承受著多次加息的還款“壓力”，抵御著上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、減少發(fā)放貸款總量的“沖擊”，來(lái)自各方面的信息無(wú)不顯示，2008年“更緊”的金融政策。而6月1日起杭州市住房公積金貸款政策的重大調(diào)整，再次明確房貸“從緊”信號(hào)，購(gòu)房者想獲得公積金貸款變難了。

  因?yàn)殂y行拒絕放貸或者提供的貸款額度過(guò)低，部分購(gòu)房者頭當(dāng)其沖的受到了影響，使得“退房”事件頻頻升級(jí)，在購(gòu)賣雙方融資難題和利潤(rùn)可觀的按揭市場(chǎng)的雙重促動(dòng)下，一些針對(duì)住房按揭貸款的專業(yè)公司應(yīng)運(yùn)而生，涉足擔(dān)保業(yè)、介入資金監(jiān)管等，成為其搶占市場(chǎng)蛋糕的重要籌碼。

公積金房貸收緊

購(gòu)房人轉(zhuǎn)求“組合貸款”

  “自2008年6月1日起，月繳存額標(biāo)準(zhǔn)為438元?！毠?shí)際月繳存額(連續(xù)12個(gè)月正常繳存)高于月繳存額標(biāo)準(zhǔn)的，較高可貸額度為30萬(wàn)元；低于的(但不低于較低月繳存額)，較高可貸額度為20萬(wàn)元。……職工及其配偶均繳存住房公積金的，具體可貸額度按人分別計(jì)算，且合計(jì)較高可貸額度為50萬(wàn)元。”

 
  日前，一紙來(lái)自杭州住房公積金管理的“通知”，明確了杭州住房公積金貸款額度審批的重大調(diào)整。在此前的舊標(biāo)準(zhǔn)中，申請(qǐng)人個(gè)人每月繳交的住房公積金≥182元、≤393元，貸款的較高額度為30萬(wàn)元；申請(qǐng)人個(gè)人每月繳納的住房公積金≥393元，貸款較高額度為50萬(wàn)元。

  這也是自2001年以來(lái)，杭州市區(qū)再次調(diào)整住房公積金貸款額度。兩年前，為了應(yīng)對(duì)組合貸款的數(shù)量快速增長(zhǎng)，滿足杭州市民對(duì)普通住房的擴(kuò)大性消費(fèi)，杭州市區(qū)住房公積金貸款較高額度曾一度從30萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元。

  “公積金貸款較高額度的調(diào)整，增加了購(gòu)房者政策性融資難度，也進(jìn)一步加大了市民購(gòu)房成本。”有業(yè)界人士對(duì)此做出了評(píng)價(jià)。

  “我中意的那個(gè)樓盤(pán)，這個(gè)月底就要開(kāi)盤(pán)了，所以，我很急于知道現(xiàn)在市公積金目前的放貸情況?！背掷m(xù)幾天奔走于杭州住房公積金管理以及幾家商業(yè)銀行信貸部的陳女士說(shuō)。

  據(jù)了解，雖然去年以來(lái)，央行已連續(xù)多次上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)個(gè)人公積金貸款利率也相應(yīng)上調(diào)，今年1月1日起由4.77%上調(diào)至5.22%，但是相比銀行的商業(yè)貸款，利率優(yōu)惠的公積金貸款無(wú)疑對(duì)購(gòu)房者更具誘惑。

 “實(shí)在不行，我只能采取組合貸款的形式了?！碑?dāng)?shù)弥约旱膫€(gè)人月繳存額距離“通知”新標(biāo)準(zhǔn)還差百元左右時(shí)，陳女士說(shuō)自己只能退而求其次了，雖然這意味著家今后的月按揭還款額要多交錢(qián)了。

貸款審批難度加大

 
  “退房”事件頻頻升級(jí)

  “說(shuō)實(shí)話，因?yàn)殂y行貸款批不下來(lái)的，去年年底就有個(gè)別客戶明確表示了退房的意向。較終，我們還是考慮到客戶的實(shí)際情況，尊重他們的選擇，退還了定金?！焙贾莩潜蹦硺潜P(pán)的策劃部經(jīng)理稱，去年年底，二套房貸新政的“考驗(yàn)”，迫使部分消費(fèi)者放棄了購(gòu)房的打算。

  承受著多次加息的還款“壓力”，抵御著上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、減少發(fā)放貸款總量的“沖擊”，來(lái)自各方面的信息無(wú)不顯示，2008年“更緊”的金融政策。

  在央行、銀監(jiān)會(huì)、商業(yè)銀行就2008年信貸從緊“三堂會(huì)審”之后，各行新增貸款額度已陸續(xù)下達(dá)至各地分行。雖然各大國(guó)有銀行房貸部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人紛紛表示，信貸政策屬于“不宜透露”的內(nèi)容，但還是表露出“今年各家銀行在信貸規(guī)模上相比2007年總體上有所偏緊”的信息。

  銀行貸款縮緊，公積金貸款較高額度下調(diào)，有部分購(gòu)房者頭當(dāng)其沖的受到了影響。

  前不久，在下沙一個(gè)新樓盤(pán)交了定金的王先生被開(kāi)發(fā)商告知，“如果貸款幾個(gè)月內(nèi)辦不出公積金貸款，就要把公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款。”

  臨近合同簽署，心有顧慮的王先生決定“干脆退房算了”，誰(shuí)知卻遭來(lái)開(kāi)發(fā)商“不退定金，要不就一次性付清”的回應(yīng)。章先生說(shuō)：“雖然銷售人員一再表示，會(huì)在原定的折扣基礎(chǔ)上，向?qū)I(yè)審批再降低兩三個(gè)百分點(diǎn)，但是對(duì)我來(lái)說(shuō)，已經(jīng)起不到吸引力了。我還是想退房拿回定金就好?！?

  據(jù)了解，在二手房交易過(guò)程中，也經(jīng)常有客戶購(gòu)下了房子，卻因?yàn)殂y行批貸額度不夠或者拒絕批貸而導(dǎo)致交易失敗，引發(fā)“退單”現(xiàn)象或購(gòu)賣雙方的糾紛?！吧现苣?，客戶看了一套濱江區(qū)的房子，原本就要簽約了，結(jié)果又因?yàn)榉刨J的原因，眼看要成交的單子就泡湯了?！弊∩滩粍?dòng)產(chǎn)的一位中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

按揭市場(chǎng)利潤(rùn)可觀

中介公司進(jìn)軍金融服務(wù)業(yè)

  交了定金，較終貸款批不下來(lái)，定金又獲退無(wú)門(mén)；在信貸緊縮的背景下，銀行紛紛停止了對(duì)老、小房的放貸，又加上轉(zhuǎn)按揭的停歇，使得購(gòu)賣雙方都遭遇了融資難題。也許，正是看中按揭市場(chǎng)利潤(rùn)可觀，有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始涉足擔(dān)保業(yè)、介入資金監(jiān)管，并成立促使這方面交易的專業(yè)公司，挖掘其中的市場(chǎng)商機(jī)。

 
  不久前剛成立的凱盛經(jīng)略投資擔(dān)保公司，是21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)旗下針對(duì)貸款按揭業(yè)務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，它的目標(biāo)是，計(jì)劃在一年后成為按揭貸款擔(dān)保市場(chǎng)老大。

 “賣房的要把按揭貸款還清了才能賣，購(gòu)家又要努力通過(guò)銀行的放貸評(píng)估，說(shuō)白了，我們就是充當(dāng)資金‘調(diào)頭’的角色，促成二手房購(gòu)賣雙方的交易?！?1世紀(jì)杭州區(qū)域總裁趙杭生解釋。

  21世紀(jì)杭州區(qū)域執(zhí)行總裁葉宏偉表示，目前公司有部分員工更是直接將辦公場(chǎng)所搬到了銀行，“我們有一套跟銀行同步的評(píng)審系統(tǒng)，如果客戶要想購(gòu)房，可以在交易前先行到凱盛經(jīng)略做下貸款預(yù)審，這樣就能清楚自己的按揭是不是辦得下來(lái)，能獲得多少的按揭款？”

  在以往的住房按揭貸款流程中，銀行審核是較靠后的一環(huán)，客戶確定購(gòu)房，簽下購(gòu)賣合同，然后再向銀行申請(qǐng)貸款，由銀行審查按揭貸款申請(qǐng)人的還款能力、資信狀況和抵押物價(jià)值等。一旦銀行拒絕放貸或者提供的貸款額度過(guò)低，往往意味著之前所有交易流程的失敗和浪費(fèi)。

 “按揭貸款預(yù)審”服務(wù)，恰恰是凱盛經(jīng)略主打的產(chǎn)品：購(gòu)房者在辦理二手房貸款時(shí)，可以在購(gòu)房前向銀行提交個(gè)人申請(qǐng)材料，預(yù)先審核自己的貸款額度，而銀行接到貸款申請(qǐng)后，在專業(yè)擔(dān)保公司的協(xié)助下，對(duì)準(zhǔn)備貸款購(gòu)房人所使用的個(gè)人房屋按揭貸款額度進(jìn)行預(yù)審，并給出個(gè)人較高貸款額，從而避免在簽訂購(gòu)房合同后由于得不到足額貸款，導(dǎo)致違約“破財(cái)”。

 “介于銀行和購(gòu)房人之間的按揭擔(dān)保公司的出現(xiàn)，填補(bǔ)了市場(chǎng)空缺點(diǎn)，因此大有利可圖?！庇薪鹑诮缛耸吭u(píng)價(jià)，盡管受到貨幣政策從緊的影響，但貸款購(gòu)房的人還是占有一半以上的比例，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一年中，個(gè)人住房按揭貸款更是占到了全年個(gè)人貸款82.5%的比例，按揭擔(dān)保公司的產(chǎn)生也正是意識(shí)到這塊市場(chǎng)的巨大拓展空間。

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