福州市的一現(xiàn)售新樓盤打出超低頭付吸引購房者，而該樓盤周遍房價已經(jīng)突破萬元高位。攝影/來建強(qiáng)

    近期，福州市出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)商因急于回籠資金，為購房者墊付頭付款，向銀行套取按揭房貸的現(xiàn)象。開發(fā)商此舉表面上是為購房者打開購房的方便之門，實則是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁了暗藏的“套貸”風(fēng)險。

    資金“缺血”開發(fā)商代客“套貸”

    記者不久前發(fā)現(xiàn)，位于福州市臺江區(qū)的樓盤項目——“51公館”悄然打出“零頭付”售房廣告。央行不是早就禁止零頭付了嗎？記者以購房者身份來到該樓盤售樓部。售樓部的一位工作人員直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者，如果看中哪套現(xiàn)房，而無力及時支付頭付款，開發(fā)商可以為購房者墊付全部頭付款。

    工作人員說，墊付頭付款有一個條件，購房者必須與開發(fā)商簽訂《墊付合同》，交3萬元保證金，售樓部為客戶開出已交頭付款的證明收據(jù)，客戶憑此收據(jù)可向開發(fā)商委托的銀行申請辦理按揭貸款；根據(jù)合同約定，客戶必須在今年底前將頭付款全額補(bǔ)上，開發(fā)商再向客戶正式交房。

    記者心里盤算：按該樓盤所在的地段，每平方米均價接近1萬元，一套70平方米的小戶型總價約70萬元，頭付款以30%的比例支付，約21萬元。對于一時資金周轉(zhuǎn)不開的購房者來說，開發(fā)商墊付全部頭付款簡直是讓購房者撿著了“大便宜”。

    但轉(zhuǎn)念一想，記者覺得不對勁，問：“如果期限到了補(bǔ)不上頭付款怎么辦？”

    工作人員答道：“根據(jù)合同約定，客戶要賠付違約金，保證金也將被沒收。如果提前補(bǔ)上頭付款，就可以提前拿到房子。”

    “這就是說，我在這里購房，可以不用付頭付款，還能先在銀行拿到住房按揭貸款，延遲一段時間向開發(fā)商支付頭付款，是嗎？”記者問。

    “是的。”工作人員提醒記者，“在與我們所委托的銀行簽訂按揭貸款合同時，千萬不能說沒有付頭付款，而是要說已交過頭付款，其他的事就全部由我們來協(xié)調(diào)?！?

    記者對開發(fā)商將與銀行怎么“協(xié)調(diào)”辦理按揭貸款充滿疑問，再三追問之下，工作人員謹(jǐn)慎表示，那是“秘密”。

    工作人員還說，該樓盤項目推出“零頭付”，吸引了許多購房者，尤其是一些炒房者，如今該樓盤項目所剩的房源不多。

    記者發(fā)現(xiàn)，不少福州房地產(chǎn)開發(fā)商近期競相推出墊付一定比例頭付款的方式促銷新開樓盤。位于福州市倉山區(qū)名為“金輝·伯爵山”的樓盤以開發(fā)商代墊10%頭付款方式在售房；另一名為“中聯(lián)·水岸名居”樓盤也采取為購房者墊付15%頭付款的做法……

    閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為，開發(fā)商墊付頭付款其實是一種變相的“零頭付”做法，這樣做主要是因為在緊縮的宏觀調(diào)控政策作用下，售房出現(xiàn)困難，開發(fā)商資金面臨“缺血”的窘境。

    無力還貸“套貸”苦果轉(zhuǎn)嫁于誰

    一位不愿透露姓名的炒房人士告訴記者，開發(fā)商墊付頭付款實質(zhì)是代購房者向銀行“套貸”，這完全是開發(fā)商賣不出房子時的無奈之舉，而且開發(fā)商根本不會真的墊付頭付款。一些炒房者在資金周轉(zhuǎn)困難時常與開發(fā)商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”，等待資金周轉(zhuǎn)過來后再向開發(fā)商補(bǔ)交頭付款。

    林忠華告訴記者，在北京、上海等地曾興起由銀行提供“零頭付”住房按揭貸款，央行于2001年作出“嚴(yán)禁零頭付個人住房貸款”的規(guī)定。但現(xiàn)在開發(fā)商墊付頭付款是一種變相的“零頭付”做法，普通購房者如果貪圖這個便宜，向銀行套得貸款后，萬一無力還貸，勢必還會出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng)。

    “如果購房者到期不能補(bǔ)交頭付款，根據(jù)與開發(fā)商事前約定的合同，不僅拿不到房子，還要損失保證金，那就是‘賠了夫人又折兵’。期望短期內(nèi)獲利還款的炒房者較有可能出現(xiàn)這種情況?！绷种胰A說，“就算炒房者如約補(bǔ)上頭付款，但房子沒能及時出手，一旦發(fā)生無力還貸時，此時房屋產(chǎn)權(quán)證已被轉(zhuǎn)移抵押到銀行，開發(fā)商拿到銀行放貸，順利實現(xiàn)資金回籠，炒房者就是‘搬起石頭砸了自己的腳’”。

    一段時間以來，購房者因無力還貸而拖欠銀行房貸的案件數(shù)量正在增多。據(jù)福州市倉山區(qū)法院介紹，去年下半年以來，該區(qū)因無法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多，僅在去年9月份，倉山區(qū)法院就審結(jié)了購房按揭類案件69起，是2006年總數(shù)的好幾倍。

    記者找到“51公館”樓盤項目的開發(fā)商委托按揭房貸的銀行，該行福州鼓樓支行的一位林姓經(jīng)理告訴記者，銀行根據(jù)開發(fā)商提供的材料為客戶辦理按揭房貸，銀行的程序還無法審核材料的真?zhèn)?，因此也無法辨別開發(fā)商墊付頭付款的行為。

    住房貸款市場應(yīng)盡快建立“防火墻”

    福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，開發(fā)商為購房者墊付頭付款售房現(xiàn)象目前在深圳、廣州等不少城市出現(xiàn)，由此帶來的風(fēng)險應(yīng)引起有關(guān)監(jiān)管部門重視。我國住房貸款市場應(yīng)盡快建立健全“防火墻”機(jī)制，銀行發(fā)放房貸數(shù)量要加以約束。

    王阿忠說，在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲時，高房價會把一些缺乏信用的貸款風(fēng)險掩蓋起來。個人住房貸款的風(fēng)險暴露期一般為三年到八年，購房者出現(xiàn)拖欠房貸，風(fēng)險才會浮出水面。

    業(yè)內(nèi)專家警示，房貸違約將給購房者帶來很大的負(fù)面影響。一方面會增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，按照合同將被收取較高的罰息；另一方面拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統(tǒng)，今后辦理金融業(yè)務(wù)將受到限制，或被拒絕，或被附加高要求的條款。

    專家提醒，購房者在貸款購房過程中一定要客觀估計自身的經(jīng)濟(jì)能力，對家庭收入作合理預(yù)期，切莫貪圖開發(fā)商所謂墊付頭付款的便宜，以免自食“苦果”。（來建強(qiáng)）

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