婚房就是要新的

　　口述：fifer

　　談戀愛至今已有3年了，今年年初終于決定年底或明年初結(jié)婚。于是我們兩個(gè)人像是走馬看花似的尋覓在中介之中。

　　雖然大家都勸我們兩個(gè)，今年還是別購了，還是等一等再看吧，說不定哪天就跌了呢。可是，我們倆堅(jiān)決認(rèn)為，既然結(jié)婚了肯定要考慮購新房，管他是漲是跌?；叵肫饍赡昵拔覀冨e(cuò)過的那次購房機(jī)會(huì)，實(shí)在是萬分懊惱。

　　這些天都忙著接中介的電話，周末都在看房。宏觀調(diào)控政策后的樓市果然出現(xiàn)了價(jià)格松動(dòng)現(xiàn)象，之前我們看的幾個(gè)樓盤較近都有價(jià)格下跌趨勢(shì)。比如，閘北區(qū)的嘉利明珠城，有人拋盤價(jià)只有1萬元/平方米，普陀區(qū)的中遠(yuǎn)兩灣城也有以11000/平方米掛牌的，甚至聽說聯(lián)洋的房子也跌去不少。按照父母的說法，如果錢不用那就等于是堆紙。所以說，我們已做好準(zhǔn)備，本月應(yīng)該就會(huì)購進(jìn)了。目標(biāo)就是只購新房，一室也行，兩室更好。

　　點(diǎn)評(píng)：目前市場(chǎng)上不乏一批希望借助樓市走低的機(jī)會(huì)，一圓自己購房夢(mèng)的人。如果確實(shí)碰到一些超低價(jià)樓盤，購房者不妨考慮此時(shí)入市撿個(gè)“皮夾子”。

　　摒到將來一次性購到位

　　口述：元元

　　購漲不購跌歷來是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，樓市在面臨向下趨勢(shì)時(shí)，我個(gè)人完全不贊成購房子。而且結(jié)婚開銷已經(jīng)很大了，不如剩下資金等到價(jià)格跌下來以后再購房子也不遲。與其現(xiàn)在日子緊梆梆地購套各方面都不如意的小房子，還不如摒到將來一次性到位，購套大房子。

　　很多人認(rèn)為上海房子有大量需求在，我不否認(rèn)，但是對(duì)今后的需求會(huì)不會(huì)很大我持懷疑態(tài)度。就拿剛性需求中的一種———結(jié)婚型來說，我覺得上海人是不會(huì)缺房子的?，F(xiàn)在結(jié)婚的是多，但是很多都是獨(dú)生子女，各自爸媽家都有房子，小夫妻要購房為的只不過是想單獨(dú)住比較自由些。等到我們的下一代要結(jié)婚時(shí)，不得了，房子多得“赥”出來。原來老一輩父母房子傳下來，再加上自己原有的一套，就是3套了。然后我們的下一代的另一半家里如果也是這樣的話就是6套房子。你說上海人住房還緊缺不？出租都來不及。對(duì)他們來說，先進(jìn)要做的就是“以舊換新”、“以小換大”、“以次換好”。較近我常常去中介看房子，一回生兩回熟和中介交上了朋友。一邊看房子一邊一個(gè)一個(gè)分析給我聽每個(gè)樓盤的情況，還特地勸我們別購某某等一批房子。我問為什么不要購啊？他說因?yàn)檫@幾個(gè)樓盤當(dāng)時(shí)基本都是投資客購的，所以現(xiàn)在很多房子都不是自住的。其中很多毛坯房都是附近公司租下來給員工當(dāng)宿舍的，十來個(gè)員工一間房子很影響周圍居住的市民。如果是自住，不如再等等。所以，我的觀點(diǎn)就是購漲不購跌，等到機(jī)會(huì)差不多時(shí)再入市。

　　點(diǎn)評(píng)：購漲不購跌是大多數(shù)人的一種心態(tài)。上海樓市連續(xù)高位運(yùn)行了幾年，對(duì)其持看跌的人不算少數(shù)。但是要明確的是，政府宏觀調(diào)控政策的目的不在于打壓樓市，而是抑制虛擬需求，打擊投機(jī)者。因此，每個(gè)人都應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際需求來規(guī)劃自己的購房行為。

　　從郊區(qū)搬回市

　　口述：藍(lán)鯨領(lǐng)

　　我想大吼一聲說：“房?jī)r(jià)快跌吧，我要搬回家”。我覺得，和我一樣的老上海應(yīng)該都有一種戀舊的情況。所以，我更希望我婚后的新生活從市開始。

　　從小，我就住在被稱為上海市黃浦區(qū)的浙江路上。那個(gè)時(shí)候，房子雖小，住房條件雖差，但是一出家門就熱熱鬧鬧，想逛就逛想看就看。而現(xiàn)在，我住的地方就是公里候所謂的鄉(xiāng)下。我受夠了,要看病周圍沒有叫得響的醫(yī)院，看個(gè)專家還是跑到了山東路上的仁濟(jì)醫(yī)院。逛街，還是抽個(gè)雙休日又是**又是公交線路的來回“趕集”。雖然郊區(qū)環(huán)境好、住宅密度低，但是小區(qū)的沿街商鋪八成以上都是小攤販。住在外環(huán)線區(qū)域總感覺和大城市有點(diǎn)脫節(jié)。

　　只要價(jià)格下跌，我就立馬入市。我心里價(jià)位是市地區(qū)15000元/平方米的房子。而現(xiàn)在市的市場(chǎng)行情價(jià)，我估計(jì)是需要一定實(shí)力的人才能介入的。靜安區(qū)、黃浦區(qū)、盧灣區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)一些位于地段的二手房單價(jià)都在2萬元以上，一些高端房甚至三四萬元，一套較小的兩房總計(jì)也要200萬元以上。較近，我留意中介掛牌價(jià)格，發(fā)現(xiàn)少部分房源出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的現(xiàn)象，這更加給了我購房子的信心。

　　點(diǎn)評(píng)：市房的抗跌性已經(jīng)得到了眾人一致認(rèn)可。市土地的稀缺性、高端房的杰出品質(zhì)等諸多因素都為市房帶來了諸多購氣。因此，市場(chǎng)中一部分抱著房?jī)r(jià)狂跌心態(tài)的人應(yīng)該客觀分析現(xiàn)行市場(chǎng)。

　　租房過日子也不錯(cuò)啊

　　口述：丁當(dāng)

　　經(jīng)過四五年的觀察，我發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)是越來越高，租金卻越來越低，這說明租賃市場(chǎng)中房源供應(yīng)越來越多，但是租賃群體一時(shí)沒有跟上，從而導(dǎo)致了租金價(jià)格逐漸走低?，F(xiàn)在，在宏觀調(diào)控政策的影響下上海樓市發(fā)生了微妙變化，誰也說不清下一步樓市到底是漲還是跌。所以我個(gè)人傾向于過租房子的生活。

　　因?yàn)榻Y(jié)婚的錢只能在中環(huán)線和外環(huán)線之間購一手房，就算購了起碼也要等上一年半載才能住進(jìn)去，所以，我們兩個(gè)都贊成結(jié)婚先在市租套房子當(dāng)過渡，以后再考慮購房子。租房有租房的好處。比如在這個(gè)區(qū)域住膩了，明天可以到另外一個(gè)地段找新住處；在某個(gè)小區(qū)住了一段時(shí)間后，很容易發(fā)現(xiàn)哪個(gè)小區(qū)適合自己居住，哪些細(xì)節(jié)會(huì)影響生活品質(zhì)，對(duì)今后購房選房會(huì)有很多幫助。較重要的一點(diǎn)是，較近聽說，原本有多套房的人開始改售為租。一旦這種現(xiàn)象變?yōu)槠毡橼厔?shì)，市場(chǎng)上租賃房源又會(huì)多起來，勢(shì)必影響租金的繼續(xù)向下。看看現(xiàn)在曲陽地區(qū)的一室戶，掛牌價(jià)格差不多30萬元左右，全配借1200元/月，毛坯較多800元/月，估計(jì)兩三個(gè)月后會(huì)再下跌二三百元左右。租個(gè)半年的房子之后，儲(chǔ)備一下資金再到市場(chǎng)上去購套房子，保守估計(jì)一下，應(yīng)該能夠撿個(gè)“大皮夾子”吧。

　　點(diǎn)評(píng)：漢宇地產(chǎn)研究對(duì)租賃市場(chǎng)中的高、中、低三個(gè)價(jià)位房產(chǎn)進(jìn)行了分析。他們認(rèn)為，成交量增長(zhǎng)較快的是月租金在2000元—5000元的中價(jià)位房，較多的潛在購房者目前寧可租房也不愿意購房是促使這一現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因。

　　購房建議：一慢、二看、三下手

　　文/楊樂天

　　近期，一些明智和理智的發(fā)展商準(zhǔn)備將自己在6、7、8月份這個(gè)傳統(tǒng)淡季要上市的樓盤價(jià)格做適當(dāng)調(diào)整。他們會(huì)把一些樓層相對(duì)低一些，朝向、景觀等比較弱勢(shì)的單位先拿出來，做價(jià)格讓步，少則3—5個(gè)百分點(diǎn)，多則超過10%。有的也準(zhǔn)備采用部分裝修等增值服務(wù)的做法。而非常重要的一點(diǎn)在于，這類優(yōu)惠和特價(jià)情況往往是很小批量的，每隔一定時(shí)期投放市場(chǎng)，而且大多以中小面積的產(chǎn)品為主。因?yàn)獒槍?duì)現(xiàn)在短線投機(jī)傾向基本得到抑制、自用類的客戶比例明顯上升的現(xiàn)狀，他們已經(jīng)把更多的精力投在相對(duì)比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的中小面積房型上。參見福納咨詢的較新調(diào)研分析圖表：

　　從面積指標(biāo)分析，近期對(duì)于中小面積的房源的需求量很大，81—100平方米的需求達(dá)到48%，接近一半。而101—130平方米的需求量也有17%。而130平方米以上的需求比例合計(jì)只有15%?？梢姵^8成的客戶購房需求還是在130平方米以下的中小房型上面。

　　從發(fā)展商的角度看，如果多用、大戶型的去促銷，不僅實(shí)際市場(chǎng)接受程度欠佳，而且這種“”產(chǎn)品還要面臨二手市場(chǎng)上大量近似房源的直接競(jìng)爭(zhēng)，目前打“”吃力不討好，而“小牌”是大家都可以跑得快的品種。所以他們就會(huì)采取多打小牌，甚至在開始階段用“張張打小牌”的方法來逐步推動(dòng)市場(chǎng)、化解僵局。

　　所以說，6、7、8三個(gè)月份其實(shí)是比較適合自用型的客戶去選房購房的。因?yàn)轭^先是政策和市場(chǎng)的影響逐步到位，周圍的形勢(shì)和環(huán)境向購方市場(chǎng)有所傾斜。其次是相對(duì)來說，房產(chǎn)商也變得不再那樣高調(diào)甚至牛氣沖天，而且隨著后續(xù)新盤的上市，可供選擇的產(chǎn)品較多，所以建議大家不妨從以下角度嘗試一下：

　　一慢。頭先當(dāng)然是要耐心尋找，既注意宏觀形勢(shì)，又關(guān)注具體的區(qū)域和樓盤產(chǎn)品，逐漸篩選和過濾購房單位。而且從進(jìn)程上看，這里要有一個(gè)多月的時(shí)間，剛開始的時(shí)候不要有前一段時(shí)間那種過于極端的購房沖動(dòng)。要保持冷靜和理智的頭腦。

　　二看。對(duì)于已經(jīng)初步有意向的樓盤單位要觀察，包括房型、面積、布局、樓層、質(zhì)量、環(huán)境、配套等等，因?yàn)槟壳霸谑鄣臉潜P中，幾乎超過50%都是續(xù)建項(xiàng)目。不少項(xiàng)目的一期、二期已經(jīng)售完，甚至已經(jīng)部分入住。在這種情況下，不妨可以通過觀察、比較前面的部分的產(chǎn)品、客戶、服務(wù)情況等等，幫助自己確立準(zhǔn)確的購房判斷和決策。

　　三下手。房產(chǎn)本身屬于非均質(zhì)商品。打個(gè)比方，如果是彩電，只要是同種品牌，同類型號(hào)的產(chǎn)品，第1個(gè)購和第1000個(gè)購，除了價(jià)格上可能的差異外，產(chǎn)品本身基本不存在本質(zhì)上的區(qū)別，這是均質(zhì)產(chǎn)品的特征。而對(duì)于房產(chǎn)來說，由于地段、層次、朝向、戶型等等多方面的差異，可以講沒有完全相同的兩套房子，第1個(gè)購家和較后一個(gè)購家的選擇差異是極大的。越到后面，除了個(gè)別保留單位之外，可供選擇的范圍總歸是越來越小。

　　有的朋友也許會(huì)說一手房如果選擇范圍狹窄，那么較近還有大量的二手房出現(xiàn)的，選擇范圍很廣，盡管多用時(shí)間去看好了。那么大家不要忘了，二手市場(chǎng)從本質(zhì)上更是一個(gè)“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的個(gè)別市場(chǎng)”。表面上看，每個(gè)下家都可以看到許多的上家掛牌的房源，但其實(shí)較終真正適合你的看來看去就那么一些。如果不抓緊機(jī)會(huì)把握機(jī)遇，那么很可能又是一連串的錯(cuò)過。何況多數(shù)客戶還是自用型的，本身購房、裝修、入住也有時(shí)間的要求?！扒Х矍斑^，一舟載君渡”，這也許就是樓市中的一種辯證法。(文/唐堂)

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