較嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策到底對房價(jià)產(chǎn)生了怎樣的影響？北京多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)互相“打架”。“大降8000元”的數(shù)據(jù)與老百姓的體驗(yàn)相去甚遠(yuǎn)。交易量的下降已經(jīng)立竿見影，房價(jià)的下降依然是一個(gè)見仁見智的謎。想了解當(dāng)前的現(xiàn)狀，可以到現(xiàn)場去看看。而未來的走勢卻需要集體智慧去判斷和取舍。記者采訪、梳理了業(yè)界一些較新、較具代表性的觀點(diǎn)，看漲與看跌皆有其道理，希望給大家一個(gè)借鑒。

　　【會(huì)跌多少】

　　SOHO中國董事長潘石屹

　　“房價(jià)下跌15%-20%”

　　潘石屹：較近密集出臺(tái)的政策中，有一些已經(jīng)是“開弓沒有回頭箭”，還有一些政策在研究之中，如物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。

　　這些已經(jīng)出臺(tái)和即將出臺(tái)的政策將對普通中、低檔住房市場造成很大的價(jià)格壓力。這次，政府鐵了心讓住房價(jià)格回落，不達(dá)到調(diào)控目標(biāo)決不罷休。只要住房價(jià)格的回落達(dá)到了調(diào)控的目標(biāo)，那些正在研究的政策也許就不會(huì)出臺(tái)了。

　　在銷售方面，漲價(jià)時(shí)可以慢慢地、一步一步漲，但降價(jià)時(shí)一定要一次到位，不能一步步地降，因?yàn)槭袌鲇肋h(yuǎn)是購漲不購跌，如果一步步降的話，將不會(huì)有成交量。我預(yù)計(jì)在這輪政府密集出臺(tái)政策的調(diào)控下，住房價(jià)格下跌的幅度會(huì)在15%—20%，住房的價(jià)格回到2009年初的水平。

　　記者點(diǎn)評：降價(jià)一步到位，估計(jì)很多開發(fā)商很不愿意做到這一點(diǎn)。因?yàn)榻刀嗌俨潘恪暗轿弧?，目前還沒有共識(shí)。而且，房價(jià)下跌15%-20%也回不到2009年初的水平。二環(huán)內(nèi)有個(gè)小區(qū)去年初較低時(shí)是18000元/平米，現(xiàn)在調(diào)控了，業(yè)主還在報(bào)4萬/平米的單價(jià)，回去估計(jì)得50%，而銀行能承受嗎？

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場部副總經(jīng)理宮萍

　　“房價(jià)或在年內(nèi)下調(diào)30%”

　　宮萍：限購、限貸的政策在4月30日出臺(tái)將使得改善型購房出手謹(jǐn)慎，而投資需求將在5月銷聲匿跡。之前占市場總成交量4成的投資客離場，而大量剛性需求也會(huì)期待房價(jià)下跌而轉(zhuǎn)為觀望，這將使得5月樓市成交量下降5成以上。

　　一系列政策的有力打壓，將非常明顯地出現(xiàn)部分區(qū)域價(jià)格加速回落的現(xiàn)象，以通州為代表的部分區(qū)域在5月價(jià)格下跌幅度可能超過15%-20%。北京房價(jià)也將立刻停漲， 50%的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)開始拋售房源，房價(jià)很可能在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)30%的現(xiàn)象。本次樓市的調(diào)整時(shí)間將超過2年，很難在2012年以前出現(xiàn)回暖。

　　記者點(diǎn)評：交易量下跌比價(jià)格下跌的預(yù)測更“靠譜”一些。交易量的下跌意味著價(jià)格很難避免下跌，人有從眾心理，房價(jià)就是這么漲起來的，也可能沿著這條路再退回去。若真下調(diào)30%，望京、大興，以及亦莊的降價(jià)壓力還是比較大。

　　思源經(jīng)紀(jì)董事長陶紅兵

　　“房價(jià)下跌30%或是目標(biāo)”

　　陶紅兵：我認(rèn)為較壞的時(shí)候還沒有到。調(diào)控剛剛開始，政府是有目標(biāo)的，不達(dá)到目標(biāo)是不會(huì)罷休的，應(yīng)該是房價(jià)下來一點(diǎn)：房地產(chǎn)應(yīng)該下跌30%，大家會(huì)感覺還可以。

　　這個(gè)平均的數(shù)字很容易達(dá)到，現(xiàn)在有些城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。因?yàn)檎畷?huì)事先把這個(gè)月要批準(zhǔn)的所有的樓盤做一個(gè)統(tǒng)計(jì)，超過這個(gè)均價(jià)的時(shí)候，政府會(huì)建議您推遲開盤。

　　這就會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)效應(yīng)：如果想獲準(zhǔn)早日開盤，開發(fā)商可能在價(jià)格上需要有一定的姿態(tài)，達(dá)到一定的預(yù)期；而如果選擇堅(jiān)持價(jià)格，隨著價(jià)格信號(hào)的不斷走低，購漲不購跌的效應(yīng)會(huì)讓等待的開發(fā)商比較難熬，風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　記者點(diǎn)評：房價(jià)下跌30%就逼近斷供線。較近銀行的壓力測試結(jié)果是可容忍房價(jià)下跌30%-40%。若政府以此為調(diào)控目標(biāo)，開發(fā)商和購房人也就更有底了。

　　【何時(shí)回調(diào)】

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)

　　“四環(huán)內(nèi)房價(jià)會(huì)過五萬”

　　任志強(qiáng)：政府可能比開發(fā)商更擔(dān)心房價(jià)下跌后的影響，現(xiàn)行嚴(yán)厲打壓的政策必然是臨時(shí)性的。無論是從政府層面，還是地方政府層面，都不可能置宏觀經(jīng)濟(jì)承受力和客觀市場規(guī)律于不顧，不尊重市場規(guī)律必然會(huì)遭遇市場的報(bào)復(fù)。地方政府也不可能立即改變自己依賴“土地財(cái)政”的現(xiàn)狀，很多地方政府較近已經(jīng)在主動(dòng)找開發(fā)商提供低價(jià)地。

　　開發(fā)商持有資金充裕，也有很多投資渠道可以選擇。新政在打壓需求的同時(shí)，也影響到了開發(fā)商繼續(xù)拿地、推出新項(xiàng)目的積極性，市場的存貨本來就不足，一旦出現(xiàn)斷檔，政策退出后，未來還是會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的大幅反彈。我過去說過，北京的三環(huán)內(nèi)的房價(jià)會(huì)過五萬，現(xiàn)在我不僅沒有改變自己的觀點(diǎn)，還認(rèn)為應(yīng)該將這一范圍擴(kuò)大到四環(huán)內(nèi)，看看四環(huán)內(nèi)還有什么地可供應(yīng)？房價(jià)長期上漲的趨勢是基本的市場規(guī)律，不會(huì)因?yàn)榕R時(shí)的政策而改變。

　　記者點(diǎn)評：老任說出了一個(gè)很真實(shí)的開發(fā)商心態(tài)：沒錢賺，干嘛參與拿地蓋房？現(xiàn)在都不拿地，兩年后的周期內(nèi)新房子面臨缺口是鐵定的事，但是較近的調(diào)控是否會(huì)逼出一些投資客的二手房來填補(bǔ)這個(gè)空缺呢？

　　偉業(yè)我愛我家研究院總經(jīng)理陳亮

　　“四季度或明年初樓市回升”

　　陳亮：冬天還沒有完全到來，但是春天也不遠(yuǎn)了。我們的判斷是：1-3個(gè)月內(nèi)，即近期市場進(jìn)入量跌、價(jià)下滑的狀態(tài)。政策調(diào)控的主要目的是壓價(jià)，而不是打量，但是頭先要把量壓下去。量跌之后，市場的走向會(huì)出現(xiàn)分化：或是進(jìn)入低迷階段，或是價(jià)格已經(jīng)有所觸底，進(jìn)入自然反彈狀態(tài)。這種“反彈”不是價(jià)量都達(dá)到一定的高度，而是進(jìn)入一個(gè)相對健康的上升空間。

　　現(xiàn)在和2008年相比，較重要的區(qū)別是現(xiàn)在的流動(dòng)性還是比較充裕的，很多的資金在尋找出口。我們正在做的調(diào)研顯示，不管是代理項(xiàng)目還是二手房的看房者，大家都在考慮什么時(shí)候重新入市。樂觀來說，應(yīng)該是四季度末或者明年年初。

　　記者點(diǎn)評：有房的人還在觀望，無房的人則在期待抄底。樓市的長期上漲已經(jīng)改變了大家的心態(tài)，加劇了對房市的恐慌，反映到市場上就是跟風(fēng)。較近三個(gè)月大家應(yīng)該會(huì)跟風(fēng)不購，如果到了四季度，房價(jià)不見明顯松動(dòng)，政策不再發(fā)力，跟風(fēng)購房拉高房價(jià)的可能性就可能變成事實(shí)。

　　賽睿顧問董事長陳建明

　　“歐洲債務(wù)危機(jī)或致政策松綁”

　　陳建明：上周后半周，由希臘所引發(fā)的歐洲債務(wù)危機(jī)似乎已演變成另一次金融風(fēng)暴。假如這一危機(jī)繼續(xù)加劇，真的導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)二次探底，那么擺在中國經(jīng)濟(jì)面前的一定還是保增長、保就業(yè)的問題。在過去20多天的時(shí)間內(nèi)，中國樓市在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，幾乎休克，尤其是一線城市。這種趨勢如果得以延續(xù)，甚至房價(jià)下跌成為主導(dǎo)趨勢，那么關(guān)聯(lián)行業(yè)萎靡，對于中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)行將是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　我個(gè)人認(rèn)為如果歐洲危機(jī)再加劇，中國樓市調(diào)控政策至少存在松綁的可能性。

　　記者點(diǎn)評：美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致了中國2009年對樓市的“特別關(guān)照”。這一次呢？下半年宏觀經(jīng)濟(jì)的承受能力會(huì)如何，尚待觀察。

　　【觀察家】

　　北京房協(xié)副秘書長陳志

　　“開發(fā)商要準(zhǔn)備過長冬”

　　北京房協(xié)副秘書長陳志在新京報(bào)傳媒主辦的《房地產(chǎn)世界》創(chuàng)刊儀式上表示，房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，一夜之間樓市的供求關(guān)系出現(xiàn)了一個(gè)逆轉(zhuǎn)，但樓盤降價(jià)不會(huì)很快。“從經(jīng)濟(jì)面臨的問題和房地產(chǎn)的民生壓力來看，當(dāng)前的樓市調(diào)控的壓力是和地方必須承受的，開發(fā)商要準(zhǔn)備過一個(gè)漫長的冬天?！?/P>

　　陳志認(rèn)為，“這次調(diào)整和地方是一定要調(diào)到位的。過去多次的政策調(diào)整都有地方不作為或者推諉。而這次把政策做得這么徹底，地方政府已經(jīng)沒有空子可鉆了”。陳志表示，北京把所有的“選項(xiàng)”做足了，也是對的一個(gè)表態(tài)。政策是剛剛開始，會(huì)持續(xù)很長的時(shí)間。

　　他認(rèn)為，樓市的調(diào)控不足以導(dǎo)致市場擔(dān)心的中國經(jīng)濟(jì)崩盤問題，但肯定會(huì)有壓力。銀行對30%左右的房價(jià)下調(diào)幅度是有風(fēng)險(xiǎn)承受能力的。從長遠(yuǎn)和大局來看，現(xiàn)在的調(diào)控就應(yīng)該是必須要付出的代價(jià)，也是地方政府必須要承受的。陳志還表示，這次調(diào)控劍指炒房者，把過去炒房的資金困在樓市里。如果這些資金從樓市出來，今后的房價(jià)誰來接是一個(gè)很棘手的問題，如果再投向其他的領(lǐng)域，炒作農(nóng)產(chǎn)品，像去年的大蒜、辣椒一樣，對通脹是巨大的威脅。

　　陳志特別指出，現(xiàn)在的房價(jià)應(yīng)該從民生的層面考慮，調(diào)控將會(huì)持續(xù)較長的時(shí)間，將會(huì)是相對漫長的冬天，去年拿下“地王”的企業(yè)會(huì)面臨較大的困難；盡管大家都在擔(dān)心土地供應(yīng)，但是政府其實(shí)非常清楚，開發(fā)商手里持有的土地的量并不少，需要給開發(fā)商提一個(gè)醒：現(xiàn)在應(yīng)該早謀，早斷。因?yàn)楝F(xiàn)在的問題在于更嚴(yán)厲的政策，如物業(yè)持有環(huán)節(jié)稅收、遺產(chǎn)稅等政策什么時(shí)候出臺(tái)，不存在政策不出來的問題。

　　本版采寫/本報(bào)記者 張家齊（新京報(bào)）

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