1、土地使用權(quán)有哪幾種類型？

答：《中華人民共和國土地管理法》條明確規(guī)定“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！比袼校磭宜型恋氐乃袡?quán)由國務院代表國家行使，任何單位和個人對國有土地只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)取得方式分為：有償取得和行政劃撥，其中有償取得方式有：(1)國有土地使用權(quán)出讓。凡是商業(yè)、進融、商品房等六類經(jīng)營性用地都應納入土地出讓范圍。(2)國有土地租賃。(3)國有土地使用權(quán)作價出資或者入股。(4)國有劃撥土地。是指原屬城市國有土地，國家應建設需要，無償劃撥給建設單位使用的土地，非經(jīng)營性用地，目前采用行政劃撥方式。

2、多層和高層各有什么特點？

答：1、一般情況下，高層的建筑標準、建筑質(zhì)量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音低。2、高層的比多層低，即購購相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。3、高層的物業(yè)管理費比多層的物業(yè)管理費高。

3、購期房與購現(xiàn)房各有什么特點？

答：一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務的履行，而購房合同的履行，不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響，還受到許多客觀因素的制約，即從簽訂購房合同至交房的這段時期內(nèi)發(fā)生的不確定因素對購房人是否取得合同約定的結(jié)果會產(chǎn)生影響。目前，購期房的糾紛主要表現(xiàn)在：延期交房、房屋質(zhì)量、權(quán)證、配套問題等。而現(xiàn)房的權(quán)屬和品質(zhì)已已經(jīng)基本確定，糾紛較少，但一般價格較高，選擇余地較小。

4、商品房的層次、朝向增減系數(shù)有沒有統(tǒng)一規(guī)定？

答：目前商品房的層次和朝向的增減系數(shù)政府沒有規(guī)定，開發(fā)商提出的系數(shù)是開發(fā)商的單方要求，購房者可以就此與開發(fā)商進行協(xié)商。一般來說，不同層次和朝向的商品房的品質(zhì)是有差異的，因此確定層次和朝向的增減系數(shù)也是合理的。

5、住房分配貨幣化政策出臺后對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么影響？

答：目前，房地產(chǎn)市場供應主流是商品房，經(jīng)濟使用房同樣屬于商品房范疇。住房分配貨幣化政策是住房制度的重大變革，意味著住房分配將實現(xiàn)社會化、商品化。因此，新房改政策對房地產(chǎn)市場影響是多方面的。

6、怎樣才算擁有房屋土地的產(chǎn)權(quán)？

答：房地產(chǎn)權(quán)利人(法人或自然人)通過各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。否則，取得的產(chǎn)權(quán)不能受到法律的保護。

7、什么是期房和現(xiàn)房？

答：商品房購賣中的期房和現(xiàn)房有特定的含義。期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購購商品房時應簽預售合同。所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費者在這一階段購購商品房時應簽出售合同。

8、商品房品質(zhì)受哪些因素的影響？

答：商品房的品質(zhì)主要受地段、規(guī)劃設計、環(huán)境、配套、交通、建筑質(zhì)量等因素的影響。這些因素的影響程度會隨著社會經(jīng)濟和人們消費觀念的發(fā)展變化而變化，商品房的品質(zhì)也將隨之發(fā)生變化，市場上所謂的有即是這個道理。因此，在購房時既要注意樓盤的現(xiàn)狀，又要考慮將來的發(fā)展。如**1號線的開通很大程度上提升了閔行區(qū)房地產(chǎn)的品質(zhì)。在1999年，市場將住宅區(qū)的環(huán)境、規(guī)劃設計、快速便捷的交通工具如**、輕軌等作為考察商品房品質(zhì)的重要因素。

9、如何閱讀房地產(chǎn)廣告？廣告不實向誰投訴？

答：房地產(chǎn)廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商對樓盤進行宣傳的重要手段，其中報刊廣告是宣傳的主要方式。在閱讀房地產(chǎn)廣告時，一要留意廣告中是否有商品房的預售許可證號，對開發(fā)樓盤頒發(fā)預售許可證是政府保護消費者權(quán)益的重要手段；二是在廣告中一般有價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件、投資者等信息。三是房地產(chǎn)廣告的特點決定了廣告的信息常常是不全面的，有些開發(fā)商會采用醒目的低價模糊的地段和藝術化的環(huán)境來吸引消費者的注意，消費者對此應有足夠的洞察力。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)廣告管理部門是工商行政管理局，因此，售樓廣告不實應向工商行政管理部門投訴。

10、怎樣避免房地產(chǎn)廣告的誤導？

答：避免房地產(chǎn)廣告誤導的有效手段有：一是對照廣告進行實地察看；二是就廣告中的有關承諾在合同中給予明確約定；三是對特別優(yōu)惠的條件要多留個心眼，因為在市場經(jīng)濟中，很少有大便宜讓你白賺的。

11、購房與開發(fā)商的信譽有什么關系？

答：購房消費的過程和結(jié)果與開發(fā)商的信譽有密切關系，這與購購其他貴重消費品具有相同的道理，尤其是購購期房時。

一般情況下，有較高信譽的開發(fā)商對合同履約的誠信度較高，在產(chǎn)生合同糾紛時可望得到妥善的解決。由于購房消費不是多次、重復的消費行為，消費者受知識、經(jīng)驗等因素的制約，處于相對弱者的地位，從自身保護的角度出發(fā)，在購房時要充分考慮開發(fā)商的信譽。

12、如何粗略了解開發(fā)商的信譽？

答：所謂開發(fā)商的信譽，簡單的說，是指開發(fā)商在市場經(jīng)營中以自身的行為在公眾心目中樹立的良好形象。大開發(fā)商并不等同于有信譽的開發(fā)商。上海市目前對房地產(chǎn)開發(fā)公司實行資質(zhì)等級制度，根據(jù)開發(fā)公司的綜合條件評定為一、二、三級，其中一級資質(zhì)公司有39家，二級資質(zhì)公司有696家，三級公司有3000多家。從市場普遍情況看，資質(zhì)等級高的開發(fā)公司相對信譽較高，

13、如何判斷商品房是否具備了預售條件？

答：開發(fā)商如果持有房地部門頒發(fā)的預售許可證，則商品房具備了預售條件。

14、如何判斷商品房是否具備了出售條件？

答：房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房經(jīng)初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)且則具備了出售條件。

15、什么是“售樓書”？

答：一般開發(fā)商在開始對外預售商品房時都制作印刷精美，介紹樓盤特點，交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況的資料，市場稱之為“售樓書”。

16、售樓書的內(nèi)容是否有法律效力？

答：從性質(zhì)上說，“售樓”書是一種宣傳資料。由于“售樓書”一般運用藝術手法進行了加工，如果由于“售樓書”的誤導而簽訂了合同，在發(fā)生糾紛時，要求開發(fā)商進行賠償?shù)那疤崾牵阂灰e證“售樓書”的不真實、不準確；二是舉證自己受到了損失；三是說明“售樓書”的不真實、不準確與自己受到的損失之間的因果關系。

17、怎樣保證“售樓書”的內(nèi)容具有法律效力？

答：保證“售樓書”的內(nèi)容具有法律效力較簡單的辦法是將自己認為“售樓書”中重要的承諾在合同中明確約定，并規(guī)定開發(fā)商違約應承擔的法律責任。

18、什么是？

答：目前在購房合同中涉及的面積概念有：建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公用分攤面積。在測繪技術上，還有套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積，其中套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。市場上所謂的是沒有規(guī)范定義的。對消費者而言，具有重要意義的是套內(nèi)建筑面積。

在簽訂合同時，可要求開發(fā)商將合同涉及的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公用分攤面積分別是填列，并約定交房面積增減時的處理辦法。

19、政府規(guī)定的小區(qū)綠化率標準是多少？

答：政府規(guī)定的住宅小區(qū)的綠化率不低于30％，集中綠化不小于10％?！　　　　?