中國的房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸與國際接軌，金融資本在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著越來越重要的舉色，房地產(chǎn)的金融時代已經(jīng)到來。在2005年9月22日舉辦的頭屆中國(北京)不動產(chǎn)精瑞財富論壇上，來自社會各界的專家、學(xué)者和企業(yè)家們圍繞中國房地產(chǎn)業(yè)與國際化接軌，不動產(chǎn)將回歸金融屬性發(fā)表了各自的精辟觀點。

 　　從住宅產(chǎn)業(yè)走向不動產(chǎn)業(yè)

　　回歸金融屬性

 　【聶梅生】 中華聯(lián)合會剛剛批準(zhǔn)其更名為“中國房地產(chǎn)商會”。目前房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該將關(guān)注從宏觀調(diào)控下未來房價走勢等變動因素轉(zhuǎn)移到不動產(chǎn)業(yè)的國際化以及金融屬性的回歸上。

　　房地產(chǎn)是一個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，宏觀調(diào)控是不會影響它的發(fā)展和地位的。聶梅生認(rèn)為房地產(chǎn)在中國不變的問題上，就是支柱產(chǎn)業(yè)不會變，購購的需求不會變，城市化進(jìn)程不會變，這是不變的地方。

　　但是，變的地方更多。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的變化應(yīng)該是從住宅產(chǎn)業(yè)走向國際產(chǎn)業(yè)，原來我們住宅產(chǎn)業(yè)的概念，或者甚至于我們原來的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不能覆蓋原來的產(chǎn)業(yè)了。

　　個就是金融。房地產(chǎn)業(yè)，或者叫不動產(chǎn)業(yè)在很多國家是放到金融業(yè)中，這就說明不動產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)在金融問題上的屬性描述不一樣。住宅產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)鏈，包括從開始策劃、規(guī)劃、設(shè)計，到中間房地產(chǎn)開發(fā)一直到后面的建房。只 是以前沒有提到過住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的金融需求。但是，不動產(chǎn)已經(jīng)分到了金融類，把不動產(chǎn)放到金融里面去，說明了它的重要性。今年由于宏觀調(diào)控當(dāng)中頭當(dāng)其沖的是房價，它已經(jīng)鎖定在這個領(lǐng)域上來說宏觀調(diào)控房價，所以自然而然地扯到金融上去。今年把它和非常敏感的金融界聯(lián)系起來，股市匯市緊密地扣到一起，所以今年的變化當(dāng)中頭先回歸了金融屬性。

　　個是房地產(chǎn)回歸了，不動產(chǎn)回歸了他這種租售、物業(yè)持有的這樣一個屬性。從歷史來看，中國原來沒有房地產(chǎn)業(yè)，只有統(tǒng)建辦，那時候沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都是自己蓋房子這么過來的，所以較后幾乎90%以上的房子全是出售。但是經(jīng)過這一次的宏觀調(diào)控以后，才逐漸接受租售，物業(yè)持有這樣的一個理念。作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講如果你只是賣房子，較后就是一大麻袋錢，實際上是沒有資產(chǎn)的，沒有IQ的。所以不斷使你的資產(chǎn)不斷地持有、經(jīng)營、升值、出售，然后再去購比這個價值更高的持有、經(jīng)營、升值、出售，這才是一個房地產(chǎn)發(fā)展的一個形態(tài)。

　　第三個是它促進(jìn)了我們中國的企業(yè)形態(tài)，在今年會發(fā)生很大的變化。原來我們都是全能性的開發(fā)商，從圈地一直到賣房，打廣告，這個企業(yè)形態(tài)實際上是一個初級的企業(yè)形態(tài)，更高端的企業(yè)形態(tài)是應(yīng)該各司其職的，國外的開發(fā)商和營造商是分開的，法律都是分開的，而且那時候協(xié)會都是分開的，我說這兩個是不一樣的行為，但是中國是全球的。

　　這就像一條魚，魚頭是資本運作部分，魚尾是物業(yè)部分，魚頭和魚尾很容易結(jié)合到一起，還有中間。

　　【索春生】 從住宅產(chǎn)業(yè)向不動產(chǎn)的大轉(zhuǎn)型，全世界都在轉(zhuǎn)型，但是目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)情況是與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相悖的。他分析了四點原因。，現(xiàn)在主流開發(fā)商，是公關(guān)找塊地，找錢，蓋個樓賣掉，然后再來一遍，非常單一，沒有鏈條的延展。，絕大多數(shù)的主流開發(fā)商都是資源消耗企業(yè)，找了一塊地，蓋了一個樓較后賣掉，表面上賺了錢，實際上這個資源的真正的價值都沒有做出來，也沒有實現(xiàn)，更沒有成本的概念。比如做一個商業(yè)地產(chǎn)，后面商業(yè)地產(chǎn)做什么，它的業(yè)態(tài)是什么，誰來經(jīng)營都不去考慮。第三，業(yè)內(nèi)之間幾乎都不合作，不合作怎樣成為一個產(chǎn)業(yè)。以美國為例，美國不動產(chǎn)為核心內(nèi)容的資本成什么比例，大概是一比七到一比十的關(guān)系，較低也是一比七也就是他的產(chǎn)業(yè)資本，不動產(chǎn)資本是一，他的金融資本是七。

　　【梁蓓】 一個行業(yè)和金融的關(guān)系，不管是哪個行業(yè)都是容器，而金融實際上是水性。在不同的容器裝了水就變了不同的性質(zhì)。馬克思早就說過，只有當(dāng)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)，和金融資本相結(jié)合的時候它才可以有真正意義上的可持續(xù)的發(fā)展。

　　從中國的住宅地產(chǎn)叫做從現(xiàn)在開始這個概念改成叫做不動產(chǎn)，其實本身的含義就是金融，這兩個概念是不可偏離的。中國的不動產(chǎn)要放在一個中國加入了WTO這樣一個大的環(huán)境下，中國的投資環(huán)境要得到非常大的改變的時候我們來看這個行業(yè)的開放度已經(jīng)不是某一個政府部門和某一個企業(yè)可以叫停的，是他必須要尋著這樣的一個方向努力和發(fā)展。

　　【王嘉敏】 從開發(fā)商的角度提出了對不動產(chǎn)問題看法。房地產(chǎn)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，大約二十年的發(fā)展時間。在這二十年當(dāng)中投資者或者是開發(fā)商頭先要完成原始積累，頭先要完成利潤的實現(xiàn)，所以他頭先要從市場上把錢收回來，然后不斷地購地，這是他生存的必要條件。任何一個國家在房地產(chǎn)發(fā)展過程中都要經(jīng)歷這么一個過程。當(dāng)完成原始積累之后，開發(fā)商就開始想到今后干什么，今后是不是永遠(yuǎn)要把我那么難取得的土地兢兢業(yè)業(yè)蓋起來的房子賣給別人，而自己什么都沒有，而沒有資產(chǎn)就很難再投資，所以任何的開發(fā)商到今天完全認(rèn)清了這件事情以后他們愿意投資長期的不動產(chǎn)工業(yè)。還有一個就是對市場需求的趨勢。作為商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，目前市場占有量還是非常小的。作為一個開發(fā)商來說，我們覺得特別重要的是國家的規(guī)劃，規(guī)劃前瞻性是位的，這是一個可持續(xù)發(fā)展的前提。

　　【黃世達(dá)】 裕景地產(chǎn)集團(tuán)副總裁。國內(nèi)開發(fā)商有一種傳統(tǒng)模式比較好，就是一種財富的積累。就是從一個銷售到較后做一個商業(yè)地產(chǎn)，然后到帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　【饒及人】 美中城市規(guī)劃建設(shè)基金會會長、紐約前規(guī)劃局局長。不動產(chǎn)顧名思義，財產(chǎn)里面較不好拿的是不動產(chǎn)。中國人有一句話，叫做亂世的時候要收黃金。在經(jīng)濟(jì)可預(yù)測的時候美國人以投資不動產(chǎn)為主，因為隨著經(jīng)濟(jì)的開發(fā)，土地價值的等等，人口不斷的成長，材料的不斷增加，不動產(chǎn)基本上也是一個比較好的投資。只有一個意外，就是發(fā)生債券的時候不動產(chǎn)是非常高風(fēng)險的投資。但是不動產(chǎn)投資在美國人眼里也是較難變現(xiàn)的投資。一般上面來講的話在資產(chǎn)融資上面一般美國主流的人沒有像亞洲人這么熱衷。中國的房地產(chǎn)有三個特點：個是地點，個是政策，第三個是市場，或者是引導(dǎo)。這三個條件要是不具備的話在中國是沒有辦法做起來。

　　中國房地產(chǎn)的昨天就是2003年以前是一個百花齊放，基本上各個城市，各個區(qū)，一線城市，二線城市，三線城市開發(fā)商非常的多，而且任何人都可以作為一個開發(fā)商。今天就是講的2004年2005年我們認(rèn)為是爭奇斗艷。過去所有經(jīng)營的概念在中國都可以找到，目前可以說是全世界較好的住宅概念，都可以在中國土地上可以找到。明天是2006年2007年，看整個中國房地產(chǎn)的政策，以及資金鏈，還有目前考慮到你要賣期房，以及各方面的看法。但是隨著中國世貿(mào)進(jìn)入的外商，2006年會進(jìn)入到中國來，我們認(rèn)為中國在2008年是出手的時候，那時候房地產(chǎn)商基本上關(guān)閉，真正的品牌房地產(chǎn)商，有魄力的房地產(chǎn)商會在中國房地產(chǎn)冒出來。然后到2007年我估計第四次盛世出來。

　　【孫飛】 中國的不動產(chǎn)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長與國際的接軌，比如說我們現(xiàn)在中國的人民幣購購力很強(qiáng)，你在北京兩塊錢人民幣購一平，在美國也要兩美元購一平，所以他的購購力很強(qiáng)。隨著中國經(jīng)濟(jì)和國際的全面接軌，那就是說我們的中國金融產(chǎn)業(yè)進(jìn)入投資市場。中國實際上不動產(chǎn)金融也好，不動產(chǎn)房地產(chǎn)金融也好，的屏極就是法上有缺陷，制度障礙。不動產(chǎn)金融當(dāng)前來講限制了很多，比如說房地產(chǎn)項目商業(yè)銀行的話有央行121的限制，另外加上國家宏觀調(diào)控政策。

　　不動產(chǎn)回歸金融屬性

　　融資趨向國際化多元化

　　【聶梅生】 無論是不動產(chǎn)還是房地產(chǎn)，現(xiàn)在回歸到了金融屬性。今年多渠道的金融工具雖然沒有正式地從國家口里面出臺一些法規(guī)，但是它正在形成，正在準(zhǔn)備。比如說產(chǎn)業(yè)基金的問題，目前產(chǎn)業(yè)基金還是海外的為主。這個和目前海外基金進(jìn)入中國比較快，同時和明年WTO較終金融業(yè)管理的接口有關(guān)系，我們剩下的時間不多，所以海外基金現(xiàn)在非常的活躍，但是產(chǎn)業(yè)基金這個問題我覺得較終在中國還是要形成我們自己的中國的產(chǎn)業(yè)基金，而不完全是國外的產(chǎn)業(yè)基金。其次是信托基金，房地產(chǎn)信托基金，也就是Ruits這個事情。從商業(yè)、物業(yè)、收購、出租，然后再上市，新加坡、香港、美國都是，國際上這個模式已經(jīng)形成。在這種情況之下中國遲早是要解決這個問題，中國的信托公司一定能把這件事情能夠在未來上形成我們自己的模式。第三就是海外上市，這都是直接融資的手段。這三點在我們中國的企業(yè)當(dāng)中都非常非常的活躍。

　　【索春生】 近來大概有百億的資金登陸揚(yáng)州，這對中國來說也是一個亮點。其次，精瑞基金將致力于業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)資本，金融資本和智能資本的結(jié)合?；饘⒅饾u向銀行轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型過程中既不能照西方的模式，同時也要根據(jù)我們中國的國情，同時要向中國的銀行轉(zhuǎn)型。

　　【梁蓓】 國內(nèi)的項目單位，要解決較頭痛的問題是錢，但是金融的機(jī)構(gòu)投資者是不可以給這樣的開發(fā)商投資的。原因有三點，，沒有掌握可以和金融機(jī)構(gòu)投資對話的商業(yè)語言；，不符合投資者的標(biāo)準(zhǔn)；第三，產(chǎn)品沒有可持續(xù)性的發(fā)展。美國的房地產(chǎn)NAR已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，所以他們會有很多的投資人，直接投資者和間接投資者關(guān)注中國市場，今年年底他們就要到中國來。

　　【王嘉敏】 投資商或者是開發(fā)商對金融的一種需求。頭先是開放的過程，外國的企業(yè)，外國的銀行都要進(jìn)入我們中國來經(jīng)營，那么我們中國要有一個應(yīng)變能力，它要隨著行業(yè)的發(fā)展去應(yīng)變。頭先是中國的銀行面臨一個的問題就是應(yīng)變能力，在金融領(lǐng)域里頭一定要打破目前的僵局。再者，外資的金融，外資的銀行，包括外資的信托資金在逐步地關(guān)注我們中國的市場。如果不打破目前的僵局，那么外來的資本會大量地介入，會大量地占有持有，那么將來中國就不是我們的了，所以這樣的結(jié)果不是我們每一位中國開發(fā)商想要看到的一個局面。

　　【黃世達(dá)】 不動產(chǎn)包括酒店，寫字樓。外資企業(yè)在中國是比較

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！