購房對于每個家庭、個人來說不是件小事，幾十萬出手，誰都想住得滿意?？捎行┓慨a商為賺取不法收益，抓住多數(shù)購房者對一些專業(yè)不懂的弱點，略施花招，使得購房者苦不堪言。不過，對于這些不誠信的房產商，法律也有懲罰的辦法。

　　案件回放：購購兩幢別墅均有問題

　?。玻埃埃的辏苍拢玻橙?，焦作市某房產公司與趙陽（化名）商定，將借趙陽２８萬元的借款期限延長至２００５年３月１０日，如到期不能清償，愿意用該借款沖抵購房款。隨后，房產公司未能按約定期限償還趙陽的借款。同年３月１１日，雙方簽訂兩份購賣商品房合同，約定：趙陽購購房產公司開發(fā)的別墅Ｂ型１８號、別墅Ｄ型３號房屋各一套，每套單價１４萬元，２００５年３月２０日前交付房屋。

　?。玻埃埃的辏吃拢玻叭?，趙陽到房產公司兌現(xiàn)房屋時發(fā)現(xiàn)，早在２００３年，房產公司已將別墅Ｂ型１８號房屋賣給了他人。而別墅Ｄ型３號房屋還沒有取得商品房預售許可證明。

　　一氣之下，趙陽將房產公司訴至法院。

　　法院判決房產公司賠償　　

　　趙陽在訴狀中稱，房產公司故意隱瞞沒有取得別墅Ｄ型３號房屋預售許可證明的真實情況，故意隱瞞別墅Ｂ型１８號房屋已賣給他人的事實，構成欺詐，主觀惡意明顯，請求法院認定雙方簽訂的別墅Ｄ型３號房屋購賣合同無效，返還已付購房款，賠償購房款１倍的賠償金；解除雙方簽訂的別墅Ｂ型１８號房屋購賣合同，返還已付購房款，并賠償購房款１倍的賠償金；承擔全部訴訟費用。

　　房產公司稱，雙方在合同中雖約定購房款由趙陽到期的債權沖抵，但趙陽并未將借款憑證轉換成購房款憑證，沒有履行給付房款的義務，請求法院認定購賣商品房合同無效，判決駁回趙陽的訴訟請求。

　　一審法院經審理認為，趙陽與房產公司簽訂的別墅Ｂ型１８號、Ｄ型３號的購房合同，是雙方真實意思的表示，購房款的交付已約定用借款沖抵，且款額相同，應視為趙陽履行了給付購房款的義務，房產公司以趙陽沒有履行給付房款義務，認為合同無效為由抗辯，法院不予支持。房產公司在趙陽提起訴訟前仍未能取得別墅Ｄ型３號商品房預售許可證明，售房行為違反了法律、行政法規(guī)規(guī)定的商品房預售實行許可證制度，該商品房購賣合同無效，房產公司應承擔全部責任。趙陽請求確認該合同無效，返還已付購房款１４萬元，予以支持。請求房產公司承擔已付購房款１倍的賠償責任，因房產公司主觀惡意不大，應酌情賠付３萬元。房產公司故意隱瞞已將別墅Ｂ型１８號房屋賣給他人的事實，使趙陽無法取得該房屋，導致購賣合同目的不能實現(xiàn)，該商品房購賣合同應予以解除。導致合同解除的全部責任應由房產公司承擔。趙陽請求解除合同，返還已付購房款１４萬元并由房產公司承擔已付購房款１倍的賠償責任，法院予以支持。　劉建章

　　解析一：沒有取得預售許可證商品房購賣合同無效

　　王勝利（焦作市中級人民法院法官）：

　　預售合同訂立時，購賣的房屋尚在建設之中，房屋的所有權還沒有經登記設立。為了維護交易秩序，保護消費者利益，防止國家在國有土地上的利益受到非法侵害，損害國家利益，我國對商品房預售行為有特殊的要求和規(guī)定，實行許可證制度。

　　我國《城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預售，應當符合下列條件：（１）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（２）持有建設工程規(guī)劃許可證；（３）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到建設總投資的２５％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（４）向縣級以上人民政府房產管理部門進行預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

　　較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》條進一步規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與購受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

　　顯而易見，商品預售合同是否有效，關鍵在于房地產開發(fā)企業(yè)是否取得商品房預售許可證明。若取得，則認定有效；反之，則無效。

　　本案房產公司在未取得別墅Ｄ型３號商品房預售許可證明的前提下，同趙陽簽訂的商品房購賣合同不符合上述法律、法規(guī)的規(guī)定，且在趙陽起訴前，房產公司仍未取得商品房預售許可證明，沒有達到較高人民法院有關司法解釋要求的條件。因此，法院認定雙方簽訂的別墅Ｄ型３號房屋購賣合同無效。

　　解析二：“一房二賣”合同有效出賣人承擔賠償責任　

　　張春雷（焦作市中級人民法院法官）：

　　本案中，房產公司在取得了別墅Ｂ型１８號商品房預售許可證的條件下，與趙陽就該房屋簽訂的購賣合同，本應有效。但是房產公司故意隱瞞了該房屋已賣給他人的事實，造成“一房二賣”。這時，購賣合同是否仍然有效呢？

　　實踐中，“一物二賣”、“一物三賣”甚至“一物多賣”是多重購賣糾紛的表現(xiàn)形式。我國《合同法》百三十條規(guī)定，購賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于購受人，購受人支付價款的合同。根據(jù)此條規(guī)定，購賣合同因出賣人與購受人意思表示一致而成立，除違反《合同法》第五十二條規(guī)定的以外，即使一物存在多重購賣行為也均應認定為有效，并不涉及標的物所有權轉移的問題。不動產購賣也是如此。從單個合同看，合同是有效的。但是由于“一物多賣”，造成沒有交付的購賣合同目的不能實現(xiàn)，其根本原因是出賣人的不誠信行為造成的，對此應當懲處。較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房購賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，購受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實?！睋?jù)此，誠信的購受人享有請求解除合同、要求賠償損失的權利。

　　本案房產公司雖然故意隱瞞所售房屋已經出賣他人的事實，但其與趙陽就所售房屋簽訂的購賣合同仍屬有效，因該房屋已經交付第三人，趙陽購房的目的不能實現(xiàn)，他享有請求解除購賣合同、責令對方賠償損失的權利。

　　解析三：出賣人惡意欺詐可適用“１＋１賠償”　　

　　孫同勇（焦作市中站區(qū)人民法院法官）：

　　我國《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

　　根據(jù)較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，本案中，兩份合同分別被認定無效和被撤銷，這都與出賣人的隱瞞行為有關，因此出賣人須承擔賠償責任。

　　出賣人承擔賠償責任的大小，頭先取決于出賣人在合同訂立過程中的過錯大小，及是否故意隱瞞了影響相對方訂立合同的真實情況。我國民法理論認為，故意隱瞞屬于欺詐的一種表現(xiàn)形式。較高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見（試行）》第六十八條規(guī)定，一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。其次，還取決于購受人是否盡到注意義務，即對出賣人是否取得出賣商品房的資格應產生合理的疑問，并進行相應的詢問。在購受人詢問時，出賣人作出虛假陳述的，構成故意欺詐。

　　本案房產公司雖然沒有取得別墅Ｄ型３號房屋預售許可證明，在其與趙陽簽訂的商品房購賣合同書中，沒有任何文字說明是否有商品房預售許可證明，因此所出售房屋存在沒有商品房預售許可證明的可能，房產公司不存在主動故意的行為。趙陽也未對房產公司是否取得相應資格進行咨詢，房產公司沒有作出虛假陳述。所以，房產公司的銷售行為雖具有故意隱瞞的嫌疑，但主觀惡意并不大。

　　但是，對于另一份被撤銷的合同，涉案標的已經被房產公司出賣給第三人，作為合同的相對方趙陽對此不可能知道，房產公司嚴重違反誠實信用的民事活動基本原則，故意隱瞞這一決定合同目的能否實現(xiàn)的重要事實，主觀惡意重大，除承擔一般補償責任外，還須承擔懲罰性賠償責任。

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