迄今為止，“小超人”的創(chuàng)業(yè)生涯，被不少業(yè)內(nèi)人稱作資本玩家的“套現(xiàn)生涯”。這種“生意經(jīng)”也充分貫穿于其地產(chǎn)界的作為。

　　2010年，“小超人”李澤楷的麻煩事似乎沒見減少。

　　電訊盈科（行情,資訊,評(píng)論）私有化的風(fēng)波還未平息，盈科大衍地產(chǎn)旗下原有項(xiàng)目“工體北路4號(hào)地”因?yàn)槲窗磿r(shí)開工，日前收到一張“遲到的罰單”—2010年3月10日，北京市國土局發(fā)布了一則《關(guān)于國土部掛牌督辦5宗地處置情況的公告》，其中公布了對工體北路4號(hào)地囤地情況的調(diào)查結(jié)果：“因企業(yè)自身原因未按出讓合同履約的，依法依規(guī)予以處罰。”不但要上交地價(jià)款1％的罰金，更被要求暫停在北京土地交易市場的交易行為。

　　一直在資本運(yùn)營方面敢于冒險(xiǎn)的“小超人”，盡管實(shí)現(xiàn)了工體北路4號(hào)地的成功“套現(xiàn)”，卻讓其在內(nèi)地的地產(chǎn)拓展之路染上“污點(diǎn)”。

　　罰單“迷局”

　　工體北路4號(hào)地塊是盈科大衍2006年1月23日，以5.1億元總價(jià)、超過1萬元/平方米的樓面單價(jià)購入的地塊。之后，盈科大衍高調(diào)宣布將建成高端公寓。

　　按照招拍掛文件，為趕在北京奧運(yùn)會(huì)前完工，項(xiàng)目要在2006年9月20日之前開工，2008年3月31日竣工。但在2007年舉行了動(dòng)工儀式之后，到2009年11月仍然是一片工地。而2009年的8月20日，盈科大衍又一紙公告，宣布工體北路4號(hào)地塊項(xiàng)目已經(jīng)易主給瑞安建業(yè)（行情,資訊,評(píng)論）。

　　購地近4年卻遲遲未開發(fā)，工體四號(hào)地塊被媒體曝光后，李澤楷陷入“囤地門”。

　　盈大地產(chǎn)（行情,資訊,評(píng)論）新聞發(fā)言人隨即在媒體上公開澄清，2006年4月起就進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工研究，并于2007年7月開始前期施工準(zhǔn)備及土地開挖工程，并未將項(xiàng)目閑置。之所以開工后進(jìn)展緩慢，一方面緣于建筑設(shè)計(jì)及審批花費(fèi)的時(shí)間超出預(yù)期，另一方面，因?yàn)?008年奧運(yùn)會(huì)的影響，項(xiàng)目被迫暫緩。

　　但2010年3月10日，北京市國土局發(fā)布公告，稱將對盈大地產(chǎn)作出510萬元人民幣的罰款，此外，北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)公司（盈科大衍旗下開發(fā)工體北路4號(hào)地的項(xiàng)目公司，以下簡稱啟夏公司）及原股東香港盈科集團(tuán)及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為，全都被要求暫停。

　　盈大地產(chǎn)是否會(huì)接受這一處罰目前不得而知。其香港總部的企業(yè)傳訊負(fù)責(zé)人蕭偉達(dá)對時(shí)代周報(bào)記者表示，“目前該公司有關(guān)人士到京了解情況，暫不做回應(yīng)，有進(jìn)一步消息將盡快公布?！?

　　而新東家瑞安建業(yè)有限公司也迅速作出反應(yīng)。處罰一經(jīng)公布，該公司主動(dòng)給時(shí)代周報(bào)記者發(fā)來郵件，稱“本公司自接收項(xiàng)目之日起即全力進(jìn)行施工，項(xiàng)目目前正進(jìn)行地下室施工，預(yù)計(jì)將于2011年落成。對于當(dāng)局的決定，本公司愿意積極配合”。時(shí)代周報(bào)記者3月18日下午在地塊現(xiàn)場，看到兩個(gè)吊塔正在工作，工程建設(shè)正在進(jìn)行中。

　　然而，在這張遲到的罰單背后，卻仍然存在謎團(tuán)。

　　就在2009年的5月18日，也就是北京啟夏公司超出約定竣工時(shí)間2008年3月一年多時(shí)，北京市國土資源局曾經(jīng)發(fā)出一份項(xiàng)目修改規(guī)劃的公告，稱工體北路4號(hào)地將增加地下建筑面積1.14萬平方米。

　　同時(shí)，北京市規(guī)劃委也于2009年6月30日再次發(fā)出一份關(guān)于工體四號(hào)地項(xiàng)目的規(guī)劃意見書（2009〈朝〉建字0153號(hào)）。

　　而2009年7月27日，北京市建設(shè)委員會(huì)公布了一份“北京啟夏開發(fā)公司”的工體北路4號(hào)住宅及配套項(xiàng)目建設(shè)方案（朝陽〈2009〉17號(hào)）顯示，計(jì)劃建設(shè)時(shí)間是2009年7月至2011年12月。

　　上述文件的發(fā)布時(shí)間，顯然都已經(jīng)超過北京啟夏公司較早約定的竣工時(shí)間。為何當(dāng)初相關(guān)主管部門未發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未按時(shí)開工？而新發(fā)布的計(jì)劃建設(shè)時(shí)間，同此前合約所規(guī)定的時(shí)間又為何有如此大的出入？

　　北京市國土局在公告中并未對此有明確解釋，而時(shí)代周報(bào)記者多次向該局詢問，也沒有得到明確答復(fù)。

　　記者注意到，處罰公告的前，國土資源部剛剛發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管問題的通知》，要求嚴(yán)查土地閑置行為。此時(shí)，雖然離該地塊閑置被曝光已經(jīng)有近4個(gè)月的時(shí)間，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此是“殺雞儆猴”之舉。

　　“小超人”地產(chǎn)“套現(xiàn)財(cái)技”

　　有著加拿大多倫多哥頓投資銀行顧問經(jīng)歷的李澤楷，在和記黃埔（行情,資訊,評(píng)論）的個(gè)大動(dòng)作，就是1991年創(chuàng)立衛(wèi)星電視臺(tái)，1993年又將衛(wèi)視股權(quán)出售給傳媒大亨默多克，成功套現(xiàn)53億港元。

　　這次震驚業(yè)內(nèi)的事件讓李澤楷資本運(yùn)作的“財(cái)技”得以充分展現(xiàn)，同時(shí)也為他1993年自立門戶、創(chuàng)建盈科拓展提供了資金。

　　1995年底，李澤楷從魚涌皇冠車行大廈凈賺1．35億港元。這次不動(dòng)產(chǎn)投資，讓李澤楷嘗到甜頭。

　　此后，李澤楷在房地產(chǎn)領(lǐng)域乘勝追擊。1997年，他在日本總投資80億元，購入一幅位于東京千代田區(qū)接連東京火車**站的地皮，面積達(dá)5萬多平方英尺，興建盈科，成為10年來單一外國投資者在日本的投資。但未料及日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)滑坡，地皮迅速貶值，幸好其父李嘉誠及時(shí)出手，購入盈科東京地皮四成半股份，使其暫渡難關(guān)。

　　而在中國內(nèi)地，李澤楷在房地產(chǎn)方面也早有野心。根據(jù)北京市工商局提供的資料，旗下開發(fā)盈科的項(xiàng)目公司北京京威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，早在1993年11月29日就已經(jīng)成立，注冊資本達(dá)到1億美元。

　　盈科1998年落成，由4幢大樓及1個(gè)購物組成，其中包括1幢商住樓，其余基本為寫字樓，IBM、諾基亞及美國大等都一度是該寫字樓的客戶。

　　在2008年的4月，李澤楷曾經(jīng)動(dòng)過要將盈科出售的念頭。其時(shí)，盈科大衍公司網(wǎng)站發(fā)出《磋商出售北京盈科》公告，宣布“正在與有意購家商討出售其于北京盈科的權(quán)益?！备鶕?jù)估值，該綜合項(xiàng)目市值可達(dá)41.03億港元。公告稱“盡管出售的價(jià)格、時(shí)間及其他條款尚未落實(shí)，但預(yù)期北京盈科的凈收購價(jià)將在41.03億港元正負(fù)5％這一浮動(dòng)范圍內(nèi)。”

　　但李澤楷較終并未將盈科出售，而位居其北側(cè)的工體北路4號(hào)地塊的操作，也仍然沿襲了小超人慣用的“套現(xiàn)”手法。

　　2009年8月20日，盈科大衍一紙公告，宣布將“正在興建中”的朝陽區(qū)工體北路4號(hào)地塊項(xiàng)目出售給瑞安建業(yè)，目的是“可以讓集團(tuán)套現(xiàn)資金，讓資源專注投放于日本北海道及泰國南部攀牙省具標(biāo)志性的發(fā)展項(xiàng)目上，同時(shí)令集團(tuán)的財(cái)務(wù)更靈活?！边@筆1.18億美元(約9.2億港元)的交易，為李澤楷帶來了除稅前大約2.35億港幣的收益。

　　而其2009年的年報(bào)顯示，也正是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的出售，讓盈科大衍在2009年的綜合純利達(dá)到5.94億港元，較2008年的5.13億港元上升16％。

　　“李澤楷是資本家而非實(shí)業(yè)家，他的財(cái)富來源于資本增值后轉(zhuǎn)手出讓獲取暴利。”地產(chǎn)評(píng)論人葉檀一語中的。

　　京城地產(chǎn)黃粱夢

　　但李澤楷在內(nèi)地的地產(chǎn)之路并非一帆風(fēng)順。在工體北路4號(hào)地出讓之后，李澤楷在內(nèi)地的項(xiàng)目，就僅剩北京盈科一個(gè)。

　　2004年，電訊盈科分拆其地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并借殼聯(lián)交所上市公司東方燃?xì)庾⑷肫涞禺a(chǎn)資產(chǎn)，隨后將其更名為盈大地產(chǎn)。

　　繼建設(shè)盈科之后，2005年左右，盈大地產(chǎn)曾經(jīng)試圖通過搭乘中國網(wǎng)通的順風(fēng)車，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場有所作為。

　　記者了解到，2005年1月，網(wǎng)通集團(tuán)出價(jià)78億港元購入電訊盈科20％的股權(quán)，雙方合作業(yè)務(wù)范圍包括寬頻電視、移動(dòng)通訊、房地產(chǎn)及國際業(yè)務(wù)四大塊。根據(jù)網(wǎng)通的招股書測算，雙方可有效合作的地產(chǎn)項(xiàng)目面積至少數(shù)百萬平方米，且地段優(yōu)越。

　　然而，其從2005年開始共同開發(fā)的個(gè)項(xiàng)目北京呼家樓電話基站項(xiàng)目，由于雙方所稱的規(guī)劃審批等問題，卻在之后沒了下文，而且2008年之后再也沒在盈大地產(chǎn)的年報(bào)中出現(xiàn)過，更未有其他的合作項(xiàng)目公布。

　　此次工體北路4號(hào)地塊被罰，讓李澤楷更是暫時(shí)失去在北京進(jìn)行土地交易的資格。盡管北京市國土資源局未透露“凍結(jié)”期限，但無疑讓李澤楷在內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)的路線，又增加諸多變數(shù)。

　　目前，盈科大衍旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布在中國香港、日本、泰國以及中國內(nèi)地的北京。根據(jù)2009年盈科大衍年報(bào)，截至2009年12月31日止，其在內(nèi)地的先進(jìn)一個(gè)項(xiàng)目—北京盈科的平均出租率達(dá)73％。2009年該項(xiàng)目共錄得租金收入總額約為2.12億港元，而2008年則約為2.3億港元。

　　而數(shù)據(jù)顯示，盈大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在縮水。

　　公告顯示，2009年，盈科大衍錄得綜合營業(yè)額約42.22億港元，較2008年約99.43億港元下跌58％，導(dǎo)致其2009年的綜合毛利只有11.9港億元，較2008年約17.62億港元的毛利下跌32％。

　　而在營業(yè)額減少的同時(shí)，盈科大衍發(fā)展中和持作出售的物業(yè)也在減少。公告顯示，盈科大衍流動(dòng)資產(chǎn)內(nèi)的發(fā)展中持作出售物業(yè)由2008年12月31日約港幣24.02億元減少至2009年12月31日約港幣6.83億元。

　　而李澤楷在內(nèi)地地產(chǎn)的黃梁夢斷，更為盈大地產(chǎn)的前路帶來不確定因素。

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