應注意以下問題：五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 

     那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證較主的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別提醒的是，購房者在查看五證的時候一定看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權證。 

     購房過程中涉及的法律問題 

     作為購房者來講，是老百姓一生當中一個非常重的問題，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以，對于老百姓來講購一套稱心如意的住房是老百姓一個很重的問題。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露，其實，很多問題應該說是如果購房者比較謹慎，對于購房的知識比較了解，很多問題是可以避免的。 

     個人在購房中，大體上分三個階段。 

     ，購房前的準備，購房者頭先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購購什么樣的房子，頭先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些較基本的了解。這些基本的了解中很重的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應該從哪幾個方面講。 

     ，簽訂認購書和商品購賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品購賣合同的時候，應該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房購賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的個階段。 

     第三，交房和辦理產(chǎn)權登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產(chǎn)權證。 

     具體講，涉及到一些法律問題。 
     
     ，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，頭先注意售樓書中是否有商品房的預售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重標準。為了確認預售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預售許可證。其次，可以根據(jù)自己的求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購購。閱讀中明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少時辰的車程，10時辰的車程、5時辰的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5時辰車程和10時辰車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾時辰的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告?？墒牵谑蹣菚卸加羞@個，我們應該特別注意。 

     怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕較后購了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定按照售樓書中說的履行它的義務，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務，他就承擔責任。 

     在售樓書驗完以后簽訂認購書，交定金，提醒購房人注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，購房應該在簽訂認購書多少之日起購房，否則的話不給退還。 

     建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為購房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談正式合同，如因?qū)贤瑮l款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。 

     認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購賣合同，簽訂購賣合同就應該非常慎重的對待，因為購房人的權利和義務都體現(xiàn)在購賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的較主的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權證一定看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所購的房子。 

     五證，一個是建設用地規(guī)劃許可證，是建設工程規(guī)劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。 

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