海南、杭州等城市的房價近期出現(xiàn)大跌，這是一種短暫現(xiàn)象，還是房價大跌的開始？3月18日，國資委下令78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)，這是一個強烈信號，房地產(chǎn)如再“高燒不退”，可能面臨政府的“猛藥”整治，加大調(diào)控力度。

　　政策調(diào)控、銀根緊縮、匯率穩(wěn)定、人民幣升值期望變小、熱錢撤離等多重因素，不排除樓價下跌的可能。深圳地產(chǎn)路向何方？樂觀者認(rèn)為，暫時的停頓只是 個“逗號”，不改緩慢向上的方向；悲觀和懷疑論者擔(dān)心，深圳的高房價該劃“句號”了，房地產(chǎn)經(jīng)過短暫的停頓，將有掉頭下行的風(fēng)險。綜合來看樓市下行或?qū)⒊?為必然。

　　“政策門”冷卻高房價

　　2010年，隨著政策利好的退出，針對地產(chǎn)的各項調(diào)控政策的出臺，監(jiān)管措施也更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場正逐步冷卻。目前市場觀望氣氛日濃，置業(yè)者不敢輕易入市；發(fā)展商謹(jǐn)慎應(yīng)對，整個樓市呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。筆者預(yù)測：“調(diào)控政策必將對樓市產(chǎn)生重大影響，深圳樓市未來數(shù)年可能都不怎么樂觀?！?/P>

　　大量“經(jīng)適房”上市

　　深圳今年將建設(shè)5萬套保障性住房。今后數(shù)年，深圳的保障性住房——經(jīng)適房、廉租房將陸續(xù)上市，肯定給商品房帶來巨大影響，對于平抑高房價將起重要作用。城中村的改造和關(guān)內(nèi)外一體化發(fā)展，為深圳土地供應(yīng)提供了保障和路徑。

　　房價過度透支不堪重負(fù)

　　房價連續(xù)多年的上漲，樓市已被嚴(yán)重透支，人們在高房價的重壓下早已不堪重負(fù)。據(jù)統(tǒng)計到今年年初，一手樓成交快速回落，這種需求量極度萎縮的現(xiàn)象表明，目前深圳正處于市場需求被嚴(yán)重透支的高點，房價根本再無力前行。

　　房地產(chǎn)商“差錢”

　　房地產(chǎn)是個高投入行業(yè)。經(jīng)過去年的高房價時段，發(fā)展商可能今天“不差錢”，但不等于明天“不差錢”。隨著市場的疲軟，資金回籠放緩，銀行對房企的銀根緊縮，拿地的資金比例上升了50％，都將導(dǎo)致發(fā)展商“很差錢”，較終倒逼房價“低頭”。

　　產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移使人口“紅利”降低

　　多年來，根據(jù)深圳的產(chǎn)業(yè)政策，經(jīng)過結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)已發(fā)展成為金融、高科技產(chǎn)業(yè)為主的國際化城市，加工企業(yè)、高污染企業(yè)、制造業(yè)已退出深圳。深圳作為 移民城市，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整轉(zhuǎn)移，其人口也在不斷變化。據(jù)統(tǒng)計深圳人口有逐步減少的趨勢，這種趨勢對未來深圳房地產(chǎn)走勢將是負(fù)面的。對深圳樓市而言，人 口“紅利”較佳收獲期已過。

　　深圳“磁場”效應(yīng)減弱

　　深圳的高生活成本、緊張的節(jié)奏、高企的房價、產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移等，都使深圳“磁場”般的吸引力減弱。隨著內(nèi)地二三線城市的迅速崛起，來深圳淘金、創(chuàng)業(yè)的年輕人將呈遞減效應(yīng)，這將使深圳的房地產(chǎn)供應(yīng)穩(wěn)定下來，房價也將慢慢趨于穩(wěn)定狀態(tài)。

　　周邊城市樓市價差的拖累

　　東莞、惠州的房價多在5000元／平方米左右，很多惠陽大亞灣的房價才3000多元售價，只有深圳的三分之一或四分之一。周邊的低價樓市，也將有效抑制深圳房價的漲勢。

　　大交通拓展深圳空間

　　深、莞、惠聯(lián)動同城化發(fā)展，打開了深圳發(fā)展的瓶頸，擴大了視野和外延空間。特別是鐵路輕軌大交通的發(fā)展，人們出門更加便捷，真正實現(xiàn)一公里生活圈。

　　觀念裂變不作“房奴”

　　不為房所困，有個“窩”就行，這是網(wǎng)民的一句流行語?，F(xiàn)代人觀念在變，健康為本，勤奮工作，享受生活。不能為了房子而降低生活質(zhì)量，被房子綁為“人質(zhì)”，淪為“房奴”。

　　泡沫、熱錢撤離逼退行情

　　海南、惠陽的爛尾樓，很多人血本無歸。對高企的房價，筆者認(rèn)為樓市存在泡沫，有失控的危險，一旦泡沫破裂，爛尾樓的后果將影響整個經(jīng)濟。筆者預(yù)測：“人民幣升值期望變小，匯率穩(wěn)定，若熱錢撤離，也不排除房價連續(xù)走低的可能?！?/P>

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