上半年房地產(chǎn)行業(yè)成績(jī)單出爐。

投資仍在高位，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積增速有所加快，土地購(gòu)置面積更是結(jié)束了2018年以來的持續(xù)零、負(fù)增長(zhǎng)，重回7.2%的高位。

銷售有所好轉(zhuǎn)。商品房銷售面積和銷售額增速連續(xù)兩月攀升。分區(qū)域來看，中西部地區(qū)銷售均保持著10%以上的增長(zhǎng)，而東部地區(qū)和東北地區(qū)的銷售面積則同比下降。

而資金則依舊相對(duì)吃緊。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79287億元，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款12292億元，下降7.9%；而個(gè)人按揭貸款則下降4.0%，連續(xù)9個(gè)月同比下降。

盡管數(shù)據(jù)向好，但房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)引起疑慮。作為房地產(chǎn)投資的主要組成部分，土地購(gòu)置費(fèi)同比暴漲近70%，而建安成本則持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲在7月16日的國(guó)是論壇——年中經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)的增長(zhǎng)維持相對(duì)高位， 重要原因是高壓調(diào)控下，樓市看漲預(yù)期仍在，同時(shí)地方政府對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)收入依然非常依賴。他表示，下半年房地產(chǎn)仍會(huì)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，要用“慢撒氣”的方法，真正建立長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展。

補(bǔ)庫(kù)存周期將至？

2018年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%，增速相比上月有所回落，但仍保持著2018年以來的高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

其中，住宅投資38990億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。

“下半年，房地產(chǎn)投資有望保持較快增長(zhǎng)”，在就2018年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況答記者問時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，房屋新開工面積、土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置費(fèi)在上半年增長(zhǎng)加快，是投資繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)的先行指標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，房屋新開工面積95817萬平方米，增長(zhǎng)11.8%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11085萬平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-5月份提高5.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5265億元，增長(zhǎng)20.3%，增速提高4.3個(gè)百分點(diǎn)。

這被認(rèn)為與樓市目前庫(kù)存去化較快的大環(huán)境有關(guān)。7月16日，中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，2018年6月市場(chǎng)庫(kù)存為55083萬平方米。庫(kù)存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至48個(gè)月 ，連續(xù)4年下調(diào)，“整體來看，全國(guó)性的去庫(kù)存周期已經(jīng)完成”。

而從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，補(bǔ)庫(kù)存也有其必要性。易居研究院報(bào)告顯示，2018年5月，受其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市，新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9.8個(gè)月，處在歷史相對(duì)低位。住建部曾在2017年4月發(fā)文，要求去化周期在12-6個(gè)月的地方，要增加供地。

因此，上半年房地產(chǎn)投資、新開工面積等數(shù)據(jù)的增速提升，被認(rèn)為是一些地方和企業(yè)積極補(bǔ)庫(kù)存的舉動(dòng)所導(dǎo)致。7月16日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“樓市正在進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從土地購(gòu)置情況和新開工情況來看，增速均有所上漲，企業(yè)購(gòu)地開工補(bǔ)庫(kù)存的積極性很足。同時(shí)，銷售方面，商品房銷售額增長(zhǎng)13.2%，銷售面積增長(zhǎng)3.3%，均好于市場(chǎng)預(yù)期，這為房企帶來的銷售資金的回籠，一定程度上助推了開發(fā)企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存的熱情。

但這并不意味著市場(chǎng)將迎來全面的寬松，毛盛勇表示，在一些邊遠(yuǎn)地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫(kù)存，所以，要因城施策，精準(zhǔn)調(diào)控。

對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)下降

盡管2018年上半年房地產(chǎn)投資增速仍保持相對(duì)高位，但也有分析人士指出，其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用正在下滑。

這集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的組成結(jié)構(gòu)，在2018年發(fā)生急劇變化。

房地產(chǎn)開發(fā)投資主要由建安成本和土地購(gòu)置費(fèi)組成。其中，建安成本是企業(yè)用于房屋建筑工程、安裝工程的投資額，與開工面積、施工面積關(guān)系較大。而土地購(gòu)置費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過包括土地出讓金在內(nèi)的各種方式，取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。

建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)投資的 主要組成部分，占到70%左右。但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)，前5月，建安成本占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例從2017年6月的74.23%下降到65.90%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持兩位數(shù)左右的高位增長(zhǎng)時(shí)，建筑投資和安裝投資分別同比下滑2.5%和7%，降幅在2018年持續(xù)擴(kuò)大。

與此同時(shí)，今年5月的土地購(gòu)置費(fèi)的增速卻從2017年底的23.4%，飆升至69.3%，其在整個(gè)房地產(chǎn)投資的占比，也從去年末的21.1%，上升至27.52%。

對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)嚴(yán)金明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，建安成本的負(fù)增長(zhǎng)，一方面有調(diào)控帶來的政策影響，另一方面，也有宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。其持續(xù)走弱，對(duì)上下游水泥、建材、家具等產(chǎn)業(yè)的影響較大。

對(duì)于土地購(gòu)置費(fèi)的快速增長(zhǎng)，嚴(yán)金明指出，這與地價(jià)上漲有關(guān)。同時(shí)，房?jī)r(jià)總體由建安成本、土地購(gòu)置成本、房企利潤(rùn)組成，由于全國(guó)房?jī)r(jià)在調(diào)控下整體穩(wěn)定，土地購(gòu)置成本的大幅上升，將會(huì)對(duì)房企利潤(rùn)造成比較明顯的擠壓。

招商證券今年曾在報(bào)告中指出，土地購(gòu)置費(fèi)雖然屬于地產(chǎn)投資完成額的一部分，卻不計(jì)入GDP核算。在房地產(chǎn)投資構(gòu)成部分中，對(duì)上游周期品需求和價(jià)格有影響的是建安工程部分。而隨著建安工程對(duì)房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率明顯下降，地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)正在下降，即地產(chǎn)投資的乘數(shù)效應(yīng)影響正在減弱。

這種情況，也讓業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用有所反思。億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天曾在某地產(chǎn)論壇上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用也將從過去的助推器角色向穩(wěn)定器轉(zhuǎn)變?！敖窈髮⒏嘧鳛閴号撌鉀Q一定的就業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保證一定的貢獻(xiàn)?！?/p>

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