從潘石屹的這些回復(fù)中，我們或許可以窺見(jiàn)，這一年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)所經(jīng)歷的風(fēng)風(fēng)雨雨。

　　伴隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)而來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整讓過(guò)去的一年充滿(mǎn)著諸多變數(shù)，大多數(shù)的房地產(chǎn)商都經(jīng)歷了激進(jìn)后的陣痛。而潘石屹和他帶領(lǐng)的SOHO中國(guó)似乎是一個(gè)例外。

　　對(duì)于危機(jī)和市場(chǎng)，潘石屹具有敏銳的嗅覺(jué)?！袄茁归]的那天，我馬上意識(shí)到了經(jīng)濟(jì)要出大事，投資必須小心謹(jǐn)慎，要狠抓市場(chǎng)賣(mài)房子。”在年初與陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪的一次聊天中，潘石屹曾如此提到。

　　事實(shí)上，對(duì)于這一輪危機(jī)和調(diào)整，潘石屹在各種場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)較多的一個(gè)詞還是“信心”。而關(guān)于政策和市場(chǎng)的解讀，潘石屹也有自己的判斷，潘石屹曾認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)格局要開(kāi)始大規(guī)模的調(diào)整。而正是在這樣的基礎(chǔ)上，潘石屹在2008年發(fā)表了的“百日巨變”。

　　時(shí)至今日，博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)過(guò)了一年的輪回。過(guò)去一年的時(shí)間里，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體一直與潘石屹保持著良好的溝通。我們將溝通的內(nèi)容呈現(xiàn)給我們的讀者，從這些回復(fù)中，我們或許可以窺見(jiàn)，這一年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)所經(jīng)歷的風(fēng)風(fēng)雨雨。

　　2008年7月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：以目前的形勢(shì)來(lái)看，您是否覺(jué)得情況可能要比您在百日前預(yù)測(cè)得還要惡劣？許多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘唔?xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)了，接下來(lái)還可能會(huì)發(fā)生怎樣的情況？

　　潘石屹：的確，今天我們所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境要比一百天前更加困難，無(wú)論是國(guó)際資本市場(chǎng)，還是中國(guó)從緊的貨幣政策 都沒(méi)有發(fā)生改變，而且情況更嚴(yán)重了。一百天前我預(yù)計(jì)在資金緊張的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的變動(dòng)更多會(huì)以兼并、重組、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)進(jìn)行。但我們?cè)谶@一百 天中看到更多的是房地產(chǎn)行業(yè)在資金的巨大壓力下，拖欠政府的地價(jià)款。

　　至于接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么樣的情況，我認(rèn)為現(xiàn)在是房地產(chǎn)較困難的時(shí)候，不會(huì)更壞了。風(fēng)雨過(guò)后總是陽(yáng)光。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有房地產(chǎn)企業(yè)2007年曾經(jīng)押注一個(gè)大的項(xiàng)目或一塊優(yōu)質(zhì)土地，期望實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，這些土地今天已經(jīng)形成企業(yè)的嚴(yán)重負(fù)累，甚至因項(xiàng)目拖累而使企業(yè)面臨著倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，2008年下半年有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)或者倒閉的高潮嗎？

　　潘石屹：您談的這種情況不是一兩個(gè)公司的情況，是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的情況。那些在2007年高價(jià)拿地的房 地產(chǎn)公司有多少家足額付清了地價(jià)款？在沒(méi)有付清地價(jià)款的時(shí)候，政府也不會(huì)把土地證辦給這些公司，這就形成了地方政府與開(kāi)發(fā)商之間扯皮的事。造成的結(jié)果就是 這些去年的高價(jià)土地很難在今年甚至明年之內(nèi)變成市場(chǎng)上需要的房屋。這種拉鋸戰(zhàn)影響了未來(lái)一兩年市場(chǎng)中房屋的供應(yīng)量。所以在無(wú)錫的會(huì)議上，我們把這種情況比 喻成豬肉市場(chǎng)中的母豬。只要有了母豬，才會(huì)有源源不斷的小豬崽出生。即使小豬崽的數(shù)量暫時(shí)下降，只要老母豬活著，這種豬肉價(jià)格波動(dòng)的周期就會(huì)短。如果房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)在個(gè)環(huán)節(jié)——取得土地的過(guò)程中，因?yàn)橘Y金困難，與地方政府發(fā)生了拉鋸戰(zhàn)，就一定會(huì)影響到未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供應(yīng)量，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)。

　　2008年11月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：年底應(yīng)該會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商面臨資金上的巨大壓力，您預(yù)計(jì)這些房企將可能采取一些怎樣的措施緩解這種壓力？

　　潘石屹：前天，有位朋友問(wèn)我，政府出臺(tái)了如此有巨大影響的政策，在未來(lái)有700萬(wàn)套保障性住宅上市，而房地產(chǎn)商資金又很緊張，怎么較近聽(tīng)不到他們的叫聲了？我說(shuō)，沒(méi)有力氣叫了。同時(shí)，他們看到不僅是房地產(chǎn)行業(yè)日子不好過(guò)，其它行業(yè)日子也不好過(guò)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：市場(chǎng)傳聞很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目面臨停工危機(jī)，接下來(lái)是房企的普遍裁員，請(qǐng)問(wèn)SOHO中國(guó)下一年度是否也有準(zhǔn)備調(diào)整開(kāi)工和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃？

　　潘石屹：SOHO中國(guó)沒(méi)有因經(jīng)濟(jì)危機(jī)而停工和大規(guī)模裁員。目前，我們正在編制明年的計(jì)劃。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年融資一直是開(kāi)發(fā)商較為頭疼的事情，目前救市的態(tài)度已經(jīng)比較明顯，在這樣的大環(huán)境下，09年房企的融資狀況是否會(huì)有改觀？

　　潘石屹：中國(guó)開(kāi)發(fā)商的融資渠道絕大部分是從銀行貸款。在過(guò)去兩年從緊的貨幣政策環(huán)境中，房地產(chǎn)的貸款就更緊 了，有許多商業(yè)銀行根本就不給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款。目前這種形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，尤其我們看到從政府和中國(guó)人民銀行的政策方面，都已經(jīng)跟過(guò)去 有所不同。不過(guò)，我接觸到的許多商業(yè)銀行，雖然上面有了政策，但他們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款還是非常擔(dān)心的，怕存在風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橛性S多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)奄奄一息了，貸給他們款，能不能救活他們，會(huì)不會(huì)形成呆帳等是這些商業(yè)銀行目前較頭疼的問(wèn)題。目前已經(jīng)不是政府和人民銀行實(shí)施從緊的貨幣政策的問(wèn)題了。

   2008年12月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您在博客中呼吁開(kāi)發(fā)商不要拖欠農(nóng)民工兄弟的工資，但目前開(kāi)發(fā)商普遍存在資金壓力，您認(rèn)為開(kāi)發(fā)商可以采取哪些實(shí)質(zhì)性措施來(lái)保證農(nóng)民工工資的順利發(fā)放？你們自己具體是怎么做的？

　　潘石屹：農(nóng)民工的工資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中比重不大，但涉及到的人很多。農(nóng)民工兄弟的表達(dá)渠道不是很順暢，著 急了就會(huì)用手中的工具來(lái)表達(dá)。記得1999年的中秋節(jié)，我就目睹了現(xiàn)代城保安與市政公司農(nóng)民工發(fā)生械斗。那天晚上現(xiàn)代城2號(hào)樓的業(yè)主們都出來(lái)批評(píng)和罵那些 吵鬧的農(nóng)民工，等酒醉的農(nóng)民工拿著鐵锨沖過(guò)來(lái)時(shí)，所有人不到一時(shí)辰全跑回自己家了。這是我出面處理過(guò)的一起打架事件，事因很簡(jiǎn)單：中秋節(jié)想家，工頭沒(méi)有給 發(fā)月餅。一定要保證農(nóng)民工較基本的要求，過(guò)年發(fā)足一年的工資，讓他們高高興興地回家過(guò)年。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：日前傳聞希望進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，不排除出臺(tái)放松二套房貸的政策。您認(rèn)為如果二套房貸放松，在目前市場(chǎng)下的利弊如何？

　　潘石屹：?jiǎn)?dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，較根本的就是要讓房子流通起來(lái)：取消套房限制，減少二手房稅費(fèi)，建立二手房交 易平臺(tái)，建立租賃市場(chǎng)……都是讓市場(chǎng)較重要的特征“流通”體現(xiàn)出來(lái)。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)限制太多，房子并沒(méi)有暢通地流通起來(lái)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題不 是需求問(wèn)題，也不是生產(chǎn)的問(wèn)題，是流通的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前作為宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要板塊——房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)并不樂(lè)觀。您認(rèn)為是否會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)措施去保持房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)穩(wěn)定？

　　潘石屹：房地產(chǎn)在今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中起著舉輕若重的作用，因?yàn)橹袊?guó)正在城市化的進(jìn)程之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大 的空間，房地產(chǎn)行業(yè)不僅可以帶動(dòng)投資，更可以帶動(dòng)需求，因?yàn)橹挥匈?gòu)了房子，其他的像家電、家具的需求才能夠真正被帶動(dòng)起來(lái)。在中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，暫時(shí) 還很難找到任何一個(gè)行業(yè)能夠代替有經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇火車(chē)頭作用的房地產(chǎn)行業(yè)。這是中國(guó)與其他發(fā)達(dá)國(guó)家不能比的，其他的國(guó)家城市化已經(jīng)完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間已經(jīng)很 小了。

　　2009年2月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2月2日工商銀行緊急叫停了7折房貸優(yōu)惠率措施，但隨即又表示將在2月10號(hào)開(kāi)始實(shí)行，您 如何理解商業(yè)銀行在房貸政策上的反復(fù)態(tài)度？您是否認(rèn)為利率調(diào)整將會(huì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響？蘭州新政將“90/70”政策改為“90/50”， 您覺(jué)得這對(duì)開(kāi)發(fā)商意味什么，對(duì)樓市的作用又是什么？而杭州傳言也將變“90/70”為“90/50”，這種調(diào)整在未來(lái)是否會(huì)蔓延？

　　潘石屹：銀行按揭貸款和小戶(hù)型的問(wèn)題，已經(jīng)討論過(guò)許多年了。導(dǎo)致今天這種情況的發(fā)生，主要因素就是各個(gè)部門(mén) 對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷沒(méi)有共識(shí)，存在較大分歧。各銀行的變化，各個(gè)地方政府的變化，也都像扭秧歌一樣“三步一回頭，兩步一擺手”。而市場(chǎng)較怕的就是這樣的混亂 信號(hào)。只有大家齊心協(xié)力，才能戰(zhàn)勝經(jīng)濟(jì)危機(jī)。我估計(jì)，這種局面還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，在不發(fā)生大矛盾的前提下協(xié)調(diào)這些政策的一致性、可執(zhí)行性，還需要時(shí)間。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：下月全國(guó)兩會(huì)即將召開(kāi)，業(yè)內(nèi)不少人士認(rèn)為這次兩會(huì)可能將出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的較新政策，您對(duì)此有何期待？

　　潘石屹：過(guò)去四年時(shí)間，房地產(chǎn)商較怕政策出臺(tái)，但從去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)商是盼著政策出臺(tái)。我較近接觸的很多業(yè)內(nèi)人士，把太多精力放在這方面了。其實(shí)重要的還是市場(chǎng)，在目前這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，任何政策都不可能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大變化。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年年初以來(lái)，各地土地市場(chǎng)拍、底價(jià)出讓的消息此起彼伏，您如何看待今年的土地市場(chǎng)？對(duì)于資金充裕的企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前是否是增加土儲(chǔ)的較佳時(shí)機(jī)？

　　潘石屹：各個(gè)城市土地出讓市場(chǎng)的下滑，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的表現(xiàn)。2009年土地出讓市場(chǎng)不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)。因?yàn)?，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的資金很緊張；另一方面，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的成交量并沒(méi)有真正恢復(fù)。

   2009年3月

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：全國(guó)兩會(huì)即將召開(kāi)，傳聞會(huì)上將推出一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。你認(rèn)為這將產(chǎn)生什么影響？

　　潘石屹：今天下午，我去參加了一個(gè)研討會(huì)，這個(gè)研討會(huì)由中金公司的哈繼銘博士主講，他提出一個(gè)判斷就是，下 一輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)要走出低谷，的亮點(diǎn)是房地產(chǎn)。只有靠房地產(chǎn)帶動(dòng)其他的行業(yè)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)才能走出低谷。在會(huì)場(chǎng)上也有人不同意這種看法，但是也找不到別的亮 點(diǎn)，找不到別的任何一個(gè)行業(yè)可以替代房地產(chǎn)行業(yè)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：全國(guó)工商聯(lián)提出了一個(gè)觀點(diǎn)“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用有一半流落到政府的腰包里了”，對(duì)此，有官員否認(rèn)該說(shuō)法，您對(duì)此說(shuō)法有何見(jiàn)解？

　　潘石屹：我也注意到媒體上報(bào)道的全國(guó)工商聯(lián)的這個(gè)觀點(diǎn)，因?yàn)樗麄兡贸隽舜_切的數(shù)據(jù)。根據(jù)我們?cè)谝痪€(xiàn)開(kāi)發(fā)房地 產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，這些數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠的。土地成本在房屋成本中占的比例較近幾年確實(shí)非常高，在2007年達(dá)到了極點(diǎn)，所以就出現(xiàn)了所謂“面粉價(jià)格比面包價(jià)格貴 ”的現(xiàn)象。“面粉價(jià)格比面包價(jià)格貴”就意味著土地的成本不僅高出了同樣地段項(xiàng)目的成本，甚至高出了同樣地段項(xiàng)目房屋的銷(xiāo)售價(jià)格。但土地的成本在項(xiàng)目總成本 中所占的比重中并不

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