很多購房者都知道買房是一件大事，不能有絲毫的偏差。二手房更是如此，交易周期長、辦理流程多，從哪一個角度來看，購房者都不應該湊合。如何快速、安全的進行交易呢？

一、簽訂合同前

1、要審查房屋權屬，確認房主真實身份

房屋所有權證（即房產證）是證明賣方對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易對買方來說存在得不到房屋的極大風險。因此，買方在簽訂合同前需要核實賣方的真實身份，即查看房產證上的產權人與賣方的身份證是否一致。

如果房屋屬于共有的，買方還要查看所有房屋共有人同意出售房屋的書面證明。因為如果只是部分共有人擅自處分房屋，那么合同未在其他共有人同意的情況下一般會被認定為無效。

2、了解土地的使用性質

都說買房需要落實兩證。這另外一本證就是土地使用權證。就是說買方應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，而出讓是房主已繳納了土地出讓金，買方對房屋享有較完整的權利。 還應注意的是土地的使用年限，目前我國根據不同用途的土地規(guī)定了不同的出讓年限，有40年、50年、70年和無期。如果一個房屋的土地使用權僅有50年，房主已使用20年，這時買方就得自己衡量，是否買同地段土地使用權為70年商品房會更劃算了。

3、實地查看房屋質量

這也是買方簽訂合同之前至關重要的一步。小編認為這步需要實地考察與詢問物業(yè)、鄰居相結合。

，觀察房屋的內部結構。如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等。

第二，查看房屋是否存在私自搭建違章建筑的情況。

第三，充分檢查房屋水、電問題。檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬；觀察屋內電線是否有老化的現(xiàn)象。

值得注意的是，由于是二手房，賣家可能做一些新裝修來掩蓋房屋缺陷。因此，買方要睜大眼睛，多個心眼，注意墻壁上是否有新裝修來掩蓋裂縫的情況。此外，買方還應該向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質量問題等等。

二、簽訂合同時

二手房買賣一般會涉及到兩個合同，一個是定金合同，另一個是買賣合同。

1、關于定金合同

根據調查，定金糾紛在二手房交易糾紛中占的比例較高。為了防止賣方收了定金之后提高房屋總價，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣買賣雙方都會有保障。

協(xié)議中約定定金后，即適用定金罰則。定金的認定非常嚴格，既要在合同中明確定金的數目，在出具收據時，也必須明確為“定金”二字（不要寫錯別字）。同時定金合同是一種實踐性合同，即只有實際交付了定金后，合同才成立，沒有實際交付的，也不成為定金。

2、關于買賣合同

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還是應約定清楚，如：合同主體、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

還應注意的是土地的使用年限，目前我國根據不同用途的土地規(guī)定了不同的出讓年限，有40年、50年、70年和無期。如果一個房屋的土地使用權僅有50年，房主已使用20年，這時買方就得自己衡量，是否買同地段土地使用權為70年商品房會更劃算了。

3、實地查看房屋質量

這也是買方簽訂合同之前至關重要的一步。小編認為這步需要實地考察與詢問物業(yè)、鄰居相結合。

，觀察房屋的內部結構。如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等。

第二，查看房屋是否存在私自搭建違章建筑的情況。

第三，充分檢查房屋水、電問題。檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬；觀察屋內電線是否有老化的現(xiàn)象。

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