日前，國土資源部下發(fā)通知，部署2010年城市土地價格調(diào)查和監(jiān)測工作。其中，提到了需要完成包括?？谠趦?nèi)的35座城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測。主要著眼于地價因素在房價中的占比等。在近期樓市調(diào)控政策密集出臺的背景下，此項調(diào)研受到廣泛關(guān)注。

　　海口商品房的開發(fā)成本究竟是多少?記者昨日就此采訪了數(shù)位海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。

　　業(yè)內(nèi)人士細算商品房成本賬

　　5月11日，我省“兩個暫停”土地政策解除后，位于?？谑袨I海大道南側(cè)西海岸起步區(qū)內(nèi)的三塊國有建設(shè)用地使用權(quán)成功出讓?？偯娣e為86858.94平方米的土地拍出70790.0361萬元，折合樓面地價為每平方米3260元。“根據(jù)我省目前的土地市場形勢和房地產(chǎn)項目開發(fā)的各種成本來分析和計算，以上土地開發(fā)出來的商品房住宅銷售價格，不會少于1萬元/平方米?！弊蛉?，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士蔡志喆說，目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要包括拿地成本、建安成本、各項稅費等三部分，此外還包括項目管理等費用。其中，樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建安成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費等共同構(gòu)成了商品房的市場價格。該項目的樓面地價為每平方米3260元 + 建安成本(約2000多元/平方米) + 項目園林配套(150至200元/平方米) + 公共設(shè)施配套(200至300元/平方米)。蔡志喆表示，該項目各項成本每平方米已經(jīng)達到約6000元。此外，還要計算整個項目開發(fā)所必須繳納的各項稅費，如：土地增值稅、營業(yè)稅等。同時，資金成本、管理成本、廣告費等也要納入考慮當(dāng)中，但所占比重并不大。

　　開發(fā)商拿地成本約占30%

　　據(jù)了解，2009年，國土資源部調(diào)查全國620個項目數(shù)據(jù)中提到，?？诘?個項目中，地價占房價比例較高的為24.59%，較低的為8.8%。昨日，房地產(chǎn) 人士汪志軍表示，建設(shè)國際旅游島后?？谀玫爻杀九c比原來漲了50%至60%。汪志軍說，目前土地分為“生地”和“熟地”，兩種土地狀況的不同決定著拿地價格的不同。所謂“生地”指的是公路建設(shè)、煤氣管道的鋪設(shè)、向所在地居民進行征地等各項開發(fā)之前的準(zhǔn)備工作尚未開展的土地。這類土地拿地價格相對較低?！笆斓亍敝赴ü蜂佋O(shè)等各項工作已經(jīng)實施完畢的土地?！笆斓亍眱r格相對較高。

　　房地產(chǎn) 人士李明表示，在海南建設(shè)國際旅游島獲批之前，我省拿地成本占整個房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%至20%，目前普遍達到30%左右。

　　建安成本受市場影響比較大

　　據(jù)了解，建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本。建安成本受市場價格波動影響比較大。汪志軍表示，今年年初，鋼材、水泥等建材價格猛漲，給房地產(chǎn)開發(fā)成本造成了影響。據(jù)了解，目前?？谏唐贩拷ò渤杀緝r格約為：混合多層840元每平方米;框架多層1140元每平方米，框架小高層1440元每平方米;框架超高層為2160元每平方米。

　　各項稅費占總成本15%-20%

　　記者了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本中，各項稅費的支出相較于前兩項的支出相對較少。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)稅費包括契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅等。此外還包括了行政性費用即地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用如城市建設(shè)配套費、人防費等。汪志軍介紹，僅就房地產(chǎn)項目在“開發(fā)建設(shè)過程”中涉及到的行政性收費就達30種。李明表示，各項稅費約占房地產(chǎn)項目總成本的15%-20%。目前各項稅費的征收相較于海南建設(shè)國際旅游島之前變化不大。李明稱，此外還包括管理費用等。管理費用在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般不會超過2%。廣告費、代理費等營銷費用彈性空間比較大，但總量也不算大，對房價產(chǎn)生的影響比較小。

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