guó)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，可惜好景不長(zhǎng)，1993年，全國(guó)銀根緊縮，來(lái)自全國(guó)各地的開(kāi)發(fā)商、建筑隊(duì)頃刻間人去樓空，留下北海大道兩側(cè)數(shù)十座“爛尾樓”(北海市稱之為“停緩建工程”)。

    北海房?jī)r(jià)從泡沫破滅后的較低點(diǎn)800元/平方米開(kāi)始回升，近年來(lái)呈現(xiàn)明顯加速態(tài)勢(shì)。但是，面對(duì)23.6%的漲幅，北海市房產(chǎn)交易市場(chǎng)科科長(zhǎng)劉子平卻有自己的看法。

    劉子平告訴記者，該漲幅數(shù)字是國(guó)家統(tǒng)計(jì)總局城調(diào)隊(duì)通過(guò)抽樣形式統(tǒng)計(jì)出來(lái)的，因此并不全面。實(shí)際上，該對(duì)全市所有住房銷售情況的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，北海市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于23.6%，同比漲幅僅10%多一點(diǎn)。

    劉子平還指出，有關(guān)23.6%的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，國(guó)家統(tǒng)計(jì)總局城調(diào)隊(duì)與北海市事先并未進(jìn)行溝通。結(jié)果出來(lái)后北海市成為了各方關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)記者了解，國(guó)家建設(shè)部在看到這一數(shù)字后，專門打來(lái)電話，詢問(wèn)漲幅為什么會(huì)這么高，并且要求以書(shū)面形式向建設(shè)部作出匯報(bào)。

    北海市委宣傳部一位官員對(duì)記者表示，這個(gè)數(shù)字(23.6%)太敏感，國(guó)家不會(huì)看你有什么特殊原因，只在意你是不是漲得太快了，快了就要打擊。

    但是，在劉子平看來(lái)，北海之所以漲幅高，確實(shí)是有特殊原因的。

    為什么是23.6%？

    “現(xiàn)在漲這么快，完全是因?yàn)橹暗幕鶖?shù)太低了！”劉子平說(shuō)。據(jù)他介紹，北海市去年4月樓市均價(jià)約為1600元/平方米，當(dāng)時(shí)樓市里多為當(dāng)年“爛尾樓”改造后的商品房。

    當(dāng)年的樓市泡沫，給北海一共留下了136個(gè)“停緩建工程”，總建筑面積200多萬(wàn)平方米。

    2002年12月，經(jīng)北海市多次爭(zhēng)取，財(cái)政部同意給予北海市與海南省同樣的優(yōu)惠政策，減免處置這些工程的營(yíng)業(yè)稅和契稅。借著政策東風(fēng)，北海自2003年開(kāi)始以全市之力，集中處置這些城市“瘡疤”。

    優(yōu)惠政策在去年底到期，北海正好也基本完成處置工作。“這些樓享受政策優(yōu)惠，成本也低，因此價(jià)格也較低。”劉子平說(shuō)，“進(jìn)入今年以來(lái)基本都是新建樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，北海房子的價(jià)格自然就快速升上去了。”

    北海市的一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商邱文華贊同劉子平的說(shuō)法。這位1992年就投身北海樓市開(kāi)發(fā)的老“行家”還指出，現(xiàn)在很多外地人來(lái)北海購(gòu)房，比例估計(jì)占所有購(gòu)房者的六七成。

    作為全國(guó)知名的旅游城市，北海連年被評(píng)為“全國(guó)宜居城市”，加之當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界還專門赴甘肅蘭州和黑龍江等地進(jìn)行推介，吸引了很多外地購(gòu)房客。與上世紀(jì)90年代初期不同，當(dāng)時(shí)許多外地人來(lái)購(gòu)地建房搞開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在外地人士基本都是前來(lái)購(gòu)房的。

    邱文華和劉子平都認(rèn)為，國(guó)家提出北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的概念，也極大地吸引了外地人。這一點(diǎn)與1992年何其相似！1992年4月，也正是在北海召開(kāi)的一次全國(guó)性會(huì)議上傳出風(fēng)聲，北海將成為我國(guó)大西南出海通道的重要港口，由此引發(fā)了當(dāng)年的北海開(kāi)發(fā)熱潮。

    與1993年之后的十?dāng)?shù)年北海地產(chǎn)低迷期相比，邱文華認(rèn)為，現(xiàn)在新建樓盤(pán)的拿地成本和建筑成本都提高了，樓價(jià)自然也就提高了。

    今年5月，北海市銀灘一地塊拍出歷史新高價(jià)格——每畝168萬(wàn)元，樓面地價(jià)達(dá)到1000元/平方米。“在這塊地上建房子，不賣到3000元/平方米賺不到錢。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

    15年前，北海地價(jià)也曾如此瘋狂，一畝地從10萬(wàn)元炒至100萬(wàn)元的比比皆是。

    “北海現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就像當(dāng)年的北海地價(jià)一樣，都是被外地人抬高的！”37歲的出租車司機(jī)于海不滿地說(shuō)。他說(shuō)，今年過(guò)年以后，眼睜睜地就看著房?jī)r(jià)升了好幾百，“恐怕遲早要像當(dāng)年那樣崩盤(pán)”。

    不僅是于海，北海市的部分政協(xié)委員也發(fā)出了類似的擔(dān)憂。除了要向建設(shè)部寫(xiě)報(bào)告之外，劉子平近來(lái)還得草擬一份給政協(xié)委員的相關(guān)答復(fù)。今年1月，部分北海市政協(xié)委員以“北海房地產(chǎn)怎么了，會(huì)不會(huì)形成泡沫”為題提交一份提案，要求相關(guān)部門作出答復(fù)。

    是的，23.6%，這個(gè)數(shù)字讓北海市的人們重新記起了15年前那個(gè)心頭上揮之不去的陰影。

    重回1992？

    北海人不會(huì)忘記，1992年開(kāi)始的那場(chǎng)泡沫給北海帶來(lái)多大的創(chuàng)傷：整個(gè)“九五”期間，北海GDP增速僅5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。2004年經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱主持的頭批14個(gè)沿海開(kāi)放城市20年的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估中，北海市位列倒數(shù)。這樣的后遺癥對(duì)于北海來(lái)說(shuō)影響巨大。

    如今，北海樓市又隱隱呈現(xiàn)當(dāng)年相似的苗頭。時(shí)過(guò)境遷，北海能否順利引導(dǎo)這又一輪地產(chǎn)熱潮？

    1993年時(shí)，北海曾涌現(xiàn)出全國(guó)各地1000多家開(kāi)發(fā)商。如今，在北海的開(kāi)發(fā)商也達(dá)到400多家，其中還有一些來(lái)自山西、黑龍江的礦老板。不過(guò)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前真正在北海進(jìn)行新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的僅約100家，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行舊項(xiàng)目維護(hù)等工作。

    1991年北海市城區(qū)僅9平方公里，到1992年竟批租土地67.75平方公里。截至去年，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工作還是消化以前的“停緩建工程”下來(lái)的大量土地。

    邱文華介紹說(shuō)，當(dāng)年炒地、炒批文、紅線圖、藍(lán)線圖，甚至復(fù)印件，紅紅火火，就是不做項(xiàng)目。但當(dāng)前在北海的開(kāi)發(fā)商必須要開(kāi)發(fā)出項(xiàng)目，否則就賺不到錢。

    當(dāng)年北海與海南樓市在全國(guó)是“一枝獨(dú)秀”，整個(gè)中國(guó)的大環(huán)境都還無(wú)法支撐當(dāng)年這兩地的房?jī)r(jià)，從而北海與海南也就“獨(dú)木難支”。但現(xiàn)在局面已經(jīng)大不一樣，近年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，去年，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格達(dá)3132元/平方米。北海即使以2000元/平方米計(jì)算，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年的全國(guó)平均水平。

    在邱文華看來(lái)，在經(jīng)歷了十多年停滯之后，目前的北海房地產(chǎn)正進(jìn)行著一次回補(bǔ)性發(fā)展，房?jī)r(jià)是向價(jià)值的理性回歸。

    據(jù)北海市發(fā)改委向本報(bào)提供的較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-4月，北海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.82億元，同比增長(zhǎng)61.68%。事實(shí)上，自2004年，北海市房地產(chǎn)投資即開(kāi)始顯著升溫，當(dāng)年北海房地產(chǎn)完成投資額8.86億元，同比增長(zhǎng)87.1%。

    1993年，北海樓市泡沫破滅之時(shí)，在北海的“停緩建工程”中沉淀資金高達(dá)200多億元。而此次統(tǒng)計(jì)顯示，該市房地產(chǎn)投資總額僅占全市投資總額的15%。同時(shí)，增速也低于城鎮(zhèn)投資和基本建設(shè)投資。

    隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的提出和建設(shè)，北海市強(qiáng)調(diào)“工業(yè)立市”，鐵山港15萬(wàn)噸港口建設(shè)、林漿紙一體化項(xiàng)目、北海石化等多個(gè)大項(xiàng)目陸續(xù)著手實(shí)施。北海市“十一五”規(guī)劃表明，其間北海生產(chǎn)總值年均增速15%，而且要讓“工業(yè)經(jīng)濟(jì)在生產(chǎn)總值中占主導(dǎo)地位”。

    劉子平認(rèn)為，這為北海房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因此不會(huì)形成泡沫。

    在北海人看來(lái)，15年前的那場(chǎng)建設(shè)熱潮，也并非一無(wú)是處，“起碼路修得很好，又直又寬，不像其他城市，曲里拐彎的！”在雙向六車道的城市主干道上，于海把車開(kāi)得飛快。也許，走上經(jīng)濟(jì)發(fā)展快車道的北海，足以撐得起重新啟動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

    在邱文華看來(lái)，在經(jīng)歷了十多年停滯之后，目前的北海房地產(chǎn)正進(jìn)行著一次回補(bǔ)性發(fā)展，房?jī)r(jià)是向價(jià)值的理性回歸。

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