新年伊始，又有許多與老百姓生活息息相關(guān)的新法律法規(guī)出臺(tái)、施行。其中《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2005年1月1日起施行)第六條：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”2005年1月1日起開始施行。這一條款的推行，在銀行和地產(chǎn)業(yè)界引起了很大反響。
 

　　新法規(guī)帶著問題來

　　作為銀行，發(fā)放個(gè)人抵押貸款(包括按揭)，如果借款人不根據(jù)合同還款，那么，從2005年1月1日起，銀行應(yīng)如何處置抵押房產(chǎn)？如何保護(hù)銀行利益？銀行將怎樣才能界定抵押房產(chǎn)是否屬于“生活所必需的居住房屋”？在抵押合同中增加借款人的聲明，聲明抵押房產(chǎn)非生活所必需的居住房屋是否可行？這一系列問題引發(fā)了銀行、律師界的大討論。有銀行方面的專業(yè)人士分析，此舉在于保護(hù)購(gòu)房者利益，但從法律角度講，無(wú)疑給部分不良貸款人留下了逃避責(zé)任的法律空子，增加了銀行按揭風(fēng)險(xiǎn)；也有律師指出，抵押房產(chǎn)不應(yīng)當(dāng)在此條文包含之列，否則抵押貸款制度將失去實(shí)際意義，但不可否認(rèn)，銀行過去以個(gè)人住房為抵押擔(dān)保方式的個(gè)人住房貸款的觀念將要徹底改變，而且這一規(guī)定也將對(duì)現(xiàn)行的個(gè)人住房貸款管理操作模式產(chǎn)生很大影響。

　　【法官觀點(diǎn)】

　　條文規(guī)定更為人性化

　　針對(duì)新法規(guī)實(shí)施中遇到的疑問，較高法院副院長(zhǎng)黃松有解釋，根據(jù)《民事訴訟法》第233條的規(guī)定，必須保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需的生活用品，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需居住的房屋自然不能執(zhí)行。但是，有不少法律界人士指出，實(shí)際上在執(zhí)行實(shí)踐中，法院很難判斷該房屋是不是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬所必需居住的，也許被執(zhí)行人還有別的房屋，只是不為人所知。因此，規(guī)定“可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，應(yīng)當(dāng)允許其使用，目的是防止責(zé)任人為回避責(zé)任對(duì)房屋進(jìn)行變賣、轉(zhuǎn)名、等處分。

　　那么，申請(qǐng)執(zhí)行人享有抵押權(quán)的房屋能否執(zhí)行？黃松有曾在條文出臺(tái)后公開表示，考慮到社會(huì)保障制度還不完善的情況下，必須保護(hù)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生存權(quán)，即使房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，只要屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必需居住的，也不得執(zhí)行。

　　【律師評(píng)析】

　　抵押貸款模式遭到?jīng)_擊

　　岳成律師事務(wù)所廣州分所袁雪律師認(rèn)為：該第六條“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”的本意是指被執(zhí)行人的該房因其他債務(wù)(而不是抵押貸款)　被處理后，被執(zhí)行人將流離失所，無(wú)其他辦法可以解決居住問題，即沒有能力租住、借住或通過其他渠道解決居住問題。如果債務(wù)人在房屋被執(zhí)行后尚有能力租住較低租金的房產(chǎn)，即執(zhí)行的結(jié)果僅僅是給他帶來生活質(zhì)量的下降而非喪失生存需要的情況下，該房產(chǎn)就可以被執(zhí)行。因?yàn)閭鶆?wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不能清償?shù)牟焕蠊绻湓谇穫那闆r下仍能享受較高生活水平和居住質(zhì)量的話，無(wú)異于鼓勵(lì)欠債。

　　一般來講，抵押房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)不在此列，否則抵押貸款制度將失去實(shí)際意義。因?yàn)榈盅航杩钊嗽诮杩顣r(shí)即已可以預(yù)見到不能還款將導(dǎo)致房產(chǎn)被處理的后果，銀行也正是因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)抵押可以在借款人不能還貸時(shí)處理房產(chǎn)受償才同意貸款，雙方已經(jīng)就抵押貸款的法律后果達(dá)成了平等一致，這種契約應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬嘏c執(zhí)行。如果因?yàn)閷儆凇吧钏匦璧木幼》课荨倍广y行不能行使抵押權(quán)，對(duì)我國(guó)的民法及物權(quán)法理將是顛覆性的。顯然該解釋不能片面理解。

　　【律師建議】　

　　按揭風(fēng)險(xiǎn)銀行需要警惕

　　袁雪律師分析，因?yàn)槟壳拜^高法院未對(duì)此條規(guī)定作進(jìn)一步明確，這種理解上的歧義必然導(dǎo)致法官自由裁量權(quán)變大，因此該第六條規(guī)定仍可能對(duì)銀行以個(gè)人住房作為抵押物辦理的個(gè)人住房貸款管理影響很大，尤其是對(duì)銀行不良住房貸款清收帶來嚴(yán)重的影響，因?yàn)殂y行將無(wú)法對(duì)個(gè)人住房貸款抵押的房產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。袁雪認(rèn)為，這一規(guī)定出臺(tái)后，一方面，銀行過去的那種大量營(yíng)銷以個(gè)人住房為抵押擔(dān)保方式的個(gè)人住房貸款的觀念將要徹底改變；另一方面，銀行對(duì)于個(gè)人住房按揭不良貸款的抵押物處置將異常困難；此外，部分借款人可能會(huì)利用新司法解釋，惡意騙取銀行按揭貸款。

　　目前如何應(yīng)對(duì)此規(guī)定帶來的不利影響，如何強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，是各銀行目前亟待解決的重要課題。

　　加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理

　　較高法院新規(guī)定的出臺(tái)，徹底打破了銀行過去那種依賴處置個(gè)人抵押房產(chǎn)作為還貸來源、依賴訴訟等傳統(tǒng)手段來清收個(gè)人不良貸款的習(xí)慣思維。為防范新法規(guī)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)借款人資信情況調(diào)查、審查工作，高度重視借款人還款來源，不斷加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理。

　　頭先，要克服“惜貸”思想，努力做好個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展與貸款風(fēng)險(xiǎn)防范工作。新規(guī)定出臺(tái)后，雖然對(duì)銀行個(gè)人不良貸款清收工作產(chǎn)生一定的影響，但要清醒的認(rèn)識(shí)到，銀行本身就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，必須承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)，包括經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，要在如何化解風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)上做好調(diào)查研究工作。因此，要克服“惜貸”思想，在個(gè)人住房貸款管理工作中積極尋找化解風(fēng)險(xiǎn)的新措施和解決問題的新辦法。

　　其次，要加強(qiáng)借款人資信情況的調(diào)查、審查工作，高度重視借款人還款來源。在今后的個(gè)人住房貸款管理中，要高度重視借款人還款來源，選擇那些講信用、高收入、有還款能力的客戶群作為支持對(duì)象，加大對(duì)借款人的資信情況調(diào)查審查工作力度。在信貸管理中要建立信貸人員雙人貸前調(diào)查制度和違規(guī)放貸責(zé)任追究制度，堅(jiān)決杜絕信貸人員貸前調(diào)查不實(shí)、貸時(shí)審查不嚴(yán)的現(xiàn)象發(fā)生。

　　管理模式要“新陳代謝”

　　較高法院新規(guī)定的出臺(tái)，致使各銀行目前的個(gè)人住房貸款管理辦法中的抵押貸款管理內(nèi)容與之不相適應(yīng)。因此，各銀行需要重新修訂個(gè)人住房管理辦法和個(gè)人住房貸款操作流程，尤其是在借款人條件、抵押貸款管理等內(nèi)容上要重新修訂，在管理源頭上防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　貸款風(fēng)險(xiǎn)中，貸款操作風(fēng)險(xiǎn)將是今后銀行信貸管理中必須防范的主要風(fēng)險(xiǎn)。因此，在個(gè)人住房貸款管理中，要加強(qiáng)信貸人員法律、法規(guī)及信貸規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，要組織信貸人員定期培訓(xùn)，定期考試，要求每一個(gè)信貸人員嚴(yán)格按照貸款管理辦法和操作流程辦理每一筆貸款，切實(shí)防范貸款操作風(fēng)險(xiǎn)。

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　　針對(duì)較高法院新規(guī)定對(duì)銀行個(gè)人住房貸款清收帶來的消極影響，銀行應(yīng)該積極探索新的個(gè)人住房貸款擔(dān)保模式，努力防范貸款風(fēng)險(xiǎn)?？梢愿鶕?jù)借款人的信用狀況、還貸能力等因素，分類制訂相應(yīng)的貸款擔(dān)保模式，對(duì)那些高收入或有固定收入的群體，實(shí)行兩套房產(chǎn)抵押的模式；對(duì)那些收入較低的群體，實(shí)行兩套房產(chǎn)抵押加自然人保證的擔(dān)保模式。同時(shí)，應(yīng)要求抵押人出具“給銀行抵押的房產(chǎn)不屬于撫養(yǎng)家屬必須的居住房”的書面承諾。陳筱嵐

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