作為建立統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設用地市場的一項重要內(nèi)容，“農(nóng)地入市”的指導文件有望加快制定。

《中共中央 國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（下稱《意見》）近日印發(fā)，在推進土地要素市場化配置方面作出全面部署。

在去年的11月26日，中央全面深化改革委員會第十一次會議審議通過了該《意見》。

在建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場方面，《意見》要求加快修改完善土地管理法實施條例，完善相關配套制度，制定出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市指導意見。

新修訂的《土地管理法》已于2020年1月1日起施行，在土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地管理等方面進行了較大幅度的完善。

作為一項重要配套法規(guī)，今年3月30日，自然資源部已將《土地管理法實施條例（修訂草案）》對外公開征求意見。

不過截至目前，外界曾給予較大期待的《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市指導意見》尚未出臺，各個地方的“農(nóng)地入市”工作全面推進尚需更明晰的法律法規(guī)來指引，比如，哪些集體建設用地可以入市，怎么入市，入市之后的土地增值收益如何分配等問題。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，集體建設用地入市的政策今年預計會比較多，這對于后續(xù)農(nóng)村土地市場的發(fā)展有積極的作用。客觀上說，后續(xù)一些城市的近郊區(qū)市場或是土地改革力度大的區(qū)域。

農(nóng)地入市作為土地供應的一個渠道，雖然備受外界期待，但短期內(nèi)難以成為城市建設用地需求的主要供應來源。每年新增建設用地指標的多寡對地方政府而言，更為重要。

《意見》要求完善土地利用計劃管理，實施年度建設用地總量調(diào)控制度，增強土地管理靈活性，推動土地計劃指標更加合理化，城鄉(xiāng)建設用地指標使用應更多由省級政府負責。

由于中國一直實行較為嚴格的土地管控制度，地方上的建設用地指標一般要由相關部委來確定，在執(zhí)行過程中，容易出現(xiàn)計劃指標分配和項目用地需求不匹配的問題。

對此問題，自然資源部今年計劃改革土地利用計劃管理，精準投放增量。

自然資源部新聞發(fā)言人劉國洪3月21日在國務院聯(lián)防聯(lián)控機制舉辦的新聞發(fā)布會上表示，今年開始取消因素法分配，改為土地要素、計劃指標跟著項目走，以真實有效的項目落地作為配置計劃的依據(jù)，只要是實實在在有效的項目，符合規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和用地定額標準就給配計劃指標。通過這一改革，增量的安排上能夠做到更精準、更有效。

對于這項改革思路，浙江大學暨浙江省公共政策研究院研究員楊遴杰近日對 財經(jīng)表示，改革土地計劃管理方式，不再采取因素法分解指標，實行土地要素支撐跟著項目走，總量指標完全可以滿足需求。

“意思就是不按照以前“排排坐，分果果”的方式，每個省按照歷史上的數(shù)據(jù)參考加上一些小的因素調(diào)整，分配給每個省用地指標，而是哪里有好項目有重點項目，指標就分配給哪里。指標跟項目走，跟人的流動走，發(fā)展好的地方用地就保證供應，避免由于供地不足影響地方項目落地?！睏铄嘟苷f。

他認為，這個思路與近年來一直提倡的土地供應與城市人口增加和單位用地產(chǎn)出增加相掛鉤的說法吻合，確保指標向發(fā)展較快的城市傾斜。

除了新增土地供應，挖潛存量土地也是保障經(jīng)濟發(fā)展用地需求的一個重要途徑。

上述《意見》要求，充分運用市場機制盤活存量土地和低效用地，研究完善促進盤活存量建設用地的稅費制度。以多種方式推進國有企業(yè)存量用地盤活利用。

現(xiàn)有存量土地有多少？劉國洪表示，從目前掌握情況看，2017年以前批而未供的土地大概還有1450萬畝，“應該說存量盤活還有比較大的潛力”。

而2019年全國安排的新增建設用地計劃總量是500萬畝，換言之，2017年前的存量土地就已夠地方政府使用兩三年。

如何推動地方盤活存量？一個辦法是與增量掛鉤，胡蘿卜和大棒并舉。

自然資源部2018年出臺《關于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》，大力推進土地利用計劃“增存掛鉤”。具體來看，明確各地區(qū)處置批而未供和閑置土地具體任務和獎懲要求，對兩項任務均完成的省份，國家安排下一年度計劃時，再獎勵10%新增建設用地計劃指標；任一項任務未完成的，核減20%新增建設用地計劃指標。

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