日前，中國指數(shù)研究院在京發(fā)布“2019中國房地產(chǎn)上市公司 0研究報告”顯示，2018年，在“房住不炒”理念持續(xù)深入和政策調(diào)控持續(xù)收緊的影響下，全國商品房成交規(guī)模再創(chuàng)新高，但銷售及銷售均價增速均放緩，房地產(chǎn)上市公司在行業(yè)調(diào)整期中把握城鎮(zhèn)化及城市發(fā)展結(jié)構(gòu)性機遇，延續(xù)“增收又增利”態(tài)勢，但在盈利能力、財富創(chuàng)造力和財務(wù)穩(wěn)健性等方面分化繼續(xù)加深。2019年以來，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“以穩(wěn)為主，一城一策”，房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定預(yù)期，同時企業(yè)融資狀況有所改善，資金壓力有所緩解，高盈利、高潛力、政策紅利加持的房地產(chǎn)上市公司越發(fā)引起資本市場的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)價值投資進(jìn)入新階段。

　　報告顯示，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)均值增長超兩成，發(fā)展邏輯逐步分化。2018年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值分別為979.79億元、1867.82億元，同比增長23.41%、25.95%。存貨、貨幣資金、長期股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長是拉動房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長的主要因素。房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，不同陣營企業(yè)之間發(fā)展邏輯出現(xiàn)分化。

　　報告認(rèn)為，房地產(chǎn)上市公司持續(xù)增收又增利格局，強者恒強更為顯著。2018年，房地產(chǎn)上市公司銷售業(yè)績穩(wěn)步提升，帶動營業(yè)收入、凈利潤規(guī)模平穩(wěn)增長：滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為230.07億元、353.99億元，同比增長21.42%和30.05%；凈利潤均值分別達(dá)到29.19億元、57.52億元，同比增長27.89%、32.53%。同時，房地產(chǎn)上市公司繼續(xù)強化三費管控，保持高盈利水平；受國家政策和行業(yè)調(diào)控影響，運營效率略有降低。

　　同時，報告稱房地產(chǎn)上市公司有效負(fù)債水平下降，多舉措保障現(xiàn)金流。2018年，房地產(chǎn)上市公司有效負(fù)債率顯著下降，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司有效資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為50.32%、56.70%，較上年分別下降2.14和3.48個百分點。2018年，房地產(chǎn)上市公司加強資金管理，通過強化合同銷售及回款，拓展多元融資渠道等方式，有效增強企業(yè)的短期償債能力。2018年，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額均值分別為18.90億元和53.19億元。

　　2018年，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)收益水平持續(xù)提高、價值創(chuàng)造能力不斷增強，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司每股收益均值分別為0.62元和0.81元，較2017年分別上漲0.13元、0.20元；EVA均值分別為9.31億元和7.00億元，同比增長8.13%和16.86%，財富創(chuàng)造能力不斷提升。2018年，房地產(chǎn)上市公司全面增強股東回報意識，不斷提高股息率，增強投資者投資動力。

　　報告指出，2018年，國家宏觀經(jīng)濟下行壓力凸顯，投資者對資本市場風(fēng)險預(yù)期增加并傳導(dǎo)至房地產(chǎn)板塊，房地產(chǎn)上市公司整體市值呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。2018年滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值為167.26億元，同比下降25.25%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為268.14億元，同比下降11.08%。部分房地產(chǎn)上市公司通過并購重組、分拆上市等方式，釋放價值創(chuàng)造能力，促進(jìn)市值增長。另一方面，受中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級及中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，資本市場總體走入下行波段，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均強于大盤，A股及港股房地產(chǎn)板塊抗跌性較為突出。伴隨資本市場的震蕩波動以及監(jiān)管層監(jiān)管持續(xù)規(guī)范，資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)投資價值的評估和投資標(biāo)的選擇，將更為強調(diào)估值和業(yè)績匹配度，價值投資正在回歸。投資者將更加關(guān)注企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營能力和長期價值，龍頭、裂變式發(fā)展、城市紅利型和產(chǎn)城運營型的企業(yè)更易獲得投資者的青睞。

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