在成功拿下天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)“新地王”后，這位昔日的“拿地操盤(pán)手”是否能再續(xù)曾經(jīng)的輝煌。

　　隨著富力以70.5億元的高價(jià)創(chuàng)下天津地王紀(jì)錄，隱藏在其背后的天津富力董事長(zhǎng)謝強(qiáng)再一次在土地江湖中現(xiàn)身，素有“拿地操盤(pán)手”之稱(chēng)的謝強(qiáng)已經(jīng)久未在土地市場(chǎng)中如此風(fēng)光過(guò)了。

　　拿地往事

　　13年前即已踏入地產(chǎn)圈的謝強(qiáng)其實(shí)成名甚早。1997年，曾在多家媒體任職、也曾在海南省政府擔(dān)任兩年常務(wù)副省長(zhǎng)秘書(shū)的謝強(qiáng)因?yàn)橐粋€(gè)偶然的機(jī)遇進(jìn)入了地產(chǎn)圈，其個(gè)職位是北京京洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副董事長(zhǎng)。兩年的打滾之后，能力出色的謝強(qiáng)在北京房地產(chǎn)圈內(nèi)已經(jīng)小有名氣。

　　1999年，受廣州珠江地產(chǎn)老板朱孟依之托，謝強(qiáng)創(chuàng)建了北京珠江房地產(chǎn)公司并擔(dān)任總經(jīng)理，隨后組建了北京珠江世紀(jì)物業(yè)管理公司、北京合生綠洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。2001年10月謝強(qiáng)改任北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)。

　　這是謝強(qiáng)地產(chǎn)生涯較為輝煌的一段時(shí)期。謝強(qiáng)較出色的拿地能力在這個(gè)時(shí)期里得到了充分的體現(xiàn)。在此期間，謝強(qiáng)創(chuàng)下了談8塊地的地產(chǎn)業(yè)神話，兩年內(nèi)，謝強(qiáng)為珠江地產(chǎn)在北京簽下了占地面積5500多畝的五塊大型開(kāi)發(fā)用地，總開(kāi)發(fā)面積370萬(wàn)平方米，其擴(kuò)張速度堪稱(chēng)京城之較。

　　事實(shí)證明，該5500畝土地資源成為了珠江日后在北京發(fā)展的基礎(chǔ)。目前，這5塊地已增值20多億元。

　　成功將南方房企珠江地產(chǎn)在北京盤(pán)活，讓謝強(qiáng)一時(shí)名聲大噪，但令人意外的是，謝強(qiáng)卻選擇了從珠江地產(chǎn)離職，當(dāng)時(shí)有傳言稱(chēng)謝強(qiáng)意欲打造自己的地產(chǎn)公司。

　　但更讓人意想不到的結(jié)果卻是，謝強(qiáng)轉(zhuǎn)投富力地產(chǎn)（行情,資訊,評(píng)論），擔(dān)任了其北京公司總經(jīng)理一職，從此開(kāi)始了他在富力的另一段職業(yè)生涯。

　　而在進(jìn)入富力之前，謝強(qiáng)還為富力表演了一次其高超的拿地手段。2002年2月28日，富力以31.6億元的高價(jià)擊退華潤(rùn)、SOHO中國(guó)（行情,資訊,評(píng)論）等房企，拿下北京廣渠門(mén)東五廠48萬(wàn)平方米的地塊，一舉成為當(dāng)時(shí)的“北京地王”。此次出手，正是由謝強(qiáng)主導(dǎo)。

　　謝強(qiáng)將自己高超的拿地本領(lǐng)歸結(jié)為其“親和力”。在一次接受媒體訪問(wèn)時(shí)，謝強(qiáng)表示，其個(gè)人親和力比較強(qiáng)，能和地方搞好關(guān)系，雖然之前可能不認(rèn)識(shí)對(duì)方，但會(huì)天天找對(duì)方談。報(bào)的價(jià)格不是較高，但頭付款高，開(kāi)發(fā)周期短，加上公司的產(chǎn)品質(zhì)量及資金實(shí)力，機(jī)會(huì)成本很大?！拔夷玫倪@些地，沒(méi)有一分錢(qián)的購(gòu)地費(fèi)，有沒(méi)有人提過(guò)？提過(guò)，不可能給?！敝x強(qiáng)表示。

　　就這樣，富力在謝強(qiáng)的運(yùn)籌之下，成功進(jìn)入北京市場(chǎng)，然而卻在準(zhǔn)備收成之際，謝強(qiáng)卻突然暫別富力。

　　這一次暫別，讓謝強(qiáng)告別了其熟悉的土地市場(chǎng)，也成為了其的職業(yè)生涯的分水嶺。

　　消失的6年

　　事實(shí)上，謝強(qiáng)無(wú)論是協(xié)助珠江地產(chǎn)還是富力拿地的時(shí)期，都是在國(guó)內(nèi)土地出讓方式將發(fā)生重大變革，招拍掛漸成主流之前的演出。雖然早在2002年5月，國(guó)土資源部就簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地都必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。但當(dāng)時(shí)各地政府并未予以嚴(yán)格執(zhí)行，這時(shí)的謝強(qiáng)表現(xiàn)拿地強(qiáng)悍的空間。

　　彼時(shí)的謝強(qiáng)仍然是“搶手貨”，包括魯能地產(chǎn)、華遠(yuǎn)集團(tuán)以及不少外資企業(yè)、合資地產(chǎn)企業(yè)都紛紛向謝強(qiáng)拋出橄欖枝，但結(jié)果均被其婉拒。

　　2004年8月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況檢查工作的情況》，要求各地必須于2004年8月31日前將歷史問(wèn)題處理完畢，所有經(jīng)營(yíng)性土地今后將通過(guò)招拍掛方式出讓。

　　這意味著，沿用多年的土地協(xié)議出讓方式將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)，“拼關(guān)系、拼背景”的拿地邏輯被徹底否定?！皟r(jià)高者得”將成為日后土地市場(chǎng)的制勝法寶。

　　2005年，因富力集團(tuán)在北方戰(zhàn)略發(fā)展的需要，謝強(qiáng)重新回到了富力的懷抱，然而，謝強(qiáng)或許未能預(yù)料到此時(shí)市場(chǎng)已變，自己已經(jīng)面對(duì)陌生的土地出讓市場(chǎng)。

　　2005年8月1日，北京清河毛紡廠地塊正式拍賣(mài)，參與現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)的有富力、華潤(rùn)、順馳、珠江、國(guó)融、城建、北辰和勝策等7家房企，經(jīng)過(guò)80回合的激戰(zhàn)，華潤(rùn)以25.65億元的高價(jià)勝出，富力在22億元的節(jié)點(diǎn)上無(wú)奈退出。

　　雖然傳聞，該地塊在正式拍賣(mài)的前，謝強(qiáng)曾利用其高超的公關(guān)能力，與除華潤(rùn)以外其他幾家競(jìng)購(gòu)者進(jìn)行了“協(xié)調(diào)”，富力甚至愿意向該7家企業(yè)支付4000萬(wàn)元現(xiàn)金換取這些企業(yè)退出競(jìng)價(jià)，但該6家企業(yè)較后都并未接受。

　　在那天的競(jìng)拍中，謝強(qiáng)每一次競(jìng)價(jià)都瘋狂地按著計(jì)算器，直到競(jìng)價(jià)達(dá)到22億2000萬(wàn)，謝強(qiáng)才無(wú)奈向隨行人員搖了搖頭，放棄了競(jìng)拍。

　　此次之后，慣于拿地的謝強(qiáng)似乎失去了用武之地，土地拍賣(mài)會(huì)再也鮮見(jiàn)謝強(qiáng)的身影。就連媒體前往采訪，都被擋在門(mén)外，“謝強(qiáng)希望干點(diǎn)實(shí)事后，才跟大家見(jiàn)面”。

　　近幾年，富力在北京一直拿地不順，2007年為獲得北京常營(yíng)限價(jià)地亦付出了一番艱辛。為此，富力頻繁換帥，希望此舉能讓華北區(qū)域快速發(fā)展。彼時(shí)的謝強(qiáng)，開(kāi)始轉(zhuǎn)而關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)城市的各方關(guān)系。

　　2010年3月22日，國(guó)土資源部表示擬試點(diǎn)招拍掛改革，確保土地供應(yīng)。4月16日，北京國(guó)土局亦表示，將完善商品房住宅用地“招拍掛”出讓方式，改進(jìn)只是“價(jià)高者得”的掛牌出讓方式，將更多的采用“綜合條件較優(yōu)者得”的綜合評(píng)標(biāo)方式。

　　招拍掛制度的改革，似乎將讓謝強(qiáng)再次重出江湖。在成功拿下天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)“新地王”后，這位昔日的“拿地操盤(pán)手”是否能再續(xù)曾經(jīng)的輝煌。

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