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資金“缺血”開發(fā)商代客“套貸”購房莫貪小利吃大虧
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1234 次
福州市的一現(xiàn)售新樓盤打出超低頭付吸引購房者,而該樓盤周遍房價已經(jīng)突破萬元高位。攝影/來建強(qiáng)
近期,福州市出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)商因急于回籠資金,為購房者墊付頭付款,向銀行套取按揭房貸的現(xiàn)象。開發(fā)商此舉表面上是為購房者打開購房的方便之門,實則是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁了暗藏的“套貸”風(fēng)險。
資金“缺血”開發(fā)商代客“套貸”
記者不久前發(fā)現(xiàn),位于福州市臺江區(qū)的樓盤項目——“51公館”悄然打出“零頭付”售房廣告。央行不是早就禁止零頭付了嗎?記者以購房者身份來到該樓盤售樓部。售樓部的一位工作人員直截了當(dāng)?shù)馗嬖V記者,如果看中哪套現(xiàn)房,而無力及時支付頭付款,開發(fā)商可以為購房者墊付全部頭付款。
工作人員說,墊付頭付款有一個條件,購房者必須與開發(fā)商簽訂《墊付合同》,交3萬元保證金,售樓部為客戶開出已交頭付款的證明收據(jù),客戶憑此收據(jù)可向開發(fā)商委托的銀行申請辦理按揭貸款;根據(jù)合同約定,客戶必須在今年底前將頭付款全額補(bǔ)上,開發(fā)商再向客戶正式交房。
記者心里盤算:按該樓盤所在的地段,每平方米均價接近1萬元,一套70平方米的小戶型總價約70萬元,頭付款以30%的比例支付,約21萬元。對于一時資金周轉(zhuǎn)不開的購房者來說,開發(fā)商墊付全部頭付款簡直是讓購房者撿著了“大便宜”。
但轉(zhuǎn)念一想,記者覺得不對勁,問:“如果期限到了補(bǔ)不上頭付款怎么辦?”
工作人員答道:“根據(jù)合同約定,客戶要賠付違約金,保證金也將被沒收。如果提前補(bǔ)上頭付款,就可以提前拿到房子。”
“這就是說,我在這里購房,可以不用付頭付款,還能先在銀行拿到住房按揭貸款,延遲一段時間向開發(fā)商支付頭付款,是嗎?”記者問。
“是的。”工作人員提醒記者,“在與我們所委托的銀行簽訂按揭貸款合同時,千萬不能說沒有付頭付款,而是要說已交過頭付款,其他的事就全部由我們來協(xié)調(diào)?!?
記者對開發(fā)商將與銀行怎么“協(xié)調(diào)”辦理按揭貸款充滿疑問,再三追問之下,工作人員謹(jǐn)慎表示,那是“秘密”。
工作人員還說,該樓盤項目推出“零頭付”,吸引了許多購房者,尤其是一些炒房者,如今該樓盤項目所剩的房源不多。
記者發(fā)現(xiàn),不少福州房地產(chǎn)開發(fā)商近期競相推出墊付一定比例頭付款的方式促銷新開樓盤。位于福州市倉山區(qū)名為“金輝·伯爵山”的樓盤以開發(fā)商代墊10%頭付款方式在售房;另一名為“中聯(lián)·水岸名居”樓盤也采取為購房者墊付15%頭付款的做法……
閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為,開發(fā)商墊付頭付款其實是一種變相的“零頭付”做法,這樣做主要是因為在緊縮的宏觀調(diào)控政策作用下,售房出現(xiàn)困難,開發(fā)商資金面臨“缺血”的窘境。
無力還貸“套貸”苦果轉(zhuǎn)嫁于誰
一位不愿透露姓名的炒房人士告訴記者,開發(fā)商墊付頭付款實質(zhì)是代購房者向銀行“套貸”,這完全是開發(fā)商賣不出房子時的無奈之舉,而且開發(fā)商根本不會真的墊付頭付款。一些炒房者在資金周轉(zhuǎn)困難時常與開發(fā)商心照不宣地用這種辦法向銀行“套貸”,等待資金周轉(zhuǎn)過來后再向開發(fā)商補(bǔ)交頭付款。
林忠華告訴記者,在北京、上海等地曾興起由銀行提供“零頭付”住房按揭貸款,央行于2001年作出“嚴(yán)禁零頭付個人住房貸款”的規(guī)定。但現(xiàn)在開發(fā)商墊付頭付款是一種變相的“零頭付”做法,普通購房者如果貪圖這個便宜,向銀行套得貸款后,萬一無力還貸,勢必還會出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng)。
“如果購房者到期不能補(bǔ)交頭付款,根據(jù)與開發(fā)商事前約定的合同,不僅拿不到房子,還要損失保證金,那就是‘賠了夫人又折兵’。期望短期內(nèi)獲利還款的炒房者較有可能出現(xiàn)這種情況?!绷种胰A說,“就算炒房者如約補(bǔ)上頭付款,但房子沒能及時出手,一旦發(fā)生無力還貸時,此時房屋產(chǎn)權(quán)證已被轉(zhuǎn)移抵押到銀行,開發(fā)商拿到銀行放貸,順利實現(xiàn)資金回籠,炒房者就是‘搬起石頭砸了自己的腳’”。
一段時間以來,購房者因無力還貸而拖欠銀行房貸的案件數(shù)量正在增多。據(jù)福州市倉山區(qū)法院介紹,去年下半年以來,該區(qū)因無法償還貸款而被銀行起訴的案件驟然增多,僅在去年9月份,倉山區(qū)法院就審結(jié)了購房按揭類案件69起,是2006年總數(shù)的好幾倍。
記者找到“51公館”樓盤項目的開發(fā)商委托按揭房貸的銀行,該行福州鼓樓支行的一位林姓經(jīng)理告訴記者,銀行根據(jù)開發(fā)商提供的材料為客戶辦理按揭房貸,銀行的程序還無法審核材料的真?zhèn)?,因此也無法辨別開發(fā)商墊付頭付款的行為。
住房貸款市場應(yīng)盡快建立“防火墻”
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為,開發(fā)商為購房者墊付頭付款售房現(xiàn)象目前在深圳、廣州等不少城市出現(xiàn),由此帶來的風(fēng)險應(yīng)引起有關(guān)監(jiān)管部門重視。我國住房貸款市場應(yīng)盡快建立健全“防火墻”機(jī)制,銀行發(fā)放房貸數(shù)量要加以約束。
王阿忠說,在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲時,高房價會把一些缺乏信用的貸款風(fēng)險掩蓋起來。個人住房貸款的風(fēng)險暴露期一般為三年到八年,購房者出現(xiàn)拖欠房貸,風(fēng)險才會浮出水面。
業(yè)內(nèi)專家警示,房貸違約將給購房者帶來很大的負(fù)面影響。一方面會增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),按照合同將被收取較高的罰息;另一方面拖欠房貸的信息將被記入銀行的征信系統(tǒng),今后辦理金融業(yè)務(wù)將受到限制,或被拒絕,或被附加高要求的條款。
專家提醒,購房者在貸款購房過程中一定要客觀估計自身的經(jīng)濟(jì)能力,對家庭收入作合理預(yù)期,切莫貪圖開發(fā)商所謂墊付頭付款的便宜,以免自食“苦果”。(來建強(qiáng))
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