合肥2022年第三批次一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷售；福建福州出現(xiàn)第 一個(gè)“現(xiàn)房銷售”地塊……近日，多地將“現(xiàn)房銷售”寫(xiě)入土地出讓文件中。僅今年以來(lái)，據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟(jì)南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷售”。

我國(guó)商品房預(yù)售制度始于1994年，在《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中予以明確，并專門制定了《商品房預(yù)售管理辦法》。近30年來(lái)，預(yù)售制在緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金困局、加快行業(yè)發(fā)展方面做出積極貢獻(xiàn)，但也在實(shí)踐中暴露出不少問(wèn)題，爭(zhēng)議不斷。

一些人呼吁取消預(yù)售制的理由是，一方面給購(gòu)房者帶來(lái)多種風(fēng)險(xiǎn)并造成難以承受之重。貨不對(duì)板、重復(fù)預(yù)售、質(zhì)量問(wèn)題、延遲交房、項(xiàng)目爛尾等問(wèn)題，讓一些購(gòu)房者付出了沉痛代價(jià)，也影響到樓市健康發(fā)展，導(dǎo)致一些樓房成了爛尾項(xiàng)目。另一方面，房地產(chǎn)融資體系日益完善可以解決行業(yè)資金困局。當(dāng)初建立預(yù)售制的初衷主要是解決開(kāi)發(fā)商資金不足，但如今多達(dá)十幾種的融資方式，如銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資、資產(chǎn)證券化、債券融資等，都可以解決開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題，預(yù)售制的使命似乎已經(jīng)完成。

直到今天為止，仍有一些人反對(duì)取消預(yù)售制，認(rèn)為如果取消預(yù)售制，開(kāi)發(fā)商建設(shè)能力會(huì)大幅下降，或者認(rèn)為預(yù)售制能大大提升房企資金周轉(zhuǎn)，解決目前房地產(chǎn)供需不平衡的問(wèn)題。言外之意是，預(yù)售制仍具有不可替代性，保留預(yù)售制房地產(chǎn)才能實(shí)現(xiàn)供需平衡健康發(fā)展。

針對(duì)預(yù)售制存在的弊病，一些地方開(kāi)始探索直接實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售制度，并取消商品房預(yù)售制度；一些地方則完善商品房預(yù)售制，尤其是加強(qiáng)資金監(jiān)管，防止被開(kāi)發(fā)商挪用；還有一些地方采取了柔性處置的方式——將“現(xiàn)房銷售”寫(xiě)入土地出讓文件中。

上述三種探索方式都有助于解決預(yù)售制弊病，值得肯定。相對(duì)而言，把現(xiàn)房銷售與土地出讓掛鉤，則是一種讓商品房預(yù)售制“柔性退場(chǎng)”的做法。這種方式既避免了“一刀切”取消預(yù)售制對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的強(qiáng)烈沖擊，也能實(shí)現(xiàn)逐步讓預(yù)售制退出歷史舞臺(tái)的目的。

北京、濟(jì)南、合肥等城市在多宗地塊出讓中提及“現(xiàn)房銷售”，這些地塊開(kāi)發(fā)的房子先行實(shí)施現(xiàn)房銷售，就有望從源頭避免預(yù)售制帶來(lái)的爛尾樓等問(wèn)題。這不僅保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益，也避免了預(yù)售制問(wèn)題給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和金融體系帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患，可謂一舉多得。

同時(shí)，此舉還釋放出一個(gè)清晰的信號(hào)，即取消商品房預(yù)售制是一種趨勢(shì)，這提醒開(kāi)發(fā)商不要再對(duì)預(yù)售制抱有幻想，而是應(yīng)該設(shè)想在沒(méi)有預(yù)售制的情況下如何解決資金或者生存發(fā)展問(wèn)題。這也給購(gòu)房人注入信心，并引導(dǎo)購(gòu)房人選擇“現(xiàn)房銷售”，倒逼預(yù)售制退場(chǎng)。

因此，多地將“現(xiàn)房銷售”寫(xiě)入土地出讓文件中，是商品房從預(yù)售制走向現(xiàn)售制的柔性處置方式，也是*適合我國(guó)當(dāng)下國(guó)情的方式。這樣做既避免了手段過(guò)于激進(jìn)帶來(lái)的市場(chǎng)隱患，也有利于推動(dòng)預(yù)售制逐步退出市場(chǎng)。雖說(shuō)商品房預(yù)售制*終會(huì)被現(xiàn)房銷售取代，但*好能有一個(gè)計(jì)劃圖和時(shí)間表。另外，也要確保土地出讓與“現(xiàn)房銷售”掛鉤的相關(guān)文件、約定，能不打折扣地落地，防止在實(shí)施中出現(xiàn)問(wèn)題。

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