據(jù)8月4日《新聞晨報(bào)》報(bào)道，上海市政府新聞發(fā)言人8月3日介紹了審議通過的《上海市住宅物業(yè)分等級收費(fèi)管理暫行辦法》相關(guān)內(nèi)容。據(jù)悉，《辦法》將對住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行“菜單式”管理，并于10月1日起實(shí)施。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如”菜單”

　　《辦法》將物業(yè)服務(wù)劃分為“綜合管理服務(wù)”、“公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)”、“公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)”、“公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)”、“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)”五項(xiàng)。每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目再按服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施配備等情況分為五個(gè)等級，每一等級都有相對應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(較高限價(jià))，從而形成一份收費(fèi)透明、可供選擇的服務(wù)菜單。

　　如樓梯扶手、欄桿和窗臺保潔服務(wù):一級只要每周擦抹一次，二級是每周擦抹二次，三級是每周擦抹二次并要保持清潔，四級是隔天擦抹一次，五級是每天擦抹一次。

　　比如說，在五大項(xiàng)所有的小項(xiàng)里面，如果全部都選較高的五級，每月物業(yè)管理費(fèi)為2.3元/平方米。焦揚(yáng)說，如果物業(yè)公司提供了本《辦法》未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備的，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　可能產(chǎn)生的疑問

　　有了此《辦法》，業(yè)主大會、建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)不同小區(qū)的實(shí)際需要，從服務(wù)菜單中選擇不同的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)等級，并在區(qū)縣較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。圍繞這一新的收費(fèi)辦法可能產(chǎn)生的疑問，記者請教了有關(guān)專家。

　　一、點(diǎn)什么”菜” 較后聽誰的？

　　一個(gè)小區(qū)成百上千戶，會不會也像辦春節(jié)晚會一樣眾口難調(diào)呢？

　　上海市房地局物業(yè)處負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以根據(jù)需要，從菜單中選擇不同等級的服務(wù)項(xiàng)目，并協(xié)商確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在業(yè)主大會對此問題進(jìn)行表決時(shí)，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，只要小區(qū)2/3以上的業(yè)主同意即可。

　　二、點(diǎn)的”菜” 包含哪些費(fèi)用？

　　據(jù)市物價(jià)局介紹，《辦法》規(guī)定了分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體對應(yīng)每一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的每一等級。依此類推，具體住宅的物業(yè)管理費(fèi)就是各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)之和，原則上不超過《辦法》所規(guī)定本市住宅物業(yè)服務(wù)較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2.3元/平方米。

　　三、物業(yè)費(fèi)是否會因新政策而漲？

　　市物價(jià)局和市房地局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各區(qū)縣可以在市較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)制訂區(qū)縣的較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣就能避免郊區(qū)的物業(yè)收費(fèi)水平出現(xiàn)大幅上漲。同時(shí)，由于倡導(dǎo)質(zhì)價(jià)相符，對小區(qū)物業(yè)服務(wù)要求更高，因此會導(dǎo)致一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)適當(dāng)上漲，相反有些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)也會下調(diào)，或者促進(jìn)其服務(wù)水平相應(yīng)提高?？偟膩碚f，上海的物業(yè)收費(fèi)總體水平將保持基本穩(wěn)定。

　　四、”菜”質(zhì)次價(jià)高咋辦？

　　按照《辦法》的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主委員會得出具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)。

　　招標(biāo)后，雙方商定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容后，應(yīng)通過簽訂合同進(jìn)行約定，以規(guī)范雙方的行為。將來業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等有爭議時(shí)，可請所在地居委會調(diào)解，也可按合同約定，通過雙方協(xié)商、仲裁、訴訟等途徑解決。

　　目前，有關(guān)部門也正在考慮引入中介機(jī)構(gòu)，對物業(yè)公司提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。

　　五、”菜”價(jià)超標(biāo)誰來管？

　　按照《辦法》的規(guī)定，已有的超過《辦法》規(guī)定較高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，物業(yè)公司須采取降低物業(yè)管理費(fèi)或提高服務(wù)質(zhì)量的辦法，達(dá)到“質(zhì)價(jià)相符”的原則。

　　物業(yè)公司提供了《辦法》未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備的，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《辦法》允許在物業(yè)服務(wù)雙方充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，通過一定的程序確定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。李寶花丁利民

　　鏈接 小區(qū)居民眼里的物業(yè)管理公司

　　據(jù)千龍網(wǎng)前不久報(bào)道，北京市消費(fèi)者協(xié)會采取問卷方式組織開展了“北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況調(diào)查”，結(jié)果如下:

　　物業(yè)管理公司業(yè)主總體評價(jià)低

　　調(diào)查結(jié)果顯示，58.7％的業(yè)主對物業(yè)公司的總體評價(jià)為一般，14.3％的評價(jià)為差，經(jīng)濟(jì)適用房的評價(jià)較低。

　　業(yè)主對小區(qū)共用部位、設(shè)施、場地經(jīng)營使用和經(jīng)營收益的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)沒有得到充分保障

　　有72.8％的業(yè)主反映，對于小區(qū)共用部位、設(shè)施、場地經(jīng)營收益及用途沒有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　收費(fèi)問題比較突出

　　有53.1％的業(yè)主反映物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)沒有公示或不清楚項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，47.4％的業(yè)主反映不開具正式發(fā)票，5.2％的業(yè)主反映打白條，17.5％的業(yè)主反映物業(yè)亂收費(fèi)。

　　小區(qū)安全保衛(wèi)、交通管理和房屋維修讓業(yè)主較不滿意；管理混亂和態(tài)度蠻橫讓業(yè)主較反感

　　業(yè)主對小區(qū)安全保衛(wèi)、房屋維修和交通管理較不滿意(分別是32.8％、23.9％、16.8％)；業(yè)主較反感的是管理混亂和態(tài)度蠻橫(分別是28.3％、11.6％)。

　　半數(shù)以上業(yè)主反映小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會

　　55.5％的業(yè)主反映所在小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，這個(gè)問題在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)比例較高，達(dá)70.8％。

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