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長(zhǎng)租公寓熱潮漸消,市場(chǎng)逐步回歸理性

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-06-11 09:18:36  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)  閱讀 670 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分,住房租賃市場(chǎng)近兩年受到廣泛重視,資本的助推和企業(yè)的開(kāi)疆?dāng)U土讓租賃市場(chǎng)熱情高漲。但在一年來(lái)的市場(chǎng)日漸出清后,長(zhǎng)租公寓漸歸平靜。

以租賃市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)的北京為例,今年來(lái),多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,北京住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)平穩(wěn)趨勢(shì),除少數(shù)區(qū)域租金略漲但漲幅低于往年外,其余多個(gè)區(qū)域租金與往年持平或略有下降。

租金的穩(wěn)定,首先來(lái)自于供應(yīng)量的增加和供需矛盾的緩和。公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),自2016年11月至2018年12月,北京共計(jì)成交租賃相關(guān)用地36宗,面積190萬(wàn)平方米,面積緊隨上海、杭州之后。

另一方面,租金價(jià)格的回落,也得益于市場(chǎng)理性的回歸。在經(jīng)歷了近兩年跑馬圈地、高價(jià)爭(zhēng)搶房源間接抬高租金等熱潮之后,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐步進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)作階段。

量?jī)r(jià)平穩(wěn)

與去年夏季住房租賃市場(chǎng)接連出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)高價(jià)爭(zhēng)搶房源、租金價(jià)格快速上漲的火熱情況相比,今年以來(lái),北京租房市場(chǎng)略顯“平淡”。

來(lái)自北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月份北京住房租賃市場(chǎng)繼續(xù)回落,成交量環(huán)比3月份下降18%,租金價(jià)格繼續(xù)延續(xù)下調(diào)趨勢(shì)。據(jù)會(huì)員單位數(shù)據(jù)顯示,4月份網(wǎng)端用戶瀏覽量環(huán)比下降,到門(mén)店求租的客戶亦明顯減少。實(shí)際上,不僅是4月份,今年以來(lái)北京租賃市場(chǎng)的成交節(jié)奏明顯放緩。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)貝殼研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年前4月房源7日內(nèi)出租率為21%,同比下降18個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn),租賃市場(chǎng)的成交難度明顯增加。

為了促成交易,業(yè)主只能調(diào)整預(yù)期、下調(diào)報(bào)價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年前4月,北京鏈家租賃房源中共發(fā)生12224次調(diào)價(jià),其中83%為下調(diào)報(bào)價(jià),同比增加 19個(gè)百分點(diǎn),且下調(diào)報(bào)價(jià)的占比在近半年呈現(xiàn)趨勢(shì)性增加。

在價(jià)格上,與往年春節(jié)后租金普遍上漲不同,據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位數(shù)據(jù)顯示,今年一季度大部分區(qū)域租金和去年持平,只有勁松、雙井、團(tuán)結(jié)湖等少數(shù)區(qū)域租金略漲2%左右,漲幅也低于往年。昌平的天通苑及石景山、通州、門(mén)頭溝、房山等區(qū)域租金價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì), 下降幅度達(dá)到8%,全市整體租金水平在此帶動(dòng)下呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。

“租金與去年持平,甚至部分區(qū)域租金出現(xiàn)下降,主要原因是整體上北京市人口連續(xù)兩年減少,以及長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)量的增加,且去年北京租金增長(zhǎng)較快,漲幅較大,今年有一定回落也屬于正常?!毙褫x領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

除了成交量回落、價(jià)格平穩(wěn)之外,貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2019年租賃的套均面積為78平方米左右,較2018年81平方米以上的水平明顯下降,也是近五年的 值。2019年一季度東西城成交占比為10.9%,呈現(xiàn)較為明顯的趨勢(shì)性下滑特征,而近郊(順義、大興、通州、昌平)的成交占比明顯增長(zhǎng)。

供應(yīng)增加

多家機(jī)構(gòu)指出,今年來(lái)北京住房租賃市場(chǎng)的平穩(wěn),得益于供應(yīng)量的增加和供需矛盾的緩和。

“租金與房?jī)r(jià)一樣,由供求關(guān)系決定。近年來(lái),北京在大力發(fā)展租賃市場(chǎng),包括增加開(kāi)發(fā)商自持的租賃住房,以及公租房的供應(yīng),租賃住房的供應(yīng)不斷增加,都會(huì)對(duì)房租價(jià)格起到調(diào)節(jié)作用?!饼埡谠⑾嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制重要組成部分,住房租賃情況近兩年受到政府高度重視。2017年8月,原國(guó)土資源部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,確定首批在北京、上海等13個(gè)城市試點(diǎn)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。從執(zhí)行情況來(lái)看,北京走在前列。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),北京在2018年實(shí)現(xiàn)集體土地租賃用地供應(yīng)209.2公頃,完成率105%。

公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),自2016年11月至2018年12月,北京共計(jì)成交租賃相關(guān)用地36宗,面積190萬(wàn)平方米,面積緊隨上海、杭州之后。從地塊分布來(lái)看,超60%地塊分布于五環(huán)和六環(huán)之間,大興區(qū)和海淀區(qū)是租賃用地主要分布區(qū)域,兩區(qū)域成交的規(guī)劃建筑面積已占北京市租賃相關(guān)用地總成交量的75%。據(jù)了解,按照此前住建部門(mén)的披露,今年計(jì)劃開(kāi)工的45個(gè)政策性租賃房項(xiàng)目包括0.8萬(wàn)套公共租賃房、3.5萬(wàn)套集體土地租賃房、0.3萬(wàn)套企業(yè)自持租賃房。

“據(jù)我們了解,北京市目前對(duì)住房租賃領(lǐng)域企業(yè)的監(jiān)管,一方面在多渠道增加租賃住房供應(yīng),促進(jìn)職住平衡,平抑房租;另一方面加強(qiáng)市場(chǎng)主體監(jiān)管,防范居住密度過(guò)高帶來(lái)的安全隱患,提升住房租賃服務(wù)水平。”龍湖冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“隨著北京對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)各類(lèi)違法違規(guī)行為開(kāi)展‘周周查’專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)的持續(xù)深入,市場(chǎng)已得到有效凈化。在房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革大背景下,加速推進(jìn)‘租購(gòu)并舉’,也在促成住房市場(chǎng)形成新供應(yīng)格局?!?/p>

另外,市場(chǎng)機(jī)構(gòu)方面的供應(yīng)量也在增加, 據(jù)北京鏈家租賃數(shù)據(jù)顯示,2019年1~4月月均新增掛牌量同比增長(zhǎng)16.6%。

回歸理性

租金穩(wěn)定背后,同樣折射著在租賃這條賽道上,企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入新的階段。經(jīng)歷了前兩年部分企業(yè)跑馬圈地、高價(jià)爭(zhēng)搶房源、間接抬高租金等問(wèn)題之后,行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)作階段。

5月13日,朗詩(shī)集團(tuán)公告稱(chēng),將處于虧損階段的長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán),預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為9.81億元,原因是:朗詩(shī)寓仍處于培育期,預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將持續(xù)虧損,日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開(kāi)支,剝離后可減少朗詩(shī)寓虧損對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響。

朗詩(shī)集團(tuán)的這一舉動(dòng),引起了市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)的關(guān)注。這個(gè)近兩年受到市場(chǎng)熱捧的領(lǐng)域,雖然涉獵者眾多,但截至目前來(lái)看,行業(yè)內(nèi)普遍面臨著盈利難題。

“我們目前包括拓展+運(yùn)營(yíng)的規(guī)模才一萬(wàn)間,整體從運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)階段來(lái)看應(yīng)該是達(dá)到三萬(wàn)間左右才是盈虧平衡點(diǎn)。因?yàn)橐獢備N(xiāo)你的總部管理成本,所以我們覺(jué)得一萬(wàn)間能夠盈利還是很難的,”保利公寓事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人近日對(duì)外表示。

據(jù)了解,保利公寓至今仍與保利集團(tuán)一體,約有一半項(xiàng)目從集團(tuán)獲取?!敖?jīng)歷了2017、2018年的資本推手之后,目前市場(chǎng)租金相對(duì)還是比較高的,我們?cè)诹㈨?xiàng)測(cè)算的時(shí)候還是偏保守一些,不能因?yàn)閿U(kuò)規(guī)模而不盈利,這個(gè)作為我們的母公司、上市公司的會(huì)計(jì)主體也是不允許的。所以我們拿項(xiàng)目還是比較謹(jǐn)慎的?!?/p>

“整個(gè)市場(chǎng)在2017到2018年的資本推動(dòng)下拿房成本越來(lái)越高,特別是‘二房東’的模式為什么走不下去?是因?yàn)樽饨鸪杀咎吡恕,F(xiàn)在我們算賬,基本上你的拿房成本是租金的50%的話,就都是虧錢(qián)了。這種‘二房東’模式擴(kuò)張是 快的,這種模式一旦被否決了,你的規(guī)模就很難上去,”有業(yè)內(nèi)人士指出,“因?yàn)樽鲚p資產(chǎn)是個(gè)苦活累活,本身盈利空間很少,而且對(duì)運(yùn)營(yíng)管控能力以及對(duì)品牌價(jià)值要求都很高,一般企業(yè)拿房的規(guī)模性擴(kuò)張不會(huì)太快。重資產(chǎn)更不可能,大房企都很難玩了,因?yàn)樗囊淮涡酝顿Y比較重,而且 不是很高?!?/p>

“我們所需要的資金,一是大錢(qián),一定像黑石這樣巨大規(guī)模的錢(qián)才可以買(mǎi)樓持有;二是長(zhǎng)錢(qián),國(guó)外做不動(dòng)產(chǎn)投資都是七八年以上,咱們做不了三年投資人就開(kāi)始讓你還錢(qián);三是便宜的錢(qián),現(xiàn)在融資成本動(dòng)不動(dòng)7%、8%甚至10%以上,但我們現(xiàn)金回報(bào)達(dá)不到這一步。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏亦毫不掩飾對(duì)資金的渴求,據(jù)了解,新派公寓于2013年10月收購(gòu)資產(chǎn)自持做長(zhǎng)租公寓,2017年10月新派公寓類(lèi)REITs獲批,當(dāng)年底正式發(fā)行。

“國(guó)家相關(guān)金融政策不斷出臺(tái)在支持長(zhǎng)租公寓的發(fā)展,包括允許保險(xiǎn)資金入場(chǎng),證券化產(chǎn)品的推出等。金融機(jī)構(gòu)也在不斷地嘗試和創(chuàng)新,包括REITs、 ABS、ABN等產(chǎn)品的一些列試點(diǎn),使整個(gè)行業(yè)的融資成本降低,方便程度上升。當(dāng)然,目前的資產(chǎn)評(píng)估體系對(duì)于輕資產(chǎn)的公寓運(yùn)營(yíng)商來(lái)講還是有不小的挑戰(zhàn)。”魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。

而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓作為現(xiàn)階段政策大力支持的領(lǐng)域之一,有望成為 早的公募REITs 發(fā)行領(lǐng)域。據(jù)一位接近監(jiān)管層人士透露,公募REITs的落地還有治理機(jī)制、配套融資、定價(jià)、稅收政策的推動(dòng)、投資者保護(hù)等多重因素要考慮,監(jiān)管層仍在研討中。

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