關(guān)于房地產(chǎn)，國家統(tǒng)計(jì)局 近公布了兩份統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售數(shù)據(jù)和70大中城市房價(jià)變動(dòng)情況。

兩份數(shù)據(jù)得出一個(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大，房價(jià)還在漲。

讓人費(fèi)解的是，這半年樓市調(diào)控不僅沒有放松，甚至還在持續(xù)加碼，房價(jià)為什么能夠頂住壓力，持續(xù)上漲？動(dòng)力何來？

在兩份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公布后，又有城市發(fā)布新的調(diào)控政策。

南京土拍取消了現(xiàn)房銷售政策，全面推行競自持面積；西安要求加大土地供給力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。

不同于以往的限購、限價(jià)，兩地調(diào)控措施從供給側(cè)（租購并舉、土地供應(yīng)）著力。

這幾件事連起來看，我們?cè)噲D回答兩個(gè)問題：房價(jià)上漲有沒有支撐？未來調(diào)控舉措是否有變化？

房價(jià)上漲動(dòng)力何來？

6月份的70城房價(jià)變動(dòng)，漲聲一片。70城中，63城上漲，且漲幅位居近年高位。

為何會(huì)漲？

在國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民看來，部分城市房價(jià)漲幅擴(kuò)大與近期階段性住房需求釋放有關(guān)，有些是區(qū)域性利好政策，如粵港澳大灣區(qū)、海南；有些是地緣因素，如丹東，更多的是因?yàn)椴糠侄€和強(qiáng)三線城市供求偏緊，城市庫存處于近年來低點(diǎn)。

反映在數(shù)據(jù)上，?？?、三亞、丹東已連續(xù)數(shù)月位居房價(jià)漲幅榜排名前十名。

如果調(diào)控措施沒有失效，這從側(cè)面表明，在階段性住房需求釋放階段，整個(gè)市場的運(yùn)行供給壓力仍然存在。

問題是，這種需求夠強(qiáng)勁嗎？能持續(xù)嗎？它從哪里來？

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，城市化的進(jìn)程是過去許多年來房地產(chǎn)市場在需求層面的重要支撐力量。

財(cái)經(jīng)專欄作家吳曉波說，“我不是算命的，但2030年有些事情肯定會(huì)發(fā)生?！逼渲?，就包括中國的城市化走到盡頭。

換言之，當(dāng)前，中國的城市化還沒走到盡頭。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁看來，中國的城市化正在進(jìn)入“下一程”。

“上一程”，改革開放后人、財(cái)、物大規(guī)模流動(dòng)。但流動(dòng)也帶來了問題，每年幾十億人次的春運(yùn)就是一場大考。因此也有一種說法認(rèn)為，北上廣深之外，中國需要更多的“一線城市”。

2018年上半年，中國多地出臺(tái)了吸引人才的新政，其中就包括要建設(shè)成為國家中心城市的成都、武漢、鄭州和西安。這些城市的房價(jià)也應(yīng)聲而起。

周其仁說，城市化的“下一程”很可能是從“擴(kuò)、擴(kuò)、擴(kuò)”變成內(nèi)源型的、緊湊型的，不能只從尺度看城市，更要從密度看城市。

密度包括人口的集聚?！秶胰丝诎l(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》指出，2016—2020年，戶籍人口城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上，年均轉(zhuǎn)戶1300萬人以上。

劉衛(wèi)民接受中新社國是直通車采訪時(shí)表示，城市化體現(xiàn)出兩個(gè)集聚：一是人口的集聚，二是產(chǎn)業(yè)的集聚。在城市化發(fā)展的過程中必然帶來住房需求在某個(gè)區(qū)域的集聚。

因此，他認(rèn)為中國的房地產(chǎn)行業(yè)具有相當(dāng)?shù)捻g性。“有人擔(dān)心，房地產(chǎn)市場調(diào)控會(huì)造成房地產(chǎn)投資下滑，進(jìn)而沖擊整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，從上半年整個(gè)市場的表現(xiàn)看，這種擔(dān)心可能是過度了?！?/p>

調(diào)控措施發(fā)生變化？

面臨新問題，舊藥方能否依然奏效？

“過去的調(diào)控以需求側(cè)調(diào)控為主，包括限價(jià)、限購等等，而下一階段調(diào)控更要從供給側(cè)、需求側(cè)兩方面同時(shí)發(fā)力?！眲⑿l(wèi)民認(rèn)為，調(diào)控的力度不會(huì)放松，應(yīng)該抓住政策的窗口期和機(jī)遇期，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律出臺(tái)系列基礎(chǔ)性制度文件。

單純的需求側(cè)調(diào)控（限購、限價(jià)、限售等）顯然已經(jīng)不能解決問題。

過去一段時(shí)間，限價(jià)政策導(dǎo)致部分城市一二手房“倒掛”，甚至一些城市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，如西安、杭州、深圳等地。國是直通車在《整治、限價(jià)之后，誰才是調(diào)控樓市的利器？》一文中也指出，限價(jià)非但不能解決問題，還帶來一些負(fù)面效果。

“房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點(diǎn)須前移?！敝袊鐣?huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任、研究員倪鵬飛撰文指出。

他提到， ，要從調(diào)節(jié)預(yù)案入手完善調(diào)控機(jī)制，其中包括利用互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)和工具采集更多房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息。目前，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。第二，要將中央對(duì)地方房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點(diǎn)前移到土地市場。第三，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)進(jìn)一步聚焦在金融機(jī)構(gòu)。

值得注意的是，這并不是住建部門一家的事兒，出讓土地使用權(quán)的之前是國土部門，現(xiàn)在是自然資源部；金融政策的制定牽涉到央行；采集更多房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)信息可能還需要工信部門的支持。

因此，解決房地產(chǎn)問題，需要綜合考量。

倪鵬飛接受中新社國是直通車采訪認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控還可以進(jìn)一步完善。除了監(jiān)管重點(diǎn)前移以外，還要能多地嘗試經(jīng)濟(jì)手段，如稅收和利率手段，利用市場而不破壞市場。行政手段雖然效果快、短期有用，但長期副作用大。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌此前接受中新社國是直通車采訪時(shí)也表示，解決房地產(chǎn)問題，應(yīng)該采取更加符合市場的做法，而不是用行政的辦法。

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