●幫購房人問市場

　　問：為了保持利潤率，開發(fā)商會不會將土地增值稅的開征成本轉移到房價里？

　　答：萬年花城副總經理黃璽慶：目前的房價根本就不是由成本決定的。只有當市場競爭非常激烈的情況下，價格非常接近成本時，成本才會影響價格。而目前的房地產市場完全是由供需決定的。成本的增加與否與價格的上漲沒有必然的聯(lián)系。

　　問：土地增值稅的開征會不會使開發(fā)商持有房子不賣？

　　答：黃璽慶認為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得很容易，開發(fā)商肯定會盡快賣掉手中的物業(yè)獲取土地開發(fā)更多的物業(yè)。而目前的市場情況是土地獲取成本越來越高，開發(fā)商取得土地越來越不容易，為了使公司可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商會考慮持有優(yōu)質物業(yè)。而土地增值稅的開征僅僅是一個外因，可能會促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)。

　　土地增值稅開征會促使房企持有物業(yè)

　　“本公司已披露的2006年度凈利潤較上年度增長50%-65%的預期將不受土地增值稅的影響?！鄙现墚斦麄€房地產板塊股價因土地增值稅開征而出現(xiàn)大幅下挫時，萬科對于土地增值稅的影響在股市上發(fā)布了上述公告。相繼，其他各家地產上市公司也紛紛發(fā)布了類似公告?？偟膩砜矗瑢Υ税l(fā)布公告的上市公司一致認為，土地增值稅的開征對公司利潤不會造成影響。然而，在此期間不少媒體報道認為，土地增值稅的開征將大幅增加房地產企業(yè)的成本。事實究竟如何？對房地產企業(yè)到底會有什么樣的影響呢？

　　●土地增值稅引發(fā)股市劇烈震蕩

　　時間剛一進入2007年，在16日晚國家稅務總局便頒布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》。2月1日，針對全國房地產企業(yè)的土地增值稅的清算工作將全面展開。剛一開年，管理層便出臺了這一嚴厲政策?？梢娬{控力度在今年不會減弱。股市對此馬上做出了強烈反應：周三房地產板塊整體大幅下挫，其中13家上市公司股價跌停。周四跌勢依然延續(xù)，有不少上市房地產企業(yè)股價出現(xiàn)連續(xù)兩個跌停。此間不少媒體報道認為，土地增值稅的開征將會使房地產企業(yè)的成本大幅增加。房地產板塊連續(xù)兩天的大幅下跌，究竟是借利空打壓股價，還是該政策真的會對房地產的盈利將會產生重大影響呢？

　　天同證券分析師張銳認為，由于去年一年整個房地產板塊的大幅上漲，市場累積了大量獲利盤。再加上上周出臺的土地增值稅清算政策，市場便借此利空向下調整。但決定股價的根本因素是上市公司的基本面，而基本面并不會因土地增值稅的開征而產生根本性的轉變。相反，對整個行業(yè)來說，政策會打擊一些邊緣企業(yè)，使實力雄厚并規(guī)范運作的企業(yè)進一步擴大市場份額。市場的調整對明智的投資者來說孕育著機遇。

　　●房地產企業(yè)反應平淡

　　“萬科一直以普通居民住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對較少?！边@是萬科在上周的股市公告中發(fā)布的信息，“該通知進一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法，便于土地增值稅政策的落實和執(zhí)行，但在土地增值稅繳納標準等方面與以往規(guī)定無重大變化。萬科已按土地增值稅相關政策和各地方政府規(guī)定，在房產實現(xiàn)銷售的同時預交了土地增值稅，并按相關規(guī)則，在以往年度業(yè)績中作了相應的成本預提，同時還在新項目發(fā)展中考慮了相關因素。”其他各家上市公司也紛紛發(fā)布了公告表示，之前已經進行了土地增值稅的預提，并不會對公司的業(yè)績產生影響。

　　畢竟上市房地產企業(yè)是行業(yè)中的佼佼者，其運作也相對更加規(guī)范。對于大量的非上市房地產企業(yè)這一政策又意味著什么呢？

　　北京泰福恒投資公司副總劉新虎認為，這一政策對于一些投機性較強，沒有風險準備金的企業(yè)打擊也許是毀滅性的。對于一些資金鏈本來比較緊張的企業(yè)，可能會使資金鏈斷裂。而對大企業(yè)來說，本身會有一定量的資金準備，不會產生太大影響。對萬年花城的開發(fā)商來說，上周正忙著準備業(yè)主新年聯(lián)誼會，土地增值稅開征的消息絲毫沒有影響他們與業(yè)主聯(lián)歡的興致，也沒因此而召開會議研討和應對。其副總黃璽慶表示，對實力雄厚的大企業(yè)來說不會產生什么影響。

　　既然對開發(fā)商來說，土地增值稅的開征不會產生什么影響，那么土地增值稅的開征必將減少一部分利潤。為了保持利潤率，會否將這份成本轉移到房價中呢？

　　“目前的房價根本就不是由成本決定的。”黃璽慶表示：“只有當市場競爭非常激烈的情況下，價格非常接近成本時，成本才會影響價格。而目前的房地產市場完全是由供需決定的。成本的增加與否與價格的上漲沒有必然的聯(lián)系。在目前賣方市場情況下，這一成本很可能又被市場所吸納。”

　　●土地增值稅的開征可能會使企業(yè)增加持有物業(yè)

　　《通知》規(guī)定，房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算?？偟膩砜?，土地增值稅對銷售型物業(yè)開征的稅種，并沒有涉及開發(fā)商準備長期持有獲取穩(wěn)定收益的物業(yè)。因此證券市場人士認為，對于那些持有大量優(yōu)質物業(yè)有著長期穩(wěn)定收益的房地產企業(yè)，土地增值稅反而是一利好。在本周一，持有較多優(yōu)質物業(yè)出租的房地產上市公司市場表現(xiàn)已經明顯走強于整體房地產板塊。

　　目前在土地獲取成本越來越高的情況下，一些開發(fā)商已經開始有意識地持有優(yōu)質物業(yè)，以獲取長期穩(wěn)定的收益。土地增值稅的開征會否促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)呢？黃璽慶認為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得很容易，開發(fā)商肯定會盡快賣掉手中的物業(yè)獲取土地開發(fā)更多的物業(yè)。而目前的市場情況是土地獲取成本越來越高，開發(fā)商取得土地越來越不容易，為了使公司可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商會考慮持有優(yōu)質物業(yè)。而土地增值稅的開征僅僅是一個外因，可能會促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)。

　　●追蹤背景

　　從今年2月1日起，房地產開發(fā)企業(yè)將被征收“中國目前較重的稅種”———土地增值稅。根據國家稅務總局發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，房地產開發(fā)企業(yè)目前以預（銷）售商品房收入1％~2％的比例進行“預征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀即將結束，從明年起，開發(fā)商應進行土地增值稅的清算，而增值稅的稅率高達30％－60％。

　　●土地增值稅的清算條件

　?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏?，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　?。ǘ┓舷铝星樾沃坏模鞴芏悇諜C關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　所謂土地增值稅，就是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規(guī)定的扣除項目包括土地款、開發(fā)成本、配套設施等等，這些扣除項目要求房地產開發(fā)商必須提供有效憑證。文/本報記者徐曼

　　全面客觀看待土地增值稅政策

　　2007年1月16日，國家稅務總局下發(fā)的“房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知”，猶如一枚重磅炸彈，使得大部分的上市房地產開發(fā)企業(yè)的股價應聲而落，有些甚至連續(xù)數天的跌停。是否土地增值稅的清算征收政策確有如此大的威力？該政策對房地產市場的后續(xù)影響將如何？這是很多投資者和購房人關心的問題。

　　●政策背景

　　稅收政策作為國家對房地產市場進行宏觀調控的主要手段之一，與土地、金融、規(guī)劃等政策有著同等重要的作用。2006年的宏觀調控在“國六條”的指引之下，也在稅收方面出臺了很多的政策，包括一系列針對購房者的營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅等的征收政策，以及針對開發(fā)商的城鎮(zhèn)土地使用稅率提高、房地產企業(yè)所得稅嚴查、土地增值稅清算征收等政策，對房地產市場的影響不可謂不大。

　　然而，土地增值稅的征收，其實并不能算是新政，早在1993年國家稅務總局就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其細則，并于1994年1月1日起正式實施。多年來國家稅務總局和財政部還陸續(xù)出臺了諸多關于加強土地增值稅征收管理的通知，但是一方面實施的力度和監(jiān)控的范圍較為模糊，另一方面以開發(fā)項目公司注銷稅務登記作為清算節(jié)點的預征體制存在兩大漏洞———分期開發(fā)拖延清算和賬目不清逃避清算，因此，具體工作的開展并未真正全面地落到實處。本次清算征收政策的出臺，主要是在要求各地加強征收力度。

　　之所以會重復強調一些老的政策，主要是因為目前市場中仍存較多問題，局部地區(qū)房價依然保持高位運行，例如北京市2006年12月全市商品房銷售均價高達9611元/平米，環(huán)比上漲了5.6個百分點，類似現(xiàn)象無疑增強了政府進一步開展市場調控、完善相關政策的力度和決心。

不過，土地增值稅清算征收只是所有稅收政策中的一項，稅收政策也只是整個宏觀調控政策的一部分，而對房地產市場的宏觀調控作為國家經濟管理的一部分，較主要的目的是要平穩(wěn)房價、調整結構，而非造成房地產市場和行業(yè)的混亂。土地增值稅屬于地方稅種，因此具體征收政策也會由各地方政府按照當地的情況，采取適當的力度。北京地稅局將會如何制定政策，更是我們拭目以待的。

　　●政策目的

　　頭先，為了能夠調整房地產市場的結構。政府調控房地產的思路十分清晰，一方面增加普通商品房、中低價位、中小套型商品房的供應量，另一方面，抑制高端商品房的供應和需求。土地增值稅清算增收的政策就是對高利潤商品房項目的利潤調整，減少開發(fā)商的利潤，從而鼓勵開發(fā)商進行普通住宅的開發(fā)和建設

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