房地產(chǎn)中介企業(yè)和個人在調(diào)奄研究的基礎(chǔ)上.可就投資項(xiàng)目環(huán)境、市場條件、銷售預(yù)測等方面為房地產(chǎn)投資者作出分忻報告,為投資決策提供科學(xué)分析和依據(jù)。投資的風(fēng)險往往使投資者裹足,中介方從中介立場上公正地提出的意見和佐證,具有很大影響力。因此投資咨詢在房地產(chǎn)開發(fā)中顯得越來越重要。由于房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務(wù)類型較多,在此,僅以項(xiàng)目投資咨詢?yōu)槔?簡要闡述投資將詢服務(wù)運(yùn)作程序。房地產(chǎn)中介企業(yè)接受投資者委托后,應(yīng)分三步進(jìn)行工作:收集資料;科學(xué)分析;提出報告。
　　1.要收集和掌握地塊有關(guān)詳細(xì)資料
　　(1)先要對投資地塊的國家規(guī)劃進(jìn)行充分了解,耍了解國家規(guī)劃該地塊的土地用途是工業(yè)用地還是住宅周池,或是商業(yè)、文化教育、科技開發(fā)用地等,其次了解規(guī)劃允許該地塊的建筑容積率和建筑用地的密度,和本地區(qū)的總的城市規(guī)劃各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)(如允許日照時間界限,綠化比例等)。
　　(2)充分了解授資地塊周圍的城市道路、市政基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等現(xiàn)狀及其規(guī)劃發(fā)展情況。
　　(3)對投資地塊建設(shè)項(xiàng)目需要的能源供應(yīng)作了解,如電力和煤氣、自來水供應(yīng),郵電通信線路鋪設(shè)以及雨污水排放等項(xiàng)目需承組的投資情況及鋪設(shè)公用管線到發(fā)揮正常功能的時間。
　　(4)地塊內(nèi)需動拆遷情況,動遷單位和個人總戶數(shù)、人口、住房面積、公私房情況、人員結(jié)構(gòu)等資料。
　　2.科學(xué)地分析資料
　　確定投資建設(shè)的具體項(xiàng)目內(nèi)容和其規(guī)模的大小(商住綜合樓、金融用房、住宅周房、別墅、公寓、多層工業(yè)用房或作出售用的標(biāo)準(zhǔn)化高科技用房等)。提出的投資項(xiàng)目方案可以是兩個以上,供投資者選擇。分析的方法可采取定量分析法、專家討論法和經(jīng)驗(yàn)預(yù)測法等。
　　3.編制項(xiàng)目可行性研究報告書
　　接受投資咨詢后,經(jīng)過一段時間的工作以后,為委托者提供"項(xiàng)目可行性研究報告li--、這項(xiàng)報告書的主要內(nèi)容應(yīng)包括以下幾個方面:
　　(1)地塊概況。敘述投資地塊的地理位置.范周、周國環(huán)境現(xiàn)狀、規(guī)劃要求狀況。
　　(2)建議投資項(xiàng)目的分析意見。根據(jù)地塊概況,從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向、規(guī)劃要求的角度和項(xiàng)目建成投產(chǎn)后產(chǎn)品市場狀況的分析,對投資建設(shè)項(xiàng)目作可行性分析。
　　(3)估算投資額。根據(jù)建議的項(xiàng)目,計(jì)算投資地塊的前期工程投資額(購地費(fèi)、動遷費(fèi)、七通一平費(fèi)用及相應(yīng)的貸款利息等)、工程建設(shè)投資額(工程勘探、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)安裝、公用事業(yè)項(xiàng)目配套、設(shè)備機(jī)械購置費(fèi)等)。
　　(4)市場銷售價格分析和預(yù)測估算。主要對房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的銷售市場及價位預(yù)測,并估算支付了國家稅收、銷售費(fèi)用、項(xiàng)目投資成本、銀行貸款利率后,看一下有多少盈利,其盈利的周期是多少,是否能得到理想的回報;社會效益有多大等。另外對項(xiàng)目的風(fēng)險及存在的問題要客觀地作分析.不能隱瞞或縮小。如果有不同類型的兩個以上項(xiàng)目,作分析比較后要提出傾向性的建議。

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