房貸險(xiǎn)在多方質(zhì)疑中已經(jīng)走過了8年，購房客戶向銀行貸款而必須交納的保險(xiǎn)金，由多個(gè)主體參與分配利益，參與者涉及開發(fā)商或中介、銀行以及保險(xiǎn)公司。隨著市場競爭加劇和消費(fèi)者權(quán)利的回歸，這場“利益合謀”已逐漸失去陣地，各大銀行完全放開“束縛”，讓消費(fèi)者自由選擇購購房貸險(xiǎn)或者其他險(xiǎn)種的日子將為期不遠(yuǎn)。

　　8月10日，正在外地度假的張女士接到了鄭州某房地產(chǎn)開發(fā)公司的“較后通牒”，說如果還不去辦理按揭貸款手續(xù)，就要她退房了。

　　炎炎夏日，正值樓市淡季，各房產(chǎn)公司都在大搞促銷活動，能賣一套房子已屬不易，況且張女士這套房子價(jià)格不菲，緣何遭“拒賣”？

一場頭緒紛亂的糾紛

　　事情要從今年年初談起。

　　為了兒子上學(xué)方便，一心想在鄭州市的金水區(qū)購套房子的張女士在文化路上看中了一處房產(chǎn)，因?yàn)榧抑猩鈮毫艘徊糠皱X，所以想通過按揭貸款的方式來購。

　　4月份，售摟員通知她說樓盤的預(yù)售許可證已經(jīng)下來，可以辦理按揭了。她帶著購房資料趕過去，發(fā)現(xiàn)只能在中國建設(shè)銀行某支行（以下簡稱建行）貸款。此前因?yàn)橛H戚在某股份制銀行工作，說在該行貸款購房可以省不少費(fèi)用，張女士不想在建行貸款，卻被告知開發(fā)商只認(rèn)這一個(gè)銀行，除非一次性繳清房款后，自己再拿房產(chǎn)作抵押才可能到其他銀行貸款，但如果沒有取得房產(chǎn)證，從其他銀行貸款沒有開發(fā)商的配合也很困難。

　　因?yàn)殡p方協(xié)商不通，這件事情就被擱了下來。

　　此后的幾個(gè)月內(nèi)，售摟員不斷打電話催張女士。對于這次的“較后通牒”，考慮到這套自己比較滿意的房子，張女士決定妥協(xié)了。

　　8月13日，張女士到了指定地點(diǎn)去辦理手續(xù)。細(xì)心的她并沒有像大多數(shù)購房者一樣見單子就簽字按手印，面對保險(xiǎn)公司遞給她的保單提出了疑問：“房貸險(xiǎn)明明保的是銀行的風(fēng)險(xiǎn)，銀行是受益人，為什么要業(yè)主來埋單？”不僅如此，她還發(fā)現(xiàn)：“我住在金水區(qū)，銀行卻指定我在某不知名的保險(xiǎn)公司二七區(qū)的分公司購購房貸險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司這么多，銀行有什么權(quán)利強(qiáng)購強(qiáng)賣”？

　　張女士提出異議后，銀行工作人員告訴他：要貸款就得接受這些條件，否則免談。此前在鄭州，中國工商銀行已經(jīng)不再強(qiáng)制購購房貸險(xiǎn)，就在較近的7月份，房貸業(yè)務(wù)量比較大的交通銀行鄭州分行也取消了強(qiáng)制購購房貸險(xiǎn)，而張女士卻又一次遭遇“霸王條款”。

　　而讓張女士尤其氣憤的是保單上的特別約定部分“投保人已在投保單上聲明：上述所填內(nèi)容屬實(shí)；并對貴公司《個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)條款》（包括責(zé)任免除部分）的內(nèi)容已經(jīng)了解；同意簽署正式保險(xiǎn)單”，而她根本就沒有見過所謂的保險(xiǎn)條款。在她的要求下，該保險(xiǎn)公司的工作人員才不耐煩地給了她一張單子。因?yàn)槠綍r(shí)比較關(guān)注這方面的信息，張女士發(fā)現(xiàn)在這張保險(xiǎn)條款上的保險(xiǎn)責(zé)任部分，原來只是對房屋進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，并沒有還貸保證責(zé)任，就是該份保險(xiǎn)只“保房”不“保人”。

　　以貸款人為30歲的男士、向銀行貸款10年期10萬元為例進(jìn)行選擇。

　　通過咨詢身邊很多朋友以后，張女士發(fā)現(xiàn)同樣的投保金額，在不同的保險(xiǎn)公司甚至在同一保險(xiǎn)公司的不同分公司竟然也有很大差別。紛亂的頭緒，讓處于弱勢的張女士很是頭痛?！伴_發(fā)商指定貸款銀行，銀行又指定保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司又指定保單，購房者先進(jìn)能做的就是面對一張張單子和協(xié)議，簽字、按手印、交費(fèi)，隨時(shí)等待召喚，沒有選擇的權(quán)利。是我在掏錢消費(fèi)，可是有時(shí)候連知情權(quán)都沒有。”

　　憤憤不平的張女士決定維護(hù)自己的權(quán)益，可是在咨詢律師之后，她放棄了。因?yàn)楣偎緹o從打起，她自己都不知道該起訴誰。

　　類似張女士的遇到的情景，在購房者中不在少數(shù)，人們都選擇了遵從。到底是誰在牽著購房者的鼻子走？

　　多方“利益合謀”

　　“住房按揭貸款必須購保險(xiǎn)缺乏法律依據(jù)！現(xiàn)在鄭州的房貸險(xiǎn)受益人是銀行，對消費(fèi)者來說意義不大，消費(fèi)者是在為銀行購單，同時(shí)保險(xiǎn)公司和中介都得到了受益，是極不合理的?！焙幽蠂蓭熓聞?wù)所的劉彥勇律師說，“《保險(xiǎn)法》第10條規(guī)定，‘除法律、行政法規(guī)規(guī)定必須保險(xiǎn)的以外，保險(xiǎn)公司或其他單位不得強(qiáng)制他人訂立保險(xiǎn)合同?！y行要求購房者必須投保房貸險(xiǎn)是依據(jù)《中國人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第25條，但該《辦法》是部門規(guī)章，必須服從《保險(xiǎn)法》?！贝送猓瑒⒙蓭熣f，銀行指定保險(xiǎn)公司的做法也違犯了《反不正當(dāng)競爭法》，購房者作為平等的民事主體，有權(quán)選擇保險(xiǎn)公司。而且在這種情況下，購房者應(yīng)該向消費(fèi)者協(xié)會投訴，雖然暫時(shí)不能解決問題，但如果投訴較多，消協(xié)會列為投訴，可望盡早解決問題。

　　而一位在鄭州房地產(chǎn)界從業(yè)多年的彭先生則認(rèn)為，這是市場競爭下多方因素造成的。個(gè)人住房貸款對銀行來說接近零風(fēng)險(xiǎn)，因此一直是各大銀行爭取的業(yè)務(wù)。開發(fā)商之所以指定銀行，大都因?yàn)榍捌陂_發(fā)時(shí)資金緊缺，某銀行提供了貸款幫助，甚至有的樓盤整棟樓都在銀行做了抵押，如果讓客戶選擇其他銀行貸款，該銀行不先解除房產(chǎn)抵押，其他銀行也不會發(fā)放貸款給客戶。而保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)是從銀行爭取來的，他們往往付給銀行很高比例的傭金。這是長期以來業(yè)內(nèi)秘而不宣的約定。

　　“其實(shí)無論開發(fā)商還是銀行，誰的控制力強(qiáng)就是的受益者。銀行牽制不了資金實(shí)力開發(fā)商，那么開發(fā)商就可以指定銀行和保險(xiǎn)公司以及中介。”招商銀行鄭州分行資產(chǎn)部的王經(jīng)理一言概括了房貸險(xiǎn)糾紛的根源。由于多年的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，她對市場領(lǐng)悟很深：“房貸險(xiǎn)的全稱是‘個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)’。其法律(廣義)上的依據(jù)，是央行1998年頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定，‘以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人 有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)?！?年來，房貸險(xiǎn)已經(jīng)確立了其強(qiáng)制險(xiǎn)的地位。這種格局下的直接受益者，就是銀行和保險(xiǎn)公司。不過目前這種局面正在松動，像我們銀行都是讓客戶自由選擇是否購購房貸險(xiǎn)的，為吸引個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，甚至對客戶減免部分手續(xù)費(fèi)?！?/P>

　　熟悉情況的人們知道，客戶交納的保險(xiǎn)金，的確有多個(gè)主體參與分配利益。當(dāng)然，這不是臺面上的游戲。參與者涉及開發(fā)商或中介、銀行以及保險(xiǎn)公司。這些主體之所以熱衷于房貸險(xiǎn)，是因?yàn)榉课菀蜃匀粸?zāi)害損毀或貸款人因意外事故喪失還貸能力的情況畢竟少之又少，該險(xiǎn)種給這些主體帶來的利益是極為可觀的。

　　“窺一斑而知全豹”——據(jù)某銀行有關(guān)人士透露，2005年該行新發(fā)放的住宅和商用的住房按揭貸款有31884.9萬元，以按揭20年為例，一年內(nèi)保險(xiǎn)公司收取的保費(fèi)就達(dá)到318萬元，其中這筆保費(fèi)作為銀行的中間業(yè)務(wù)、銀行又可從保險(xiǎn)公司提取5%左右的傭金。

　　消費(fèi)者期待權(quán)利回歸

　　處在輿論漩渦的房貸險(xiǎn)難道真的“十惡不赦”嗎？中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司鄭州市金水支公司的劉先生告訴記者：房貸險(xiǎn)其實(shí)是對購房者的一種保障，可是在鄭州由于保險(xiǎn)市場的混亂，卻成了購房者的一種負(fù)擔(dān)。其一，有些不夠自律的保險(xiǎn)經(jīng)辦人員為了拿到更多傭金，把房產(chǎn)總金額當(dāng)作房貸保險(xiǎn)金額，其實(shí)銀行要求購購的房貸險(xiǎn)僅僅是指貸款總金額；其二，房貸險(xiǎn)應(yīng)該包括房屋安全保險(xiǎn)和貸款信用保險(xiǎn)兩部分費(fèi)用，而許多保險(xiǎn)公司收了保費(fèi)，保的僅僅是萬無一失的房屋安全保險(xiǎn)，一旦被保險(xiǎn)人因突發(fā)事故喪失還款能力，與保險(xiǎn)公司并無干系；其三，保險(xiǎn)公司要求房貸險(xiǎn)要一次性繳清，對于提前還貸的購房者來說很不公平。因?yàn)槿绻崆安糠诌€貸就不能退保費(fèi)，如果全部提前還清房貸退保費(fèi)時(shí)也會被大打折扣……

　　變化直接緣于政策調(diào)整。

　　2004年10月和2005年3月，央行兩次提高貸款利率，這直接導(dǎo)致了提前還貸率不斷升高，由此引發(fā)的房貸險(xiǎn)退保潮使原來房貸險(xiǎn)的一方受益者——保險(xiǎn)公司開始坐不住了。

　　“房貸險(xiǎn)的賠付率很低，幾乎可以忽略不計(jì)，因而一直以來，各家保險(xiǎn)公司都在激烈爭奪這一市場。大家原來都認(rèn)為房貸險(xiǎn)很好做，穩(wěn)賺不賠，沒料到現(xiàn)在有這么多退保?！币晃徊辉敢馔嘎缎彰谋ｋU(xiǎn)公司市場部人士告訴記者。據(jù)估計(jì)，目前房貸險(xiǎn)退保率達(dá)到30%以上，此前向銀行支付的傭金(實(shí)際上遠(yuǎn)高于5%)不可能追回，房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)不僅賺不到錢，甚至可能招致虧損。

　　銀行方面也因競爭改變了既往策略。

　　目前個(gè)人房貸業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行中安全系數(shù)較高、較受各家銀行看好的業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)人士表示，銀行紛紛叫停房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)，主要是考慮到提升國內(nèi)銀行在個(gè)人住房貸款的競爭能力，避免個(gè)人優(yōu)質(zhì)客戶的流失，是銀行充分尊重客戶選擇，提高銀行業(yè)務(wù)的表現(xiàn)。

　　據(jù)記者了解，其實(shí)在北京、上海等地，伴隨市場的發(fā)展，房貸險(xiǎn)有很多改革，已經(jīng)越來越多地從消費(fèi)者的利益出發(fā)了。

　　比如，保險(xiǎn)費(fèi)由一次性繳納（躉繳）改為按年繳納（年繳），尤其適用于經(jīng)常提前還貸的借款人。采用年繳方式以后，借款人于每個(gè)還款年度個(gè)月償還貸款本息的同時(shí)繳納當(dāng)年保險(xiǎn)費(fèi)，由貸款銀行統(tǒng)一扣收。隨著貸款按月償還，保險(xiǎn)金額逐年降低，保險(xiǎn)費(fèi)也逐年下降，減少了借款人的保險(xiǎn)費(fèi)支出。同時(shí)，還免除了各種復(fù)雜的退保手續(xù)。

　　有些保險(xiǎn)公司在取消房貸險(xiǎn)之后，又找到了新的出路：向購房者力推家庭財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)。保險(xiǎn)業(yè)人士認(rèn)為，一年期的普通家財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)只要幾百元，但卻可以保障幾十萬元家財(cái)。如果發(fā)生類似火災(zāi)、爆炸或者他人惡意破壞等事故，造成投保人財(cái)產(chǎn)損失，投保人就可以要求保險(xiǎn)公司理賠。

　　“較根本的是要研發(fā)出適合購房者胃口、新的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)或房貸綜合險(xiǎn)?！庇腊脖ｋU(xiǎn)河南分公司的孫經(jīng)理認(rèn)為，就目前情況看，由于這是行業(yè)長期以來形成的堅(jiān)冰，想一時(shí)打破并非易事。但伴隨著市場競爭的加劇和消費(fèi)者權(quán)利的日益回歸，各大銀行完全放開“束縛”，讓消費(fèi)者自由選擇購購房貸險(xiǎn)或其他險(xiǎn)種的日子將為期不遠(yuǎn)。本報(bào)記者：徐靖 

相關(guān)鏈接 房貸險(xiǎn)

　　個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)，簡稱“房貸險(xiǎn)”，是一種保證保險(xiǎn)。目前我國的產(chǎn)險(xiǎn)公司幾乎都開展了此項(xiàng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，大都采取將

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