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多地下調(diào)目標(biāo) 2019年棚改進(jìn)入平穩(wěn)期
編輯:小陸 發(fā)布日期:2019-01-28 11:19:22 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:北京商報(bào) 閱讀 831 次
近日,多個(gè)省市相繼進(jìn)入地方兩會(huì)時(shí)間,各地2019年棚戶區(qū)改造計(jì)劃也陸續(xù)亮相。過去一年,棚改貨幣化政策曾多次引發(fā)討論,全年棚改任務(wù)完成量依舊超額完成。但隨著貨幣化安置政策收緊,2019年多地也紛紛下調(diào)目標(biāo)任務(wù)。在因地制宜和防控重大風(fēng)險(xiǎn)的大背景下,穩(wěn)定將成為2019年棚改主基調(diào)。
勢頭放緩
1月27日,浙江、上海、貴州、陜西、重慶等省市地方人大會(huì)議開幕,多地政府工作報(bào)告在2019年保障民生計(jì)劃中,均提到加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)。而根據(jù)此前各地召開的住房工作會(huì)議,新的一年,地方仍將繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃。
住建部1月22日公布的數(shù)據(jù)顯示,2018年全國各類棚戶區(qū)改造開工626萬套,超額完成了去年度580萬套的目標(biāo)任務(wù)。在地方層面,以浙江為例,2018年,該省棚改計(jì)劃完成開工29.2萬套,實(shí)際開工40.6萬套,完成率達(dá)139%。
不過,據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師的不完全統(tǒng)計(jì),相較于2018年的“突飛猛進(jìn)”,2019年各地的棚改目標(biāo)均有所下降,且下降幅度較大。其中,山西從12.52萬套下調(diào)至3.26萬套;河南從50萬套下調(diào)至15萬套;四川從25.5萬套下調(diào)至15萬套;北京也從2.36萬套下調(diào)到1.15萬套。
有媒體據(jù)此解讀稱2019年棚改目標(biāo)或?qū)⒋蠓s水,整體跌幅可能過半。對此,克而瑞地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)發(fā)布的評論文章指出,從已經(jīng)公布的19個(gè)省市2019年的棚改開工目標(biāo)來看,總體較2018年計(jì)劃開工量下調(diào)幅度約21%,這與全國棚改計(jì)劃開工量下調(diào)幅度一致。
上述文章表示,各省市間有升有降,其中廣西、遼寧、陜西、重慶等6個(gè)省市2019年計(jì)劃開工量同比增長,歷年開工量在20萬套以上的江西、湖北、河北等3個(gè)棚改大省在2019年計(jì)劃開工量同比持平或者微跌?!扒捌谂锔拈_工量較大的省出現(xiàn)階段性回調(diào)符合客觀規(guī)律和市場預(yù)期,例如河南省,2018年棚改實(shí)際開工量就已達(dá)到2016年的1.8倍,2019年計(jì)劃目標(biāo)回落也在預(yù)期之中?!?/p>
根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的安排,2018-2020年三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃定下了再改造各類棚戶區(qū)1500萬套的目標(biāo)。而從分割的年度計(jì)劃看,2018年為580萬套,2019年、2020年均保持在460萬套。
政策收緊
不論是目標(biāo)減半還是下調(diào)21%,2019年棚改都將迎來政策性拐點(diǎn),放緩已經(jīng)成為大趨勢。
去年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風(fēng)口浪尖。雖然一個(gè)月后,住建部的聲明指出,并未叫停棚改貨幣化政策,但相較于此前的大力倡導(dǎo),政策風(fēng)向悄然轉(zhuǎn)變。住建部明確,要因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置。對于商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方,應(yīng)有針對性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方,可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
從歷年情況看,棚改貨幣化安置在地方樓市去庫存過程中扮演著關(guān)鍵角色。然而,與2017年強(qiáng)調(diào)三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作不同,2018年底召開的全國住房工作會(huì)議并未提及去庫存相關(guān)內(nèi)容。
同時(shí),更為關(guān)鍵的是,據(jù)多家媒體報(bào)道,去年12月,在住建部下發(fā)的2019年棚改計(jì)劃提出,政府購買棚改服務(wù)模式將被取消。
在各地實(shí)施棚改計(jì)劃過程中,政府購買棚改模式是主要的融資方式,由政府選擇具有實(shí)力的平臺(tái)公司,與其簽訂購買服務(wù)協(xié)議,由平臺(tái)公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施,項(xiàng)目資金來源于國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行的棚改專項(xiàng)貸款。這意味著,政府需要對項(xiàng)目進(jìn)行兜底,因而一定程度上將增加地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
而在防控重大風(fēng)險(xiǎn)的大背景下,各級都在嚴(yán)控債務(wù)問題。上述2019年棚改計(jì)劃指出,對于新開工的棚改項(xiàng)目,不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程,而是要求以發(fā)行地方政府債券方式(棚改專項(xiàng)債)為主進(jìn)行融資。
在地方層面,相關(guān)政策已經(jīng)初見端倪。江西省住建廳在2018年住房工作會(huì)議上提出,要有針對性地調(diào)整完善貨幣化安置政策,對商品庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣,取消貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)政策,加大安置住房建設(shè)力度。2016年和2017年,江西省該項(xiàng)表述分別為“力推棚改貨幣化安置和政府購買服務(wù)”、“加大棚戶區(qū)改造力度,大力推進(jìn)政府購買棚改服務(wù)”。
迎合市場所需
戴德梁行 政策分析專家魏東向從市場角度進(jìn)行觀察稱:“棚改貨幣化政策的確能夠很大程度上改善民生,幫助棚戶區(qū)居民提升生活質(zhì)量。但是中國房地產(chǎn)市場自2015年以來呈現(xiàn)連續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢,在一二線城市紛紛限購的背景下,一些熱錢在末班車心態(tài)的 下也紛紛流入三四線城市,推高了當(dāng)?shù)胤績r(jià),同時(shí)放大了有效需求,造成房價(jià)高于真實(shí)價(jià)值,所以棚改貨幣化的政策調(diào)整是適應(yīng)了當(dāng)下的市場現(xiàn)狀?!?/p>
不過,基于2019年或取消政府購買棚改模式的考慮,天風(fēng)證券固收團(tuán)隊(duì)測算,2019年棚改資金需求在1.3萬億元左右,落實(shí)到政策性銀行貸款與專項(xiàng)債的共有1.17萬億元。但在政府購買服務(wù)模式取消后,保守估計(jì)2019年棚改專項(xiàng)債有6000億元的配額,因此還有接近6000億元的資金缺口。
實(shí)際上,隨著2019年地方新增債務(wù)限額將提前下達(dá),全年地方專項(xiàng)債有望進(jìn)一步擴(kuò)容。作為專項(xiàng)債的主要品種之一,棚改的資金來源一定程度上能夠得到保障。
去年10月召開的國常會(huì)也明確,各地要嚴(yán)格評估財(cái)政承受能力,科學(xué)確定2019年度棚改任務(wù)。保持中央財(cái)政資金補(bǔ)助水平不降低,有序加大地方政府棚改專項(xiàng)債券發(fā)行力度。對新開工棚改項(xiàng)目抓緊研究出臺(tái)金融支持政策。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,當(dāng)前各地棚改目標(biāo)的調(diào)整,體現(xiàn)了一城一策的導(dǎo)向??梢灶A(yù)計(jì)的是,很多2018年房價(jià)上漲過快的城市,尤其是東北、西北和西南等省會(huì)城市,棚改政策也會(huì)略有調(diào)整。當(dāng)然目前新的情況在于,國家發(fā)改委對于軌道交通等建設(shè)的支持力度重新加大,實(shí)際上軌道交通沿線的棚改力度依然不會(huì)降低,這也是政策調(diào)整下新的市場機(jī)會(huì)。
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