[] 記者請(qǐng)教了銀行房貸專(zhuān)家，咨詢(xún)了梯度改善和一步到位兩種置業(yè)構(gòu)想的成本和收益。
目前，部分計(jì)劃梯度改善的購(gòu)房者改變了計(jì)劃，原因是二套房貸政策讓他們覺(jué)得梯度購(gòu)房不合算了。資金足夠的，準(zhǔn)備選擇一步到位購(gòu)購(gòu)大房，資金不夠的就暫時(shí)不購(gòu)小房過(guò)渡，準(zhǔn)備等以后存夠了錢(qián)再一步到位購(gòu)大房。那么，他們改變計(jì)劃有沒(méi)有必呢？記者為此請(qǐng)教了銀行房貸專(zhuān)家。

   梯級(jí)購(gòu)房多支付成本有限

   房貸專(zhuān)家解釋?zhuān)壳皣?guó)家的相關(guān)政策對(duì)真正的自住購(gòu)房者影響并不大。比如，自住購(gòu)房者一般不會(huì)在短期內(nèi)頻繁更換住房，目前國(guó)家對(duì)持有5年以上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒(méi)有任何額外的稅收，因此，自住購(gòu)房者不用考慮稅收政策。從目前銀行的二套房貸操作口徑看，梯度購(gòu)房者賣(mài)掉原有住房，還清貸款再購(gòu)房，部分銀行也可按頭套房?jī)?yōu)惠利率辦理貸款。所以說(shuō)，二套房貸政策對(duì)手中持有多套房產(chǎn)的購(gòu)房者影響較大，而對(duì)始終持有先進(jìn)一套房產(chǎn)的梯度購(gòu)房者影響并不大。

   假定房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，相比一步到位，梯級(jí)購(gòu)房多支付哪些成本呢？

   比如，一位購(gòu)房者有兩套購(gòu)房方案，A方案是先購(gòu)一套60平方米的小房過(guò)渡，預(yù)計(jì)至少5年后賣(mài)掉此房，再購(gòu)入一套120平方米的大房；B方案是直接購(gòu)購(gòu)120平方米的大房。假定目前小房的總價(jià)是70萬(wàn)元，大房的總價(jià)是120萬(wàn)元。

   購(gòu)房者采用A方案，先后支付兩筆契稅，按1.5%的稅率計(jì)算，相比B方案多支出1.05萬(wàn)元，如果出售小房通過(guò)中介，可能還支付7000元的中介費(fèi)。但采用A方案，購(gòu)房者次支付的頭付款為21萬(wàn)元，比B方案的36萬(wàn)元少15萬(wàn)元，將這15萬(wàn)元存入銀行，5年可獲得至少3萬(wàn)元的利息，足可以抵消這部分額外的支出。

   另外，由于A方案在前5年少貸款35萬(wàn)元，5年內(nèi)可少支出近10萬(wàn)元的利息。這些少支出的費(fèi)用同樣可以獲取投資或儲(chǔ)蓄收益，用來(lái)貼補(bǔ)次購(gòu)房貸款時(shí)公積金貸款額度下降帶來(lái)的損失。按目前相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房家庭頭次申請(qǐng)公積金貸款，較高可達(dá)50萬(wàn)元的額度，而次購(gòu)房則下降為30萬(wàn)元，按20年還款期計(jì)算，20萬(wàn)元商業(yè)性貸款比公積金貸款多支付利息的總額約為4萬(wàn)元左右。

   是否合算主看房?jī)r(jià)趨勢(shì)

   通過(guò)計(jì)算可以看出，只房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，自住型購(gòu)房者梯度改善合算與否，受房貸政策、稅收政策的影響并不大，對(duì)目前動(dòng)輒上百萬(wàn)元的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，梯度購(gòu)房與一次到位的成本差基本可以忽略不計(jì)。房貸專(zhuān)家認(rèn)為，主的參考因素應(yīng)該是房?jī)r(jià)的漲跌。購(gòu)房者都能理解，房?jī)r(jià)處于上升階段，越早購(gòu)房越合算，購(gòu)的房子越大越合算；反之，如果房?jī)r(jià)處于下跌階段，則越晚購(gòu)房越合算，先前購(gòu)的房子越小損失也越小。

   梯度購(gòu)房類(lèi)似半倉(cāng)炒股。目前樓市處于觀望期，普通購(gòu)房者大多難以把握房?jī)r(jià)趨勢(shì)。正如穩(wěn)健的投資者在股市動(dòng)蕩時(shí)保持半倉(cāng)操作一樣，購(gòu)房者梯度消費(fèi)也是適當(dāng)規(guī)避房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。房?jī)r(jià)不論漲跌對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)漲了，沒(méi)有一步到位是錯(cuò)誤的，房?jī)r(jià)跌了，一步到位又是冤枉的。既然無(wú)法把握風(fēng)險(xiǎn)，較好的辦法就是梯度購(gòu)房降低風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)房者存夠了購(gòu)小房的錢(qián)就不宜過(guò)多觀望、一味等待，而暫時(shí)沒(méi)有必購(gòu)大房的，即便手中有錢(qián)也不妨先購(gòu)小房過(guò)渡，把多余的資金投入到其他投資品種中。 

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