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海口樓市限價(jià)升級(jí)背后:加大土地出讓 加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-08-29 09:48:54  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道  閱讀 687 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

一則限價(jià)調(diào)控通知,再次將??诘膯?wèn)題擺上了臺(tái)面。

8月26日,??谑邪l(fā)改委及住建局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案管理》的通知,要求具備預(yù)售(現(xiàn)售)條件及未售房源的商品房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需在9月28日前主動(dòng)核實(shí)成本,調(diào)整價(jià)格并重新申請(qǐng)價(jià)格備案。該通知也是在被國(guó)家住建部門(mén)連續(xù)兩次約談后,??跇鞘邢迌r(jià)調(diào)控的升級(jí)版。

但在此之前的7月2日,海口市政府在其制定的《??谑?018-2019年政府性債務(wù)化解規(guī)劃方案》(下稱(chēng)《方案》)中提出,??谑幸?018年完成土地出讓收入295億元,在保障省市重大項(xiàng)目建設(shè)之后,籌集80億元用于償債。

在受訪(fǎng)專(zhuān)家看來(lái),??谝环矫嫒Χ糁品?jī)r(jià)上漲,一方面卻又在加大土地出讓?!翱此迫绱嗣艿男袨?,背后反映的實(shí)則是??谑忻媾R斬?cái)嗟禺a(chǎn)依賴(lài)后如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀。??谥皇且粋€(gè)縮影,整個(gè)海南都到了去除房地產(chǎn)依賴(lài)思維的關(guān)鍵時(shí)刻?!?/p>

調(diào)控初見(jiàn)成效

房地產(chǎn)依賴(lài)思維,一度被認(rèn)為是??谀酥梁D鲜〉牟「?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅2017年,海口市市轄區(qū)土地出讓就有26宗,成交24宗,土地出讓面積達(dá)到95.67萬(wàn)平方米,成交面積為86.22萬(wàn)平方米。

如果按照海口市市轄區(qū)土地出讓成交地面均價(jià)7450元/平方米計(jì)算,海口僅靠土地出讓獲得的財(cái)政收入就超過(guò)64億元。

海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長(zhǎng)李世杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析,海口歷屆政府對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)都很大,“土地財(cái)政”一度是海口財(cái)政收入的重要組成部分。

全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦也在公開(kāi)場(chǎng)合表示,“相當(dāng)多的城市賣(mài)地收入占到財(cái)政收入的40%,有些城市差不多達(dá)到一半?!?/p>

“但這種模式是不可持續(xù)的,勢(shì)必不會(huì)長(zhǎng)久。”誠(chéng)如李世杰所言,該模式嚴(yán)重依賴(lài)土地這一稀缺資源,而據(jù)了解,海口市當(dāng)前的土地可開(kāi)發(fā)面積已不足100平方公里?!昂?谪叫钄?cái)喾康禺a(chǎn)依賴(lài)思維?!崩钍澜苷f(shuō)。

于是,有人將此次海口升級(jí)限價(jià)調(diào)控視為“治病”的信號(hào)。??谟幸庵鲃?dòng)擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的依賴(lài)。但關(guān)鍵在于,該用緩藥還是猛藥?

??谑姓_(kāi)出的藥方是,“沉疴需猛藥”。

在此之前,海南已對(duì)樓市進(jìn)行了調(diào)控,效果也初見(jiàn)成效。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理??谑?-7月份相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),其房屋銷(xiāo)售面積和房屋銷(xiāo)售總額都出現(xiàn)不同程度的下降,較二季度分別降低了13.4和13.1個(gè)百分點(diǎn)。

而在被國(guó)家住建部相關(guān)部門(mén)約談兩次后,海口市更是將樓市的限價(jià)調(diào)控升級(jí),對(duì)房企的新房?jī)r(jià)格備案要求進(jìn)一步加強(qiáng)。“商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案后,6個(gè)月內(nèi)不得擅自調(diào)高備案價(jià)格。”

中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳耀認(rèn)為,此舉意在遏制房?jī)r(jià)上漲,在一定程度上有利于??跀[脫對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)分依賴(lài)。

但在李世杰看來(lái),“猛藥”藥效過(guò)猛或許會(huì)適得其反?!昂?谑胸?cái)政已經(jīng)入不敷出,又沒(méi)有什么融資渠道,如果一下子去除土地收入,??诠烙?jì)是沒(méi)有喘息的機(jī)會(huì)的?!彼f(shuō)。

事實(shí)證明,1-7月份,海口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為325.98億元,比去年同期下降了17.7%?!罢{(diào)控導(dǎo)致的固定投資下降,再加上新興產(chǎn)業(yè)又尚待培育”,來(lái)自這兩方面的壓力逐漸傳導(dǎo)為??谑械呢?cái)政壓力。

海口在《方案》中提到,??谝?年內(nèi)消化政府性債務(wù)余額269億元,2019年年底前將全市和市本級(jí)政府債務(wù)率風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)控制在警戒線(xiàn)以?xún)?nèi)。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),??谑刑岢鲆?018年完成土地出讓收入295億元。

不單單是??诘默F(xiàn)狀

在李世杰看來(lái),??谝环矫嫒Χ糁品?jī)r(jià)上漲,一方面卻又在加大土地出讓。此舉是出于其平穩(wěn)度過(guò)轉(zhuǎn)型陣痛期考慮。

從2018年起,海口市就提出利用兩年時(shí)間,通過(guò)加快推進(jìn)十二個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、做強(qiáng)本地實(shí)體經(jīng)濟(jì)等措施,來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

李世杰對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō),早在2015年他就對(duì)??谑姓f(xié)提過(guò)發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”的提案,尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

“彼時(shí),??诘纳虡I(yè)地產(chǎn)非常少,導(dǎo)致要發(fā)展規(guī)上企業(yè)尤其是總部經(jīng)濟(jì),沒(méi)有足夠承載的空間?!币虼?,李世杰猜測(cè),海南提出的限價(jià)調(diào)控政策,一方面是要穩(wěn)定房?jī)r(jià),另一方面或許是想將對(duì)于住宅地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

“通過(guò)限制住宅地產(chǎn)這種交易讓資本投向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),從而做活??谀酥梁D系慕?jīng)濟(jì)?!彼f(shuō)。

但問(wèn)題在于,這不單單是??诘默F(xiàn)狀,海南各市縣都面臨同樣的問(wèn)題。

海南下一步要怎么辦?這是多數(shù)人關(guān)心的問(wèn)題。

“新興產(chǎn)業(yè)在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)見(jiàn)效?!崩钍澜軐?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析,新興產(chǎn)業(yè)的培育有一定的規(guī)律,是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程,“這就需要??谀酥梁D喜扇〕R?guī)的方法。”

他建議,海南要利用先行先試的政策,盡快批準(zhǔn)、盡快上馬一些重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)?!耙再愸R產(chǎn)業(yè)為例,這是一個(gè)至少1000億元以上的產(chǎn)業(yè)鏈,完全可以部分替代了房地產(chǎn)的依賴(lài)?!?/p>

另外,他認(rèn)為還要加快推進(jìn)海南的稅制改革?!爸袊?guó)實(shí)際上是處于一個(gè)高稅賦的狀態(tài),相比其他國(guó)家的自由貿(mào)易港,對(duì)于吸引投資尤其是外資是沒(méi)有優(yōu)勢(shì)的?!彼ㄗh,海南可以率先搞試點(diǎn)。

“如果在海南進(jìn)行稅制改革試點(diǎn),相信馬上會(huì)有企業(yè)把總部遷來(lái),屆時(shí)總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)都能發(fā)展起來(lái),海南既可以做出樣板,又可以在摸索的過(guò)程中不斷試錯(cuò),包括稅率降到何種程度、稅制簡(jiǎn)化到什么程度等?!崩钍澜芤蔡寡?,涉及稅制改革必須要經(jīng)全國(guó)人大討論、同意。但陳耀認(rèn)為,這也并非不可以探討。

“事實(shí)證明,經(jīng)濟(jì)特區(qū)的稅收優(yōu)惠是一項(xiàng)非常有吸引力的政策,在早期發(fā)揮了很大的作用?!标愐珜?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō),“中央既然要把海南建設(shè)成為全國(guó)開(kāi)放度 的地區(qū),那么因?yàn)檫@個(gè)特殊性,在稅制上我覺(jué)得是可以考慮有所突破的。”

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