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房地產(chǎn)業(yè)有可能出現(xiàn)的四大經(jīng)濟(jì)泡沫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 690 次
一、地產(chǎn)價(jià)格泡沫。土地價(jià)格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動(dòng)作用,及其土地市場投機(jī)炒作,會(huì)出現(xiàn)虛漲,這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù),在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍,地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬億日元,相當(dāng)于美國地價(jià)總值的4倍,土地單價(jià)為美國的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌,泡沫破滅,至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。地價(jià)虛漲是不能持久的,在一定階段便會(huì)破滅。
二、房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中,商品房供給超過市場需求,超過部門的供給增長屬于虛長,構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時(shí),這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過多,引起嚴(yán)重的供給過剩,形成泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致房價(jià)猛跌,開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉,失業(yè)率上升,經(jīng)濟(jì)混亂,社會(huì)動(dòng)蕩。
三、房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律,房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長率相適應(yīng),力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟(jì)起飛階段,百業(yè)待興,房地產(chǎn)投資增長率略大于消費(fèi)增長率,形成供略大于求的市場局面,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴(yán)重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機(jī)時(shí),才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年東南亞金融危機(jī)中的泰國就是一例。
四、房價(jià)虛漲泡沫。房價(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的,房價(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外,開發(fā)商對(duì)利潤的期望值過高,人為抬高房價(jià),也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房價(jià)飛漲,開發(fā)商攫取暴利,購房者難以承受,由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。
點(diǎn)評(píng):房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利有弊,關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),導(dǎo)致大起大落的波動(dòng)和震蕩。適度的經(jīng)濟(jì)泡沫,例如土地價(jià)格微幅上揚(yáng)、房價(jià)穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對(duì)活躍經(jīng)濟(jì),促進(jìn)競爭,推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)增長是有利的。同整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)一樣,沒有一點(diǎn)泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟(jì),帶來嚴(yán)重危害。
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