上半年房地產(chǎn)行業(yè)成績單出爐。

投資仍在高位，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。新開工面積增速有所加快，土地購置面積更是結(jié)束了2018年以來的持續(xù)零、負增長，重回7.2%的高位。

銷售有所好轉(zhuǎn)。商品房銷售面積和銷售額增速連續(xù)兩月攀升。分區(qū)域來看，中西部地區(qū)銷售均保持著10%以上的增長，而東部地區(qū)和東北地區(qū)的銷售面積則同比下降。

而資金則依舊相對吃緊。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款12292億元，下降7.9%；而個人按揭貸款則下降4.0%，連續(xù)9個月同比下降。

盡管數(shù)據(jù)向好，但房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)引起疑慮。作為房地產(chǎn)投資的主要組成部分，土地購置費同比暴漲近70%，而建安成本則持續(xù)負增長。

對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長童悅仲在7月16日的國是論壇——年中經(jīng)濟形勢分析會上告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，從數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)的增長維持相對高位， 重要原因是高壓調(diào)控下，樓市看漲預期仍在，同時地方政府對房地產(chǎn)的稅費收入依然非常依賴。他表示，下半年房地產(chǎn)仍會保持增長態(tài)勢，要用“慢撒氣”的方法，真正建立長效機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展。

補庫存周期將至？

2018年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速相比上月有所回落，但仍保持著2018年以來的高位增長態(tài)勢。

其中，住宅投資38990億元，增長13.6%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。

“下半年，房地產(chǎn)投資有望保持較快增長”，在就2018年上半年國民經(jīng)濟運行情況答記者問時，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，房屋新開工面積、土地購置面積和土地購置費在上半年增長加快，是投資繼續(xù)保持較高增長的先行指標。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，房屋新開工面積95817萬平方米，增長11.8%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11085萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-5月份提高5.1個百分點；土地成交價款5265億元，增長20.3%，增速提高4.3個百分點。

這被認為與樓市目前庫存去化較快的大環(huán)境有關。7月16日，中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，2014年7月末，商品房待售面積55230萬平方米，2018年6月市場庫存為55083萬平方米。庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至48個月 ，連續(xù)4年下調(diào)，“整體來看，全國性的去庫存周期已經(jīng)完成”。

而從機構(gòu)數(shù)據(jù)來看，補庫存也有其必要性。易居研究院報告顯示，2018年5月，受其監(jiān)測的100個城市，新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月，處在歷史相對低位。住建部曾在2017年4月發(fā)文，要求去化周期在12-6個月的地方，要增加供地。

因此，上半年房地產(chǎn)投資、新開工面積等數(shù)據(jù)的增速提升，被認為是一些地方和企業(yè)積極補庫存的舉動所導致。7月16日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“樓市正在進入補庫存階段”。

嚴躍進表示，從土地購置情況和新開工情況來看，增速均有所上漲，企業(yè)購地開工補庫存的積極性很足。同時，銷售方面，商品房銷售額增長13.2%，銷售面積增長3.3%，均好于市場預期，這為房企帶來的銷售資金的回籠，一定程度上助推了開發(fā)企業(yè)補庫存的熱情。

但這并不意味著市場將迎來全面的寬松，毛盛勇表示，在一些邊遠地區(qū)、人口外流壓力比較大的地區(qū)還有一些庫存，所以，要因城施策，精準調(diào)控。

對經(jīng)濟增長貢獻下降

盡管2018年上半年房地產(chǎn)投資增速仍保持相對高位，但也有分析人士指出，其對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用正在下滑。

這集中體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資的組成結(jié)構(gòu)，在2018年發(fā)生急劇變化。

房地產(chǎn)開發(fā)投資主要由建安成本和土地購置費組成。其中，建安成本是企業(yè)用于房屋建筑工程、安裝工程的投資額，與開工面積、施工面積關系較大。而土地購置費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過包括土地出讓金在內(nèi)的各種方式，取得土地使用權而支付的費用。

建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)投資的 主要組成部分，占到70%左右。但根據(jù)國家統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)，前5月，建安成本占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例從2017年6月的74.23%下降到65.90%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持兩位數(shù)左右的高位增長時，建筑投資和安裝投資分別同比下滑2.5%和7%，降幅在2018年持續(xù)擴大。

與此同時，今年5月的土地購置費的增速卻從2017年底的23.4%，飆升至69.3%，其在整個房地產(chǎn)投資的占比，也從去年末的21.1%，上升至27.52%。

對此，中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長嚴金明告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，建安成本的負增長，一方面有調(diào)控帶來的政策影響，另一方面，也有宏觀經(jīng)濟形勢的影響。其持續(xù)走弱，對上下游水泥、建材、家具等產(chǎn)業(yè)的影響較大。

對于土地購置費的快速增長，嚴金明指出，這與地價上漲有關。同時，房價總體由建安成本、土地購置成本、房企利潤組成，由于全國房價在調(diào)控下整體穩(wěn)定，土地購置成本的大幅上升，將會對房企利潤造成比較明顯的擠壓。

招商證券今年曾在報告中指出，土地購置費雖然屬于地產(chǎn)投資完成額的一部分，卻不計入GDP核算。在房地產(chǎn)投資構(gòu)成部分中，對上游周期品需求和價格有影響的是建安工程部分。而隨著建安工程對房地產(chǎn)投資的貢獻率明顯下降，地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的貢獻正在下降，即地產(chǎn)投資的乘數(shù)效應影響正在減弱。

這種情況，也讓業(yè)界對房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用有所反思。億翰智庫董事長陳嘯天曾在某地產(chǎn)論壇上表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了存量時代，在經(jīng)濟發(fā)展中的作用也將從過去的助推器角色向穩(wěn)定器轉(zhuǎn)變。“今后將更多作為壓艙石，解決一定的就業(yè)，對經(jīng)濟增長保證一定的貢獻。”

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