當(dāng)您有了購(gòu)房意向，并對(duì)看中的某一商品房住宅小區(qū)從地段、區(qū)位等方面進(jìn)行初步考察后，如何省錢，如何在具體購(gòu)購(gòu)過(guò)程中獲得實(shí)惠，就真成了學(xué)問(wèn)。本文以北京13個(gè)樣本項(xiàng)目的實(shí)證分析啟發(fā)您的“砍價(jià)”靈感。

　　 樓層、朝向能砍下多少錢

　　 通常開(kāi)發(fā)商給出的報(bào)價(jià)只是一種售價(jià)或平均價(jià)，由于房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)的特殊性，每一套房屋都會(huì)因房型、樓層、朝向、結(jié)構(gòu)等差異而表現(xiàn)出不同的成交價(jià)。在進(jìn)行購(gòu)房洽談時(shí)，面對(duì)的都是訓(xùn)練有素的銷售人員，除了要掌握一定的談判技巧外，提前知曉不同樓層、朝向等因素所引起的可能差價(jià)底細(xì)，將會(huì)使您在談判中處于主動(dòng)地位。　 樓層、朝向（景觀）、結(jié)構(gòu)（多層、高層）及離電梯遠(yuǎn)近等方面能砍下多少錢呢？按有關(guān)規(guī)定，房屋差價(jià)增減系數(shù)為：底層98%，頂層96%，二層100%，其它層次102%；房屋朝向增減系數(shù)為朝南向102%，朝東向100%，朝西向95%，朝北向92%。從目前北京市的情況來(lái)看，各個(gè)住宅樓盤(pán)的折扣系數(shù)各不相同。較近中房指數(shù)市調(diào)隊(duì)對(duì)北京典型住宅價(jià)格指數(shù)12個(gè)樣本項(xiàng)目的調(diào)查表明，樓層的可能差價(jià)在每平方米50元-100元，朝向（景觀）的可能差價(jià)一般在每平方米50元-400元，而建筑結(jié)構(gòu)的不同（多層、高層）也會(huì)帶來(lái)每平方米近500元的差價(jià)。另外，個(gè)別樓盤(pán)中電梯的遠(yuǎn)近也能成為購(gòu)房者砍價(jià)的一個(gè)因素。　　　 不要忘記索取開(kāi)發(fā)商給您的饋

　　 開(kāi)發(fā)商或代理商的售房方式在越來(lái)越講求策略和技巧的同時(shí)，也使出各種促銷手段，向購(gòu)房者推銷他們的房產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商在言明不降價(jià)時(shí)，卻讓一些實(shí)惠給購(gòu)房者。

　　 還有一些促銷手法是以回的方式出現(xiàn)的。如有些銷售方提供的少收一年的物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、甚至電話、空調(diào)等，一般情況下頭層與頂層較多出現(xiàn)的情況。

　　 一次付款方式有優(yōu)惠

　　 如您選擇一次性付款方式，一般來(lái)說(shuō)可以從銷售方那里得到2%-5%左右的房?jī)r(jià)款優(yōu)惠，但其不利因素在于付款數(shù)額較大，籌措起來(lái)可能會(huì)有所困難；如果從銀行提取則會(huì)損失利息。　

　　 分期付款一般情況下多是在購(gòu)購(gòu)期房時(shí)采用，此種情況也稱為建筑期內(nèi)分期付款。購(gòu)房人會(huì)在交付頭期款時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋購(gòu)賣契約；房屋交付使用時(shí)，付清全部房款，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。由于分期付款的利息是付款期延期越長(zhǎng)，利率越高，因此房款額加在一起會(huì)高于一次性付款金額。然而，若綜合考慮通貨膨脹和個(gè)人收入增長(zhǎng)等方面，分期對(duì)購(gòu)房者來(lái)講還是更加合算一些。

　　 購(gòu)購(gòu)期房能得實(shí)惠嗎

　　 購(gòu)期房也稱購(gòu)“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用的一種房屋銷售方式，購(gòu)購(gòu)期房的好處主要有兩點(diǎn)：一是越早購(gòu)購(gòu)，對(duì)樓內(nèi)的戶型越有選擇余地；另外，有些開(kāi)發(fā)商還可根據(jù)客戶要求對(duì)戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)。 　 購(gòu)房者可以以下幾個(gè)方面來(lái)規(guī)避購(gòu)購(gòu)期房的風(fēng)險(xiǎn)：一是購(gòu)房前委托可信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)所購(gòu)房屋項(xiàng)目的市場(chǎng)前景進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)，如果市場(chǎng)前景不被看好，切不可輕舉妄動(dòng)；二是委托可信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查摸底；三是在簽訂購(gòu)房契約的階段，要委托自己的律師對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行認(rèn)真審核，盡可能增加更為詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議。

　　 找誰(shuí)購(gòu)可能得到折扣

　　 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，北京許多住宅項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)所報(bào)價(jià)格一般都略高于應(yīng)有的價(jià)格，因而在具體的購(gòu)購(gòu)過(guò)程中打折的情況也時(shí)有發(fā)生，特別是在一次性付款時(shí)，開(kāi)發(fā)商更可能讓價(jià)。當(dāng)前的住房銷售中，打折的事幾乎每家都有，各家規(guī)則卻不一樣，多數(shù)樓盤(pán)總體打折能讓價(jià)1-3%。

　　 找開(kāi)發(fā)商和代理商是否能得到不同折扣？調(diào)查表明，這一方面基本上沒(méi)有打折差別；而從具體的銷售方來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)銷售經(jīng)理和總經(jīng)理之間幾乎沒(méi)有差別，售樓先生（小姐）與銷售經(jīng)理之間則可能出現(xiàn)讓利的差異。另外，開(kāi)發(fā)商為收回投資，往往優(yōu)惠集團(tuán)購(gòu)購(gòu)，因此，“散戶時(shí)代”的個(gè)人購(gòu)房若能通過(guò)某種方式聯(lián)合起來(lái)可能獲得“集團(tuán)購(gòu)房”的折扣和優(yōu)惠。

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