9月2日，SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹在博客上貼出了21家上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)負債表，統(tǒng)計顯示這21家公司總借貸為4000億元。招商證券分析師賈祖國指出，從凈負債率(剔除預收賬款)上看，地產(chǎn)行業(yè)的上市公司凈負債率有所提高，已經(jīng)從2009 年的-15%轉(zhuǎn)正變?yōu)?5%。
　　溫和的潘石屹遭遇善辯的任志強，不明就里的人以為二人是針鋒相對的“敵人”，事實上，二人私交甚篤。這樣的爭論也曾發(fā)生在10年前。彼時，任志強曾洋洋灑灑萬言寫了封信，名為《朋友之間的交流——潘總請我看現(xiàn)代城樣板間》，字字鋒芒，招招見血?？赐晷藕?，潘石屹很緊張，但卻不得不回應(yīng)，于是寫了回信《創(chuàng)新是需要勇氣的——“二道販子”給“菜農(nóng)”的回信》。

　　潘、任之爭背后，正是樓市迷茫混沌的僵局，漲價暗流蘊藏于降價大潮中。而潘石屹所言非虛，開發(fā)商的資金狀況的確在逐漸惡化中。

　　潘、任之爭后面的資金要素

　　潘石屹在“影響住房價格的幾個重要因素”文中提到，銀監(jiān)會出臺了“三個辦法一個指引”，即對開發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商，加劇了開發(fā)商資金的緊張，把開發(fā)商手里原來的活錢變成了死錢，尤其對那些毛利率不高、銷售建設(shè)過程慢、過去有過拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項的開發(fā)商影響會更大。而對預售收入進行專戶監(jiān)管的辦法，也對開發(fā)商運行資金的影響巨大。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運行資金中有超過50%來自預售收入，對預售收入的監(jiān)管、分階段放款，也是把開發(fā)商的部分活錢變成了死錢。

　　潘石屹總結(jié)說，受這些因素的影響，未來一年住房價格下跌壓力甚大。市場總是購漲不購跌，在房價下降的過程中成交量自然會減少，這是房地產(chǎn)市場不變的規(guī)律。

　　潘石屹還指出，目前樓市有一股強大的力量，讓住房價格和土地價格回歸理性，回歸常識，但一定還有另一股反作用力，已經(jīng)購購了房子的人和開發(fā)商肯定不愿意住房價格下降，但這只是一種愿望，擋不住供應(yīng)量的加大、回報率減少和企業(yè)資金緊張的三重壓力。

　　但任志強有不同看法。他認為，2008年開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的負數(shù)不僅是報表中的負債率，也是銀行存款中的短缺，而目前報表中的負債率中卻有大量的銷售回款，雖然計入了負債表，企業(yè)賬面上的現(xiàn)金是充足的。7月份到位資金量和完成投資額之間有14000多億的余額，而2008年則只有幾千億，兩者之間的差距巨大。今年的貨幣供給總量更比2008年翻番，銷售也比2008年增長25%以上。雖然總的開復工量增加了，但現(xiàn)金流緊張時可以放慢開發(fā)進度而減少資金流的支出，因此至少在相當一段時間內(nèi)不會出現(xiàn)斷裂的危險。

　　2010年與2008年的國內(nèi)外環(huán)境不同，把降價的預期寄托于開發(fā)商的現(xiàn)金流斷裂并不現(xiàn)實，這也不是重要的因素，過去兩年房價的大幅增長，讓開發(fā)商即使降價仍保留了利潤空間?！耙虼宋也粩嗪粲蹰_發(fā)商適度地降低價格，以保持市場的穩(wěn)定?！比沃緩娬f。

　　他認為，從擠開發(fā)商現(xiàn)金流的角度出發(fā)，以期實現(xiàn)房屋價格下降的目標，等于是“干塘取魚”的做法，必然會嚴重的影響到供給，其結(jié)果也必然導致后期因供求關(guān)系惡化而產(chǎn)生的報復性反彈，但愿不要出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

　　但潘石屹在較后的回應(yīng)中表示，沒有比開發(fā)商現(xiàn)金流斷裂更緊迫的能使開發(fā)商降價的原因了。為了說明此問題，SOHO中國的研究團隊專門分析了21家上市房地產(chǎn)公司的負債狀況(上市公司的資金狀況一般會比非上市公司好)，但得到的結(jié)論十分令人吃驚：較有實力的上市房地產(chǎn)公司A去年凈資產(chǎn)負債率為-1%，今年上半年為47%；今年排名、二的公司B，去年是-2%，今年上半年是45%；更讓人驚訝的是C公司，去年是136%，今年上半年是203%。這21家上市房地產(chǎn)公司的總借貸高達4000億元。

　　SOHO中國相關(guān)負責人告訴記者，對21家公司所做的統(tǒng)計表格是剔除了銷售回款部分所做的統(tǒng)計，而選取的樣本中既有A股上市公司也有H股上市公司。

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