二手房交易過程中出現(xiàn)的哪些問題需要注意和預(yù)防呢？本文列出了二手房買賣中的八大毀約現(xiàn)象，值得買賣雙方同時(shí)留意。

現(xiàn)象一、上家后悔不賣房

房市一路飆升，房?jī)r(jià)上漲，賣方違約情況由此增多。盡管房屋出賣方在房屋買賣合同中，約定了違約金的支付，但是，仍然有很多賣家不惜承擔(dān)違約金賠償作為代價(jià)，賺取差價(jià)。

點(diǎn)評(píng)：受市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)，采取違約方式，獲得漲價(jià)帶來的收益，此現(xiàn)象屬于典型的惡意毀約。民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則體現(xiàn)在合同法中，就是合同信守原則，均要求當(dāng)事人雙方遵守合同約定，合法正確地行使雙方的義務(wù)。同時(shí)，合同法中約定了違約責(zé)任，購(gòu)房者可以要求賣房人繼續(xù)履行合同。如果合同已不能實(shí)際履行，購(gòu)房人還可要求賠償相應(yīng)損失。

現(xiàn)象二、賣房家庭意見不一

買賣雙方簽訂的預(yù)約合同(包括定金、居間合同等)，出賣方往往只有部分產(chǎn)權(quán)人出面簽約，事后，其他共有人以未征得同意為由提出訴訟，要求確認(rèn)預(yù)約合同無效。

點(diǎn)評(píng)：此類現(xiàn)象往往比較復(fù)雜，需要具體分析。按照民法規(guī)定，共有人擅自處分共有房屋，如果其他共有人不追認(rèn)或者處分人事后沒有取得完全權(quán)利，此行為即屬于無效。

但現(xiàn)實(shí)生活中，往往一些當(dāng)事人利用該條款，明明簽約出售了房屋，卻以其他共有人不同意為由，要求確認(rèn)合同無效。一旦發(fā)生這類情況，必須首先基于事實(shí)判斷。通過各種事實(shí)和證據(jù)查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反對(duì)或者應(yīng)當(dāng)知道該買賣行為，那么在法律上也可以推定已經(jīng)征得了其他共有人默認(rèn)或者追認(rèn)，構(gòu)成民法上的表見代理，視為合同有效。

現(xiàn)象三、“包購(gòu)糾紛”不是違約

下家認(rèn)為既然與中介簽訂合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款， 未能買到房子，即是中介違約了。

點(diǎn)評(píng)：判斷是否違約得看合同如何約定。法律沒有規(guī)定中介公司有義務(wù)必須買到房，但是一旦中介公司作出承諾或者保證買到房屋，如果仍沒有買到，應(yīng)當(dāng)視為違約。

現(xiàn)象四、房子“不吉利”要退房

買賣雙方交易后，下家得知房屋中有人死亡或者門牌號(hào)中有“4”，以“不吉利”為由提出退房。

點(diǎn)評(píng)：這往往涉及到法律和風(fēng)俗的關(guān)系。一般來說，法律不會(huì)考慮迷信因素。但是，在一些特殊情況下，可能對(duì)購(gòu)房者的心理影響特別大，法官也會(huì)參酌這些因素，進(jìn)行利益考量。

現(xiàn)象五、“跳單交易”買賣方違約

為了省下中介費(fèi)，在中介介紹買賣雙方見面后，買賣雙方跳過中介私下交易，也屬于違約。

點(diǎn)評(píng)：中介公司的勞動(dòng)同樣受到尊重，中介公司為買賣雙方提供信息，起到了橋梁作用。在中介公司誠(chéng)實(shí)履行了中介義務(wù)后，如果買賣雙方違反合同約定，直接進(jìn)行交易，對(duì)中介公司也構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

現(xiàn)象六、買受人拒付居間費(fèi)

買受人以中介公司提供虛假信息、隱瞞重要信息等原因，拒付居間費(fèi)。

點(diǎn)評(píng)：中介公司有如實(shí)向客戶提供房屋真實(shí)情況的義務(wù)。承擔(dān)賠償責(zé)任必須要看客戶損失和中介公司的行為是否相當(dāng)，是否能夠構(gòu)成拒付理由。一旦因?yàn)橹薪楣镜碾[瞞行為或者虛假信息，造成了客戶重大損失，例如中介公司未將房屋上設(shè)定抵押的情況告知客戶，給客戶造成了重大影響，那么中介公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

現(xiàn)象七、彌補(bǔ)房屋漲幅差價(jià)

房?jī)r(jià)不斷上漲，在雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)房屋漲幅的情況下，起訴主張房屋漲價(jià)的差價(jià)損失。

點(diǎn)評(píng)：如果雙方當(dāng)事人在合同中約定了違約定金條款，收取定金一方如果違約，除了承擔(dān)雙倍返還定金外，如果不能彌補(bǔ)實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。

合同法上的損失除了實(shí)際的財(cái)產(chǎn)減少損失，還應(yīng)當(dāng)包括市場(chǎng)漲價(jià)等因素帶來的本應(yīng)獲得而不能獲得的間接損失。

現(xiàn)象八、下家反悔不買房

下家在雙方簽訂協(xié)議后，又以種種理由不購(gòu)房，要求中介公司退還意向金。

點(diǎn)評(píng)：意向金不是法律概念。首先根據(jù)當(dāng)事人在合同中具體的約定，判斷意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者預(yù)付款性質(zhì)，那么理應(yīng)不能退還。但是，如果雙方約定了退還意向金的條件，一旦對(duì)方行為不符合條件規(guī)定，那么應(yīng)當(dāng)退還這筆費(fèi)用。

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