我們走在大街上,如果稍作注意,可能會(huì)發(fā)現(xiàn),城市街頭的房地產(chǎn)中介比銀行還要多得多,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前僅深圳市內(nèi)具有完全資質(zhì)、資質(zhì)不全和沒(méi)有資質(zhì)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)近1000家,有關(guān)的從業(yè)人員也是一個(gè)龐大的數(shù)字。為什么會(huì)有那么多的人從事房地產(chǎn)中介,關(guān)鍵原因還在于房地產(chǎn)中介存在高額利潤(rùn)。
　　仔細(xì)分析可以看出,從事房地產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)主要包括以下兩+方面2一個(gè)是房屋的中介費(fèi)用,另一個(gè)是房屋的購(gòu)賣(mài)差價(jià)。
　　(一)房屋的中介費(fèi)用
　　從事房地產(chǎn)中介服務(wù),當(dāng)然會(huì)在房屋中介時(shí)收取一定比例的中介費(fèi),像房屋出租中介,費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)通常是半個(gè)月房租或干脆500元也到j(luò))鼠·二手房購(gòu)賣(mài)中介費(fèi)用一般約在房展銷(xiāo)售總價(jià)的3%左右(購(gòu)實(shí)雙萬(wàn)付給的中介費(fèi)相加),這個(gè)比例和中介方實(shí)際提供的服務(wù)和成本相比町還是比較高的。因此中介機(jī)構(gòu)通過(guò)收取正常的中介費(fèi)用,一般能給將其運(yùn)作的規(guī)費(fèi)、場(chǎng)地租金、辦公成本和人力成本,并且有適當(dāng)?shù)拿死?BR>　　(二)房屋的購(gòu)賣(mài)差價(jià)
　　但是中介機(jī)構(gòu)如果僅僅依靠收取單純的中介費(fèi)用,那么他還不足以獲取巨額利潤(rùn),實(shí)際上巨大的利潤(rùn)還是來(lái)自于房屋差價(jià)。以一個(gè)簡(jiǎn)單的例子來(lái)說(shuō)的中介的操作流程。
　　頭先房主通過(guò)某種途徑找到中介單位表達(dá)了準(zhǔn)備將某處私奮房屋出售的意思。該套房子面積、套型、朝向、樓層、地段、裝修等,價(jià)值約有30萬(wàn)元。
　　中介說(shuō)這房子并不是一定實(shí)不出好價(jià)錢(qián)這也需要我們中介良好的市場(chǎng)推廣和銷(xiāo)售技巧,如果你把房屋委托我方進(jìn)行銷(xiāo)售,我方可以在高子原價(jià)30萬(wàn)元的基礎(chǔ)上將它賣(mài)出去,當(dāng)然作為回報(bào),超出30萬(wàn)元的部分.中介應(yīng)當(dāng)收取其中的一部分作為報(bào)酬?；谶@種表面上的共同利益關(guān)系,房主同意了中介的方案,于是和中介簽訂了委挺賣(mài)房協(xié)議。
　　如果賣(mài)方的房子正在辦理按揭,房產(chǎn)證抵押在銀行。中介會(huì)說(shuō)我們公司可以給你先贖出來(lái)。當(dāng)然,天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐.中介得收房東一筆"融資費(fèi)句或叫"手續(xù)費(fèi)"。
　　其次,中介進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作,將房屋進(jìn)行包裝,聯(lián)系到購(gòu)方。中介以很專(zhuān)業(yè)的力式對(duì)房屋進(jìn)行推介,稱(chēng)房屋樓層好、地段好等等,該房屋房東要價(jià)36萬(wàn)元。如果購(gòu)方說(shuō)價(jià)格太貴中介會(huì)說(shuō):"這個(gè)價(jià)格是房東耍的我們?cè)俸头繓|談?wù)?"看看房東能不能再便宜些"。
　　此時(shí)一切的主動(dòng)以全部在中介手里了,至子房東的價(jià)格底線,中介到底和房東談沒(méi)談,購(gòu)方根本就不知道。
　　較終房屋以33"36萬(wàn)元不等的價(jià)格成交(此時(shí)中介會(huì)從眾多的購(gòu)家中,找出出價(jià)較高的-個(gè)。)例如:房子以34萬(wàn)成交.實(shí)方獲得32萬(wàn)元房?jī)r(jià)款,中介獲得2萬(wàn)元差價(jià)利潤(rùn),另外加上房屋中介費(fèi)。
　　如果實(shí)方簽了全權(quán)代理協(xié)議,購(gòu)賣(mài)雙方不見(jiàn)面,4萬(wàn)元差價(jià)中介會(huì)全部吃掉。
　　以上是中介運(yùn)作賺取房屋差價(jià)的方式,在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,不少中介公司也直接進(jìn)行資金運(yùn)作,現(xiàn)金收購(gòu)二手房.但其較終日的和銷(xiāo)售過(guò)程與以上均差不多。

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