近日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了10月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況以及房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，這是反映房地產(chǎn)市場運(yùn)行的兩組關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，10月各線城市新房和二手房價(jià)格環(huán)比均呈略降態(tài)勢，同比漲幅繼續(xù)回落。

整體測算70城新房價(jià)格指數(shù)，環(huán)比下跌0.3%，這是2015年一季度以來的*大跌幅；70城二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比也下跌0.3%，一二三線城市分別下跌0.4%、0.3%和0.4%。

房價(jià)下跌的城市數(shù)量增多，新房房價(jià)環(huán)比下跌的城市有52個，相比9月份的36個明顯增多；二手房降價(jià)城市數(shù)量達(dá)到了64個，大概有90%的城市出現(xiàn)了明顯的降價(jià)現(xiàn)象。

但更重要的是，下跌城市中80%左右的城市跌幅不超過0.5%，跌幅較小，其實(shí)還是微跌。

注意到房價(jià)微跌，并且成交量也在持續(xù)下行。1-10月，商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為7.3%和11.8%，繼9月以11.3%、16.6%創(chuàng)下年內(nèi)*低之后，仍然沒有看到止停的可能。

實(shí)際上，成交量自今年下半年已經(jīng)開始轉(zhuǎn)入下行通道。7月以來，單月銷售規(guī)模從同比增長開始轉(zhuǎn)為下降，8月和9月，降幅一直維持在兩位數(shù)。其中，作為傳統(tǒng)銷售旺季的9月，商品房銷售面積同比下降13.2%，銷售額同比下降15.8%。

開發(fā)投資數(shù)據(jù)方面也不容樂觀。

1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為7.2%，而這一數(shù)據(jù)年初為38.3%，年內(nèi)增速持續(xù)收窄。開發(fā)投資增速收窄與房屋新開工面積增速的持續(xù)下行緊密相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，1-10月，房屋新開工面積同比下降7.7%，其中住宅新開工面積下降6.8%。

土地端，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%，土地市場持續(xù)遇冷。

房價(jià)、銷量、開工面積、投資額、土地購置……上述所有數(shù)據(jù)均在驗(yàn)證著一個現(xiàn)象：樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷。

樓市遇冷有很多原因，但直接原因還是因?yàn)殄X不夠了，房地產(chǎn)信貸收縮引起的大型連鎖反應(yīng)。

今年下半年以來，包含“三道紅線”、房貸集中度管理等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融審慎管理機(jī)制全面落地，同時(shí)影響了個人按揭貸款和房企融資，需求端與供給端雙雙降溫。

其實(shí)之前多個城市已經(jīng)出現(xiàn)了住房按揭貸款額度受限、利率上升、放款時(shí)間不斷拉長的現(xiàn)象，抑制了需求釋放，導(dǎo)致需求端迅速冷卻，二手房價(jià)格開始下跌。

市場的冷卻導(dǎo)致銷售下行，房企的銷售回款下降明顯，而銷售回款恰恰是房企重要的資金獲取途徑之一。

房企的另一條資金獲取途徑——市場融資，也遭遇了全面收緊。

部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，一定程度上加劇了部分企業(yè)流動性緊張。

此外，疊加個別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。

由此，房企不得不加大促銷打折力度，新房價(jià)格繼而出現(xiàn)下降；以收定投也決定了房企的開發(fā)投資熱情下降，反過來影響土地市場熱度。

融資與銷售雙重?cái)D壓之下，也有部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)集中到期問題，繼而引發(fā)流動性危機(jī)。

看起來這是房地產(chǎn)市場的*冷冬天，但是冬天來了，春天其實(shí)也不遠(yuǎn)了。筆者預(yù)見，市場下行局面有望在年底或明年年初筑底。

首先，9月以來，央行多次表態(tài)“維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，并對部分金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度進(jìn)行糾偏。

其次，10月以來，金融信貸政策正在轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場的合理資金需求正得到滿足。10月房貸利率出現(xiàn)了年內(nèi)首 次下降，部分城市放款速度在加快；房企融資環(huán)境也在適度調(diào)整，有利于改善市場預(yù)期。預(yù)計(jì)到明年，房貸供需關(guān)系也將回歸正常，有利于合理住房消費(fèi)正常滿足。

但是需要注意的是，不應(yīng)該將政策的調(diào)整理解為“放松”，而應(yīng)該是“適度糾偏”，未來走向更傾向于“平穩(wěn)”。

高層在10月中旬的一次表態(tài)中，就曾對房地產(chǎn)市場做出定調(diào)，“房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變?！边@也意味著，房地產(chǎn)長效機(jī)制是一直未變的目標(biāo)，不會大幅放松，也不會強(qiáng)力加碼。

所有調(diào)整指向房地產(chǎn)的居住屬性和民生屬性，在弱化“投資品”的屬性后，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位仍然重要，并且將以新的面貌繼續(xù)發(fā)揮作用。

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