新年伊始，又有許多與老百姓生活息息相關(guān)的新法律法規(guī)出臺、施行。其中《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》(2005年1月1日起施行)第六條：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”2005年1月1日起開始施行。這一條款的推行，在銀行和地產(chǎn)業(yè)界引起了很大反響。
 

　　新法規(guī)帶著問題來

　　作為銀行，發(fā)放個人抵押貸款(包括按揭)，如果借款人不根據(jù)合同還款，那么，從2005年1月1日起，銀行應(yīng)如何處置抵押房產(chǎn)？如何保護銀行利益？銀行將怎樣才能界定抵押房產(chǎn)是否屬于“生活所必需的居住房屋”？在抵押合同中增加借款人的聲明，聲明抵押房產(chǎn)非生活所必需的居住房屋是否可行？這一系列問題引發(fā)了銀行、律師界的大討論。有銀行方面的專業(yè)人士分析，此舉在于保護購房者利益，但從法律角度講，無疑給部分不良貸款人留下了逃避責(zé)任的法律空子，增加了銀行按揭風(fēng)險；也有律師指出，抵押房產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)在此條文包含之列，否則抵押貸款制度將失去實際意義，但不可否認(rèn)，銀行過去以個人住房為抵押擔(dān)保方式的個人住房貸款的觀念將要徹底改變，而且這一規(guī)定也將對現(xiàn)行的個人住房貸款管理操作模式產(chǎn)生很大影響。

　　【法官觀點】

　　條文規(guī)定更為人性化

　　針對新法規(guī)實施中遇到的疑問，較高法院副院長黃松有解釋，根據(jù)《民事訴訟法》第233條的規(guī)定，必須保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需的生活用品，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需居住的房屋自然不能執(zhí)行。但是，有不少法律界人士指出，實際上在執(zhí)行實踐中，法院很難判斷該房屋是不是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬所必需居住的，也許被執(zhí)行人還有別的房屋，只是不為人所知。因此，規(guī)定“可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，應(yīng)當(dāng)允許其使用，目的是防止責(zé)任人為回避責(zé)任對房屋進行變賣、轉(zhuǎn)名、等處分。

　　那么，申請執(zhí)行人享有抵押權(quán)的房屋能否執(zhí)行？黃松有曾在條文出臺后公開表示，考慮到社會保障制度還不完善的情況下，必須保護被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生存權(quán)，即使房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，只要屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需居住的，也不得執(zhí)行。

　　【律師評析】

　　抵押貸款模式遭到?jīng)_擊

　　岳成律師事務(wù)所廣州分所袁雪律師認(rèn)為：該第六條“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”的本意是指被執(zhí)行人的該房因其他債務(wù)(而不是抵押貸款)　被處理后，被執(zhí)行人將流離失所，無其他辦法可以解決居住問題，即沒有能力租住、借住或通過其他渠道解決居住問題。如果債務(wù)人在房屋被執(zhí)行后尚有能力租住較低租金的房產(chǎn)，即執(zhí)行的結(jié)果僅僅是給他帶來生活質(zhì)量的下降而非喪失生存需要的情況下，該房產(chǎn)就可以被執(zhí)行。因為債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不能清償?shù)牟焕蠊?，如果其在欠債的情況下仍能享受較高生活水平和居住質(zhì)量的話，無異于鼓勵欠債。

　　一般來講，抵押房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)不在此列，否則抵押貸款制度將失去實際意義。因為抵押借款人在借款時即已可以預(yù)見到不能還款將導(dǎo)致房產(chǎn)被處理的后果，銀行也正是因為有房產(chǎn)抵押可以在借款人不能還貸時處理房產(chǎn)受償才同意貸款，雙方已經(jīng)就抵押貸款的法律后果達(dá)成了平等一致，這種契約應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬嘏c執(zhí)行。如果因為屬于“生活所必需的居住房屋”而使銀行不能行使抵押權(quán)，對我國的民法及物權(quán)法理將是顛覆性的。顯然該解釋不能片面理解。

　　【律師建議】　

　　按揭風(fēng)險銀行需要警惕

　　袁雪律師分析，因為目前較高法院未對此條規(guī)定作進一步明確，這種理解上的歧義必然導(dǎo)致法官自由裁量權(quán)變大，因此該第六條規(guī)定仍可能對銀行以個人住房作為抵押物辦理的個人住房貸款管理影響很大，尤其是對銀行不良住房貸款清收帶來嚴(yán)重的影響，因為銀行將無法對個人住房貸款抵押的房產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施。袁雪認(rèn)為，這一規(guī)定出臺后，一方面，銀行過去的那種大量營銷以個人住房為抵押擔(dān)保方式的個人住房貸款的觀念將要徹底改變；另一方面，銀行對于個人住房按揭不良貸款的抵押物處置將異常困難；此外，部分借款人可能會利用新司法解釋，惡意騙取銀行按揭貸款。

　　目前如何應(yīng)對此規(guī)定帶來的不利影響，如何強化個人住房貸款管理，是各銀行目前亟待解決的重要課題。

　　加強個人住房貸款管理

　　較高法院新規(guī)定的出臺，徹底打破了銀行過去那種依賴處置個人抵押房產(chǎn)作為還貸來源、依賴訴訟等傳統(tǒng)手段來清收個人不良貸款的習(xí)慣思維。為防范新法規(guī)帶來的風(fēng)險，銀行要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識，加強借款人資信情況調(diào)查、審查工作，高度重視借款人還款來源，不斷加強個人住房貸款管理。

　　頭先，要克服“惜貸”思想，努力做好個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展與貸款風(fēng)險防范工作。新規(guī)定出臺后，雖然對銀行個人不良貸款清收工作產(chǎn)生一定的影響，但要清醒的認(rèn)識到，銀行本身就是一個高風(fēng)險行業(yè)，必須承擔(dān)各種風(fēng)險，包括經(jīng)濟風(fēng)險、法律風(fēng)險、政策風(fēng)險等，要在如何化解風(fēng)險、防范風(fēng)險上做好調(diào)查研究工作。因此，要克服“惜貸”思想，在個人住房貸款管理工作中積極尋找化解風(fēng)險的新措施和解決問題的新辦法。

　　其次，要加強借款人資信情況的調(diào)查、審查工作，高度重視借款人還款來源。在今后的個人住房貸款管理中，要高度重視借款人還款來源，選擇那些講信用、高收入、有還款能力的客戶群作為支持對象，加大對借款人的資信情況調(diào)查審查工作力度。在信貸管理中要建立信貸人員雙人貸前調(diào)查制度和違規(guī)放貸責(zé)任追究制度，堅決杜絕信貸人員貸前調(diào)查不實、貸時審查不嚴(yán)的現(xiàn)象發(fā)生。

　　管理模式要“新陳代謝”

　　較高法院新規(guī)定的出臺，致使各銀行目前的個人住房貸款管理辦法中的抵押貸款管理內(nèi)容與之不相適應(yīng)。因此，各銀行需要重新修訂個人住房管理辦法和個人住房貸款操作流程，尤其是在借款人條件、抵押貸款管理等內(nèi)容上要重新修訂，在管理源頭上防范貸款風(fēng)險。

　　貸款風(fēng)險中，貸款操作風(fēng)險將是今后銀行信貸管理中必須防范的主要風(fēng)險。因此，在個人住房貸款管理中，要加強信貸人員法律、法規(guī)及信貸規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，要組織信貸人員定期培訓(xùn)，定期考試，要求每一個信貸人員嚴(yán)格按照貸款管理辦法和操作流程辦理每一筆貸款，切實防范貸款操作風(fēng)險。

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　　針對較高法院新規(guī)定對銀行個人住房貸款清收帶來的消極影響，銀行應(yīng)該積極探索新的個人住房貸款擔(dān)保模式，努力防范貸款風(fēng)險?？梢愿鶕?jù)借款人的信用狀況、還貸能力等因素，分類制訂相應(yīng)的貸款擔(dān)保模式，對那些高收入或有固定收入的群體，實行兩套房產(chǎn)抵押的模式；對那些收入較低的群體，實行兩套房產(chǎn)抵押加自然人保證的擔(dān)保模式。同時，應(yīng)要求抵押人出具“給銀行抵押的房產(chǎn)不屬于撫養(yǎng)家屬必須的居住房”的書面承諾。陳筱嵐

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