我們?cè)u(píng)估現(xiàn)在及未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，需要評(píng)估宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的確定性和不確定性。我們頭先來(lái)看國(guó)際經(jīng)濟(jì)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)什么是確定的和不確定的。

　　，我們可以確定的是，美國(guó)經(jīng)濟(jì)較壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，不確定的是我們不知道他的復(fù)蘇進(jìn)程是不是足夠好?，F(xiàn)在看來(lái)復(fù)蘇進(jìn)程非常緩慢而微弱；，中國(guó)經(jīng)濟(jì)“V型”復(fù)蘇是確定的，對(duì)中國(guó)未來(lái)兩年宏觀經(jīng)濟(jì)的任何悲觀，我都是不贊同的，但不確定性是我們并不清楚在未來(lái)6個(gè)季度對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀能夠持續(xù)多久；第三，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，我們確定知道的是這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化程度在降低，不確定的是這個(gè)行業(yè)在六個(gè)季度之后會(huì)達(dá)到怎樣的狀態(tài)，我們確定的是由于對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)沒(méi)有一致的看法，所以政府暫時(shí)不會(huì)出手調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。

　　對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的看法。我個(gè)人傾向于不用太悲觀，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，不太可能出現(xiàn)比今年上半年更糟糕的情況。第四季度或者明年季度美國(guó)將擺脫零增長(zhǎng)。隨之歐洲、日本也會(huì)復(fù)蘇?？雌饋?lái)全球經(jīng)濟(jì)較壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。同時(shí)也提醒大家一下，根本不存在所謂次貸危機(jī)波。既然這樣的話，我們對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境做一個(gè)初步判斷，整個(gè)國(guó)際經(jīng)濟(jì)由于次貸危機(jī)帶來(lái)的沖擊基本上接近消化，至少在金融層面接近消化，但是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)還會(huì)有一個(gè)很漫長(zhǎng)的調(diào)整過(guò)程。并不僅取決于金融部門的努力，還取決于我們?cè)诩夹g(shù)層面有沒(méi)有創(chuàng)新，取決于有沒(méi)有新的產(chǎn)業(yè)集群的出現(xiàn)，因此對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)而言，病危狀態(tài)已經(jīng)過(guò)去了，我們正在復(fù)蘇，什么時(shí)候能夠康復(fù)出院，不知道。

　　關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)。3月份我們討論中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，幾乎所有學(xué)者都是悲觀，只有少量學(xué)者樂(lè)觀，到現(xiàn)在為止，仍然有很多悲觀看法。但我們?cè)瓉?lái)預(yù)計(jì)全年四個(gè)季度增長(zhǎng)，現(xiàn)在得調(diào)整一下，一季度GDP增長(zhǎng)是6％，二季度是8％，三季度可能超過(guò)9％，四季度將超過(guò)10％。

　　四個(gè)季度增長(zhǎng)當(dāng)中來(lái)自投資增速的貢獻(xiàn)是巨大的，投資增速30％，消費(fèi)增速大概15％，這都是較高的。過(guò)去六個(gè)月，鋼鐵、有色金屬消耗量比01年以來(lái)任何年份同一時(shí)期都要高。所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)所鋪的攤子是非常大的。在沒(méi)有發(fā)生次貸危機(jī)的中國(guó)，看四萬(wàn)億大概占我們08年GDP大概12％、13％。在發(fā)生次貸危機(jī)的美國(guó)，有小布什、奧巴馬兩任刺激計(jì)劃，加起來(lái)不到GDP的10％，整個(gè)歐洲對(duì)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃加起來(lái)不到5％，中國(guó)雖然沒(méi)有發(fā)生次貸危機(jī)，但是幾乎采取了全球較猛烈的刺激手段。如果你糾纏于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有沒(méi)有問(wèn)題、企業(yè)效益有沒(méi)有好轉(zhuǎn)、居民收入有沒(méi)有增加等等，那么你太高估GDP增速這個(gè)指標(biāo)了。通貨膨脹今年全年都不存在，是通貨緊縮，我們較樂(lè)觀估計(jì)CPI到今年年底才略微回到0以上水平，而PPI全年都是負(fù)的。2010年中國(guó)的通貨膨脹仍然幾乎不存在。明年主要是糧食或者農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲帶來(lái)CPI價(jià)格上漲。原來(lái)的翹尾因素是因?yàn)榻衲耆闏PI都是負(fù)的，所以同比之下，明年自然有增加。翹尾因素加上新增因素，使2010年CPI大概在3％-5％之間?？傮w來(lái)講2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)是高增長(zhǎng)，低通脹。

　　但并不足以說(shuō)明問(wèn)題，我們?nèi)匀粚?duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有更多的懷疑，所以我才認(rèn)為，央行7月份貨幣政策微調(diào)是完全必要的，但已經(jīng)為時(shí)過(guò)晚。92、93年我們M2增長(zhǎng)、信貸增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)30％，一直到97年信貸增長(zhǎng)才勉強(qiáng)回到20％增長(zhǎng)。今年信貸增長(zhǎng)是28％。我不相信我們?cè)?010年、2011年會(huì)對(duì)信貸規(guī)模有一個(gè)非常好的收縮。因?yàn)榻衲暌呀?jīng)投出去，全年可能有9-10萬(wàn)億，明年無(wú)論怎樣都會(huì)增長(zhǎng)15％-20％，所以明年信貸增長(zhǎng)大概11-12萬(wàn)億，后年仍然增長(zhǎng)，所以信貸壓縮起來(lái)不是那么容易，除非政府可以承受在08年第四季度及09年政府主導(dǎo)投資項(xiàng)目的爛尾，否則信貸增長(zhǎng)將要持續(xù)下去。由于這些因素，我們認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)由于次貸危機(jī)，回到一個(gè)鋪攤子粗放式增長(zhǎng)道路上，就速度來(lái)看沒(méi)有任何問(wèn)題。

　　總結(jié)我們對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的看法，從速度、規(guī)?？礇](méi)有問(wèn)題。這就是宏觀經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，今年保八，明年超九；今年通縮，明年溫和的通脹。但目前的宏觀經(jīng)濟(jì)陷入保增長(zhǎng)和防泡沫的翹翹板選擇當(dāng)中，因此現(xiàn)在是保增長(zhǎng)，不是防泡沫。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)該慶幸政府暫時(shí)還沒(méi)有收拾房地產(chǎn)。政府對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有一個(gè)好的共識(shí)，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。

　　較后，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)。我們能夠看到的確定性是銷售在增快，不確定性是價(jià)格過(guò)快上漲一級(jí)行業(yè)調(diào)整不夠。我們回顧已經(jīng)過(guò)去的三個(gè)季度。在三、四月份的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)也都仍然非常悲觀。樂(lè)觀的情緒從什么時(shí)候出現(xiàn)？從房地產(chǎn)行業(yè)的投資來(lái)看，樂(lè)觀情緒大概是今年6月份出現(xiàn)。因?yàn)榻衲?-5月份房地產(chǎn)行業(yè)投資增速僅僅只有6.8％ ，而1-6月份房地產(chǎn)行業(yè)投資增速將近10％，6月份一個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)新增投資大概4600億，從鈔票投票行為來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)都是從6月份開(kāi)始才看好這個(gè)市場(chǎng)。目前這個(gè)市場(chǎng)特點(diǎn)是什么呢？，銷售節(jié)奏非常快。在08年11月份的時(shí)候，我們的存貨是24個(gè)月，目前估計(jì)的存貨從全國(guó)來(lái)看大概已經(jīng)不足9個(gè)月，庫(kù)存已經(jīng)消化完畢。

　　，一線城市價(jià)格上漲，銷售加快，正在向二線城市傳導(dǎo)蔓延。由剛性需求帶動(dòng)的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇正在向由剛性需求、投資需求共同推進(jìn)的房地產(chǎn)復(fù)蘇擴(kuò)散。我不認(rèn)為70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)有顯著增長(zhǎng)，但是14個(gè)副省級(jí)城市的房?jī)r(jià)在今年上半年至少上漲20％。

　　第三個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積跟金額大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，新開(kāi)工不足。我們的銷售面積上半年增長(zhǎng)25％，銷售金額增長(zhǎng)45％左右，但我們目前新開(kāi)工和房地產(chǎn)投資的增速實(shí)際上是不足的，我們可以清楚看到從現(xiàn)在到明年上半年，市場(chǎng)將處于一個(gè)更加供不應(yīng)求的狀態(tài)，這是我們目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的介紹。

　　這個(gè)行業(yè)的確定性在哪里？我們確定的是，這個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇是一個(gè)無(wú)準(zhǔn)備的復(fù)蘇，它的不確定性是這個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇帶來(lái)一個(gè)有征兆的泡沫。所謂無(wú)準(zhǔn)備的復(fù)蘇，也就是雖然銷售節(jié)奏在加快，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有從這一輪復(fù)蘇中賺到令他們滿意的利潤(rùn)，因?yàn)樗麄冏约菏掷锎婕Z不多。有征兆的泡沫是什么呢？這個(gè)行業(yè)本來(lái)應(yīng)該調(diào)整，但是沒(méi)有調(diào)整，行業(yè)調(diào)整并沒(méi)有到位。

　　結(jié)論是什么呢？，國(guó)際經(jīng)濟(jì)較壞時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但并沒(méi)有康復(fù)。，對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)存在非常多的爭(zhēng)議，但是復(fù)蘇勢(shì)頭比較確定。第三，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)追平甚至可能超過(guò)07年，而這個(gè)行業(yè)本身發(fā)展模式并沒(méi)有根本轉(zhuǎn)型。我們認(rèn)為在07年底以及08年上半年的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)應(yīng)該面臨一場(chǎng)調(diào)整，但并沒(méi)有調(diào)整。但我們接受前面所說(shuō)的09年銷售金額及銷售面積都有可能接近或者超過(guò)07年這個(gè)事實(shí)。結(jié)論是顯而易見(jiàn)的。如果你作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有能力在今年或者明年全年拿到項(xiàng)目的預(yù)售，銷售并且在2010年基本完成銷售，那你將獲得一個(gè)非常好的投資機(jī)會(huì)，僅僅是投資機(jī)會(huì)而已，因?yàn)槲乙恢毕嘈?7年年底所帶來(lái)的各種不好現(xiàn)象，現(xiàn)在已經(jīng)全面出現(xiàn)。在未來(lái)3年，這個(gè)行業(yè)的調(diào)整，尤其是大的調(diào)整是難以避免的。

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