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火爆“樓市打新”B面: 剛需擔(dān)憂“陪跑”
編輯:小陸 發(fā)布日期:2020-06-08 09:18:57 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 閱讀 1341 次
近期,“萬(wàn)人搖號(hào)”在房地產(chǎn)圈刷屏,起因是杭州市有超過(guò)6萬(wàn)個(gè)家庭一起搖號(hào)“搶”900多套房,整體中簽率不足2%。無(wú)獨(dú)有偶,南京、成都等部分城市此前也分別上演過(guò)“萬(wàn)人搖號(hào)”的“大片”。
《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在個(gè)別樓盤的“萬(wàn)人搖號(hào)”中,有碰運(yùn)氣者、投機(jī)者、放貸者疑似趁機(jī)參與運(yùn)作。對(duì)此,專家建議進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)政策。
人才優(yōu)惠政策
與樓市“打新”相遇
搖號(hào)買房(一手新房)由來(lái)已久,2017年7月份,上海市率先出現(xiàn)搖號(hào)買房;隨后,成都、南京、杭州、武漢、長(zhǎng)沙、深圳等城市也陸續(xù)實(shí)施。
以杭州市為例,2018年4月份,杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組發(fā)布《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷售工作的通知》,規(guī)定2018年4月4日起,杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托公證機(jī)構(gòu)采取公證搖號(hào)的方式開(kāi)展銷售工作。至此,杭州市開(kāi)啟了買房搖號(hào)的新旅程。
除了推出搖號(hào)買房舉措,杭州市在人才引進(jìn)的政策落實(shí)方面,也力度較大。
2020年2月24日,杭州市有關(guān)部門印發(fā)了《關(guān)于服務(wù)保障“抓防控促發(fā)展”落實(shí)“人才生態(tài)37條”的補(bǔ)充意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充意見(jiàn)》),其中 部分主要內(nèi)容的第2條提到,“支持高層次人才優(yōu)先購(gòu)房。”
據(jù)杭州市人力資源和社會(huì)保障局官網(wǎng)顯示,僅4月份(4月1日—4月30日17:30),杭州市一共新增了1383名高層次人才,且新增人數(shù)還在不斷上升。
當(dāng)然,急切“搶人”的不止杭州市,不少城市也早已將購(gòu)房?jī)?yōu)惠等舉措加入當(dāng)?shù)厝瞬乓M(jìn)政策中。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全梳理,僅5月份,就有寧波、鄭州、廣州、濟(jì)南等多個(gè)城市先后落實(shí)人才落戶、購(gòu)房補(bǔ)貼等方面的優(yōu)惠舉措。
有投機(jī)者、放貸者
趁機(jī)參與
仔細(xì)觀察“萬(wàn)人搖號(hào)”的幾個(gè)網(wǎng)紅樓盤發(fā)現(xiàn),被“搶”樓盤都有3個(gè)共同特點(diǎn):均價(jià)較低、與周邊二手房?jī)r(jià)格差懸殊、交付年限近。
至于參與“萬(wàn)人搖號(hào)”的群體,除了剛需外,還包括被“一、二手市場(chǎng)價(jià)格差懸殊”、買到便是賺到吸引的投機(jī)者碰運(yùn)氣者。因此,面對(duì)“優(yōu)先搖號(hào)買房”的利好,很多人都希望能夠擠上人才“陣營(yíng)”。
以杭州市為例,為了實(shí)施樓市調(diào)控,杭州市推出“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的雙限制度。從呈現(xiàn)的結(jié)果來(lái)看,新房?jī)r(jià)格比周邊二手房?jī)r(jià)格便宜。上述超過(guò)6萬(wàn)個(gè)家庭“搶”的名為遠(yuǎn)洋西溪公館的樓盤,平均銷售價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米,和周邊3.5萬(wàn)元/平方米—4萬(wàn)元/平方米的二手房?jī)r(jià)有一定的價(jià)格差,也就是說(shuō)一旦買到該樓盤的房,基本上就會(huì)出現(xiàn)至少每平方米7000元的收益。
家住杭州市余杭區(qū)的思思(化名)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,唾手可得的近百萬(wàn)元利潤(rùn)(房屋建筑面積為59平方米—190平方米,按 小的59平方米、7000元的凈收益計(jì)算,轉(zhuǎn)手就能賺近42萬(wàn)元,如果戶型較大,差價(jià)會(huì)更高)讓大家“瘋狂”起來(lái),大量家庭加入“碰運(yùn)氣”行列,都想獲得幾乎是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利的機(jī)會(huì)。
“有些購(gòu)房者家庭為了能在‘網(wǎng)紅盤’搶占一席之地,不得不廣撒網(wǎng)——在已開(kāi)盤的多個(gè)樓盤里報(bào)名申請(qǐng)搖號(hào)。但多數(shù)樓盤都需要驗(yàn)資(避免搖號(hào)中簽后沒(méi)有錢購(gòu)房的情況),驗(yàn)資要求和資金額根據(jù)各樓盤而定,一般會(huì)要求購(gòu)房者將滿足首付的資金存入指定銀行并凍結(jié),直至搖號(hào)公示結(jié)束后解凍。資金不足的購(gòu)房者只得抵押貸款或者選擇放款快的民間借貸,目前我咨詢的行情價(jià)為借100萬(wàn)元,5天需要7500元的利息?!睖?zhǔn)備幫父母置換房的李麗(化名)向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露。
記者據(jù)此估算發(fā)現(xiàn),民間借貸的折合成年化利率已經(jīng)超過(guò)了50%。對(duì)此,國(guó)浩律師(上海)事務(wù)所律師朱奕奕在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,剛剛獲得表決通過(guò)的《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定:禁止高利放貸,借款的利率不得違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定。此外,自2015年9月1日起施行的《 人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條確定,借貸雙方約定的利率未超過(guò)年利率24%,出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的,人民法院應(yīng)予支持。借貸雙方約定的利率超過(guò)年利率36%,超過(guò)部分的利息約定無(wú)效。借款人請(qǐng)求出借人返還已支付的超過(guò)年利率36%部分的利息的,人民法院應(yīng)予支持。
此外,《補(bǔ)充意見(jiàn)》中提到人才優(yōu)先傾斜為“首套房”,且杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局對(duì)人才搖號(hào)買房的具體操作進(jìn)行了解答,強(qiáng)調(diào)高層次人才應(yīng)以家庭為單位報(bào)名參加優(yōu)先搖號(hào)購(gòu)房。
但是,《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到,開(kāi)發(fā)商的搖號(hào)公示之中,對(duì)于人才的要求大多僅有“無(wú)房家庭”字眼。有購(gòu)房者擔(dān)憂,人才如果賣掉原房產(chǎn)算不算“無(wú)房家庭”,或者如果搖號(hào)成功后賣了相關(guān)房產(chǎn),還能不能再次參與優(yōu)先搖號(hào)。
杭州市某樓盤售樓處工作人員透露:“如果被認(rèn)定為杭州市高層次人才,哪怕之前已買首套房,只要賣出或過(guò)戶到其他人名下,還可享受購(gòu)買首套房?jī)?yōu)先搖號(hào)的權(quán)利。”
《證券日?qǐng)?bào)》記者就上述工作人員的說(shuō)法,致電杭州市人力資源和社會(huì)保障局尋求辨別真?zhèn)?,?duì)方稱杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局主要負(fù)責(zé)相關(guān)事宜;但是,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局工作人員解釋稱,杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)認(rèn)定。截至發(fā)稿,記者未能獲得官方正式回復(fù)。
此外,部分新房是準(zhǔn)現(xiàn)房,交房時(shí)間短對(duì)于投機(jī)者而言很吸睛。
“我前段時(shí)間已經(jīng)通過(guò)了人才認(rèn)定,正在考慮要不要騰出房票去搖號(hào)?!闭憬髮W(xué)某教授向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言,的確眼紅杭州樓市的倒掛紅利,但家人不同意此做法。
“遠(yuǎn)洋西溪公館的地塊早在2009年就已拍下,哪怕是11年前的樓盤、戶型也很老,但并不影響投資者蜂擁而至。畢竟購(gòu)買期房后,開(kāi)發(fā)商延期交房的情況仍較常見(jiàn),而購(gòu)買準(zhǔn)現(xiàn)房能減少推遲交房的風(fēng)險(xiǎn)。”家住杭州市西湖區(qū)的簫霄(化名)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者,恰恰由于是準(zhǔn)現(xiàn)房,激發(fā)了很多投機(jī)者的“搶房”熱情,甚至有的投機(jī)者會(huì)與一些手上有房票但沒(méi)錢買房的人合作,雙方約定如果中簽按照一定比例分享利潤(rùn)。
簫霄作為剛需購(gòu)房者,自2018年底開(kāi)始搖號(hào)買房,經(jīng)過(guò)9次搖號(hào)、歷經(jīng)將近1年才在2019年下半年買到房。簫霄說(shuō):“現(xiàn)在剛需購(gòu)房者需要和可以搖3輪號(hào)的人才拼手氣,中簽率更低,有些人等不及‘打新’, 終花高價(jià)買二手房。”
專家建議
進(jìn)一步優(yōu)化政策
對(duì)于各地人才可優(yōu)先搖號(hào)購(gòu)買首套住房這一政策,中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,一方面是為了吸引并留住高層次人才,以促進(jìn)區(qū)域創(chuàng)新與發(fā)展,提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面是為了消化本地住房市場(chǎng)增量和存量,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。
那么,如何防止政策被投機(jī)者濫用?盤和林認(rèn)為,要為政策打“補(bǔ)丁”。各地人才落戶、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等政策已逐漸精細(xì)化,但只要有利益存在,就不乏想“鉆空子”、想利用漏洞的人,如果搖號(hào)制度不健全就很容易給投機(jī)者留下“鉆空子”的空間。所以,需要建立一個(gè)健全、完善的搖號(hào)制度。
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)劉向東建議,要確實(shí)把優(yōu)惠提供給有需求的各類人才。
“針對(duì)‘萬(wàn)人搖號(hào)’、一二手房?jī)r(jià)價(jià)格懸殊等現(xiàn)象,相關(guān)政策也應(yīng)找準(zhǔn)施策方向,根據(jù)市場(chǎng)實(shí)踐及時(shí)‘轉(zhuǎn)向’。在切實(shí)保障優(yōu)惠政策能解決人才所急所需所盼的同時(shí),也能更好地保障普通購(gòu)房者的權(quán)益?!眲⑾驏|進(jìn)一步表示。
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