《物權(quán)法》實(shí)施一月有余，成都、北京、長(zhǎng)沙等地相繼出現(xiàn)了以其作為維權(quán)依據(jù)的訴訟。近日，記者從不少律師事務(wù)所了解到，近期涉及《物權(quán)法》的案件數(shù)量明顯增多，并且還有很多消費(fèi)者前來(lái)咨詢(xún)相關(guān)問(wèn)題。對(duì)此，本報(bào)特邀四川博成律師事務(wù)所王茜律師對(duì)以下個(gè)案進(jìn)行詳細(xì)解讀。

善意取得受法律保護(hù)

案例：李女士出國(guó)多年，其在成都的房屋一直閑置。在李女士家中當(dāng)過(guò)保姆的劉某通過(guò)偽造財(cái)產(chǎn)與公證書(shū)的方式，將李女士的房子過(guò)戶(hù)到自己名下，并通過(guò)中介將房屋賣(mài)給了向某。為此，李女士將劉某和向某一起告上了法院，要求判決歸還她的房子或賠償房?jī)r(jià)及其他費(fèi)用。

律師：《物權(quán)法》明確規(guī)定了對(duì)房子等不動(dòng)產(chǎn)適用“善意取得制度”。只要能證明向某沒(méi)有和劉某惡意串通，沒(méi)有以明顯低于市場(chǎng)價(jià)購(gòu)購(gòu)到該房產(chǎn)，那么向某就是善意購(gòu)購(gòu)的第三人，法律將保護(hù)向某的交易安全。此案中，李女士有權(quán)依法向保姆劉某追討損失賠償；若因登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤造成損害的，李女士也可以要求登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)

案例：張先生、李女士于2001年建立戀愛(ài)關(guān)系，隨后同居。2004年7月，兩人考慮到將來(lái)結(jié)婚需要房子，便在成都購(gòu)購(gòu)了一套90平方米的商品房，房屋產(chǎn)權(quán)證上是李女士的名字。如今兩人分手了，但雙方都稱(chēng)該套房屋是自己獨(dú)自購(gòu)購(gòu)，張先生將李女士告上了法庭。

律師：《物權(quán)法》是以登記制度來(lái)確定產(chǎn)權(quán)歸屬，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”根據(jù)這一規(guī)定，在這起案件中，房產(chǎn)證登記的是李女士的名字，那么李女士就應(yīng)當(dāng)是這套房屋的產(chǎn)權(quán)人。但按照較高人民法院相關(guān)司法解釋?zhuān)绻麖埾壬軌蜃C明該房確系雙方共同出資購(gòu)購(gòu)，也可通過(guò)訴訟方式確認(rèn)并分割共有權(quán)。

“住改商”先征求利害關(guān)系人同意

案例：小李家住臨街的二樓，樓下的鄰居將住宅改了一下，門(mén)朝街外開(kāi)了一家小火鍋店，每天樓下人聲嘈雜，小李的屋內(nèi)也彌漫著火鍋的味道。小李去和鄰居理論，但鄰居認(rèn)為自己并沒(méi)有改變房屋的結(jié)構(gòu)，自己的屋子怎么利用都可以。

律師：對(duì)于這種業(yè)主改變住宅用途的問(wèn)題，以往的案件由于改變住宅用途的業(yè)主大部分都超出了正當(dāng)行使房屋所有權(quán)的權(quán)利界限，因此敗訴；但也有一小部分業(yè)主由于沒(méi)有改變住宅的房屋結(jié)構(gòu)獲得勝訴。《物權(quán)法》明確了這一問(wèn)題：業(yè)主應(yīng)該在將自己的住宅改變成經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)，征得像小李這樣有利害關(guān)系的業(yè)主同意，否則，業(yè)主可訴至法院要求其承擔(dān)恢復(fù)原狀等民事責(zé)任。

物業(yè)公用走道不能私占

案例：2005年12月，業(yè)主魏某向某房產(chǎn)公司購(gòu)購(gòu)4樓三、四、五、六號(hào)房，為了方便整體利用，雙方簽訂了約定：購(gòu)房人能夠使用此四間房子之間的走道。今年3月，魏某將此四套房租給某公司，并承諾承租方可以使用四套房屋間的公用走道。5月，魏某將裝修申請(qǐng)交物業(yè)公司，該公司答復(fù)稱(chēng)發(fā)現(xiàn)裝修設(shè)計(jì)對(duì)公用走道有使用不當(dāng)之處，故不準(zhǔn)予裝修，對(duì)此魏某因不能履行租賃合同而賠償20萬(wàn)元。魏某遂狀告房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司。

律師：魏某的“公用走道的專(zhuān)有使用權(quán)”源于其與被告某房產(chǎn)公司簽訂的約定，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房產(chǎn)公司無(wú)權(quán)對(duì)公用走道作出處分，更無(wú)權(quán)將公用走道確認(rèn)專(zhuān)有使用，雙方簽訂的約定無(wú)效。魏某與其他業(yè)主共同對(duì)公用走道享有共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，而不是享有專(zhuān)有使用權(quán)。

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