分期支付頭付款既可以減少頭付壓力，又可以節(jié)約銀行利息，但這種房子在沒有支付完頭付前，由于沒有產(chǎn)權(quán)證，則有可能被開發(fā)商再次抵押，便宜和風(fēng)險(xiǎn)到底哪個(gè)，近日寶星園推出的“頭付分期”方式購(gòu)房，就對(duì)購(gòu)房人提出了這樣的提問(wèn)。
■便宜：三年的利息＋小的頭付壓力


　　業(yè)內(nèi)人士介紹，有關(guān)部門近期強(qiáng)調(diào)了頭付款不能低于房屋總價(jià)款的20%，因此開發(fā)商通過(guò)先墊付一部分頭付款而后得到購(gòu)房人在銀行的按揭全款入賬的“路子”越來(lái)越難走通；頭付分期目前還較少有開發(fā)商采用，相關(guān)政策也對(duì)這種方式?jīng)]有禁止性規(guī)定。


　　寶星園即是后一種情況。即簽約后分3年付清頭付款，3年期滿后再去銀行辦理按揭貸款。此次參與“頭付分期”方式售房房屋的全為現(xiàn)房帶精裝，購(gòu)房人可以直接入住。與寶星園簽訂合同后，購(gòu)房人需交納保證金作為履行“頭付分期”方案的保證，如購(gòu)房人三年期滿簽訂購(gòu)房合同，該保證金轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，否則，開發(fā)商不予退還。據(jù)悉，200平方米以下保證金為5萬(wàn)元，200平方米以上保證金為6萬(wàn)元，躍層保證金為8萬(wàn)元。


　　該項(xiàng)目銷售總監(jiān)王怡群告訴記者，由于購(gòu)房人在3年之內(nèi)不用向銀行按揭貸款，免除了銀行利息，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)有著很大的優(yōu)惠。而購(gòu)房人3年之后才開始繳納月供，到時(shí)購(gòu)房人還可選擇是購(gòu)還是出租投資。


　　■風(fēng)險(xiǎn)：房產(chǎn)可能被抵押開發(fā)商也可能卷款


　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京分行張先生告訴記者，目前金融政策并沒有這方面的禁止性規(guī)定。張先生認(rèn)為，如果開發(fā)商愿意把客戶的還款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)到自己身上，并得到貸款銀行的同意，“頭付分期”這種營(yíng)銷方式是基本可行的。此外他認(rèn)為，客戶選擇這種“頭付分期”的方式購(gòu)購(gòu)住房還是劃算的，因


　　為這只對(duì)開發(fā)商自身回款有壓力，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)主有：交納年頭付款加上保證金總金額約10萬(wàn)元左右的房款后，因此期間不能辦理產(chǎn)權(quán)證，一旦開發(fā)商抵押房產(chǎn)又無(wú)法還銀行貸款可能把房產(chǎn)拍賣。這時(shí)，購(gòu)房人的房款不好追回。但一般情況下，這種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很低，而且即使是交納購(gòu)房全款的一些樓盤，購(gòu)房人在未把產(chǎn)權(quán)證辦理到手之前也面臨同樣風(fēng)險(xiǎn)。另外一種風(fēng)險(xiǎn)則是開發(fā)商有可能卷款。


　　■頭付分期房劃不劃算？賬算清楚


　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寶星園的做法不過(guò)是已經(jīng)被有關(guān)部門所禁止采用的“以租代售”售房方式的翻版而已。他告訴記者，以租代售的付款方式現(xiàn)在被較少的現(xiàn)房項(xiàng)目所采用。具體模式就是：初期客戶以租賃的方式使用該房屋，在約定的期限到期后，客戶如決定購(gòu)購(gòu)該處房屋，先前交付的租金轉(zhuǎn)為購(gòu)房款；如不購(gòu)購(gòu)，雙方維持或解除租賃關(guān)系。而寶星園推出的“頭付分期”在很大程度上就與此類似。 


　　寶星園銷售總監(jiān)王怡群則否認(rèn)涉嫌“以租代售”?！耙宰獯邸狈绞降淖饨鹣鄬?duì)于普通租賃市場(chǎng)價(jià)格高出很多，而“頭付分期”方式中的部分頭付款卻遠(yuǎn)低于普通租賃市場(chǎng)價(jià)格。


　　購(gòu)房人在購(gòu)購(gòu)頭付分期房時(shí)，開發(fā)商求購(gòu)房人交納保證金作為履行“頭付分期”方案的保證，如購(gòu)房人三年期滿簽訂貸款合同開始辦理按揭，該保證金轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，否則開發(fā)商不予退還。一套100萬(wàn)元的房子，頭付20萬(wàn)元，分3年付，一年支付的頭付款為6.6萬(wàn)元，加上5萬(wàn)元保證金，年支付的款項(xiàng)為11.6萬(wàn)元。這筆款項(xiàng)比一般情況下購(gòu)購(gòu)?fù)葍r(jià)格的房子交頭付款少付8.4萬(wàn)元。同時(shí)，購(gòu)頭付分期房暫時(shí)先不必與開發(fā)商簽約辦理房屋貸款，三年后交清頭付款后再向銀行辦理80萬(wàn)元房款的貸款。這樣等于延遲辦理三年貸款，根據(jù)目前的貸款規(guī)定，向銀行借貸80萬(wàn)元的房屋抵押貸款，三年期的年利率為5.49%，到三年期滿后付出的利息約為13.2萬(wàn)元。加上房子7000元/月左右的租價(jià)，一年的租金在8.4萬(wàn)元」郝蛘庋姆孔喲笤伎梢緣玫皆?0萬(wàn)元的實(shí)惠。


　　■律師提醒注意開發(fā)商實(shí)力是關(guān)鍵


　　北京律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員鄧律師認(rèn)為，“頭付分期”是開發(fā)商促銷的一種手段。從房屋購(gòu)賣關(guān)系來(lái)看，頭付款應(yīng)由購(gòu)受人支付。但是，如果開發(fā)商愿意為業(yè)主先期墊付，法律是不禁止的。開發(fā)商代墊頭付款，尤其是業(yè)主在三年以后才簽訂《貸款合同》，也就是說(shuō)，三年以后銀行貸款才能打到開發(fā)商賬上，這樣長(zhǎng)的回款期限可能會(huì)影響開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度和后續(xù)開發(fā)能力。但項(xiàng)目為現(xiàn)房，對(duì)購(gòu)房人來(lái)講，則存在的風(fēng)險(xiǎn)很小。


　　

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