觀點地產(chǎn)新媒體　陳小麗:恒大在全國房地產(chǎn)商中率先降價后，資本市場反應(yīng)強烈。您曾說目前中國開發(fā)商的資金都很充裕，可以撐上一年。恒大此舉會使全國范圍的降價潮提前引爆嗎？

　　潘石屹：恒大開始實施的降價舉動的確出乎意料。在昨天一個房產(chǎn)論壇上，我還說中國的房地產(chǎn)市場開始進入“冰川期”了，一段時間內(nèi)，雖然住房的成交量會顯著下降，但開放商不缺錢，目前還很難主動降價銷售。沒想到，今天恒大就打響了降價大戰(zhàn)的槍，在資本市場和房地產(chǎn)市場引起了很大的“地震”。我們正在密切關(guān)注著市場的反應(yīng)，不知道會不會造成房地產(chǎn)市場的多米諾骨牌效應(yīng)，就像2008年9月萬科的降價潮那樣。如果恒大推倒的是張多米諾骨牌，那么連鎖反應(yīng)倒下的張、第三張骨牌又會是誰？我們判斷的依據(jù)主要是看這些企業(yè)財務(wù)報表中的各項指標(biāo)是否強勁、健康，越是資金流有問題的企業(yè)，越著急促銷降價。

　　住宅價格或下跌15%至20%

　　《北京晨報》王麗婭：您在微博上說還會有后續(xù)政策逐步出臺，您認為較后一只靴子什么時候落地？

　　潘石屹：較近密集出臺的政策中，有一些已經(jīng)是“開弓沒有回頭箭”，如北京的經(jīng)濟適用房改為商品房的政策“五一”前后正在轟轟烈烈地進行著；住建部關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售收入的監(jiān)管政策也出臺了；銀行限制給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的政策也即將出臺。

　　另一些政策則是“箭在弦上”，如國土資源部正在研究制訂的讓部分小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的政策。

　　還有一些政策還在研究之中，如物業(yè)稅，房產(chǎn)稅等等。

　　這些已經(jīng)出臺和即將出臺的政策將對普通中、低檔住房市場造成很大的價格壓力。這次，政府鐵了心讓住房價格回落，不達到調(diào)控目標(biāo)決不罷休。只要住房價格的回落達到了調(diào)控的目標(biāo)，那些正在研究的政策也許就不會出臺了。

　　李斐：您認為政府希望通過調(diào)控較終達到什么目標(biāo)？什么樣的情況就叫做“調(diào)控到位”了？

　　潘石屹：這次政府希望調(diào)控達到的目標(biāo)是“讓住房價格回落到一個合理的區(qū)間”。這與以往政府文件中多次提到的“要抑制住房價格過快上漲”的提法是完全不同的。

　　恒大做出降價15%的決定，就是恒大地產(chǎn)預(yù)測市場上住房價格的降幅。在銷售方面，漲價時可以慢慢的、一步一步漲，但降價時一定要一次到位，不能一步步地降，因為市場永遠是購漲不購跌，如果一步步降的話，將不會有成交量。

　　我預(yù)計在這輪政府密集出臺政策的調(diào)控下，住房價格下跌的幅度會在15%—20%左右，住房的價格回到2009年初的水平。

　　《上海商報》袁晨晨：如果市場成交量持續(xù)低迷，不降價的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商還能夠堅持多久？

　　潘石屹：2009年是中國房地產(chǎn)市場較火爆的一年，全年的銷售收入超過4萬億人民幣，上市公司中有多家房地產(chǎn)公司擁有現(xiàn)金量超過100億元人民幣。在此前，我曾預(yù)計在成交量低迷的情況下大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流能夠支撐一年。但這次相繼出臺的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成了很大影響。影響的政策就是對預(yù)售收入的監(jiān)管，因為房地產(chǎn)開發(fā)商周轉(zhuǎn)資金中超過一半來自于預(yù)售收入，預(yù)售收入的監(jiān)管對房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流的影響是的。其次，是銀監(jiān)會出臺政策限制銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，也會在很大程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流。

　　今天，完全出乎意料的是，恒大早早打響了這次價格戰(zhàn)的槍，這將會在一些市場競爭激烈的城市馬上引起住房價格戰(zhàn)，這些競爭激烈的城市與企業(yè)的現(xiàn)金流是沒有關(guān)系的。

　　《中國證券報》林喆：目前開發(fā)商有沒有遇到向銀行貸款困難的情況？

　　潘石屹：我相信銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款馬上會變得慎重起來，因為自從“國十條”以來，房地產(chǎn)市場成交量一直很低。今天恒大又打響了住房價格戰(zhàn)的槍。銀行永遠是錦上添花，雪中炭的事他們是不會做的。開發(fā)商從銀行貸款將變得很困難，未來只有那些財務(wù)狀況非常健康的房地產(chǎn)企業(yè)才能贏得銀行的信任。

　　“經(jīng)改商”和小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”會對二手住宅市場形成較大沖擊

　　《京華時報》魯歡：北京樓市新政出臺后，數(shù)千名市民連夜排隊辦理“經(jīng)改商”手續(xù)，請問由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)變而來的大量商品房進入二手房市場，對北京的房地產(chǎn)市場將造成什么樣的沖擊？

　　潘石屹：過去十幾年時間，北京建設(shè)了大量的經(jīng)濟適用房，這些住滿五年的經(jīng)濟適用房只需交少量的錢，一般是幾萬塊錢就可以將這套經(jīng)濟適用房變更為商品房，這些商品房中哪怕有10%至20%通過二手房市場去交易，也會增加住宅二手房的供應(yīng)量，對北京中、低檔住宅的價格將會構(gòu)成比較大的沖擊。

　　這項政策既能夠增加政府的收入，又提高了市場上普通住房的供應(yīng)量，有助于抑制住房價格。但缺點是經(jīng)濟適用房少了，社會上少了一些保障性的住房。

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　　李麗：十四個部委正聯(lián)合制定小產(chǎn)權(quán)房整治方案，2007年12月30日之后建的小產(chǎn)權(quán)房予以拆除，部分小產(chǎn)權(quán)房有可能進入流通市場，請問您有何評價？

　　潘石屹：“小產(chǎn)權(quán)房”是過去十幾年時間房地產(chǎn)市場的一個“怪胎”，一直游離于法律之外，屢禁不止。有人預(yù)計僅北京的小產(chǎn)權(quán)房就有三、四千萬平方米，這是一個巨大的數(shù)字。如果將一部分小產(chǎn)權(quán)房（例如2007年12月30日之前的小產(chǎn)權(quán)房）轉(zhuǎn)變成商品房，它就會在商品房流通市場增加非常大的供應(yīng)量，和經(jīng)濟適用房改商品房一樣，也會對北京的二手住宅價格造成很大的沖擊。但這些政策都尚未出臺，政策出臺后的具體細則如何，要等政策出來后才能知道。

　　但是，以2007年12月30日為界，有什么依據(jù)呢？如果認定這之后的小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑，那么之前的小產(chǎn)權(quán)房也一樣是違法的。前和后有什么區(qū)別嗎？這恐怕是需要說明的問題。

　　《上海商報》袁晨晨：如果市場成交量持續(xù)低迷，不降價的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)商還能夠堅持多久？

　　潘石屹：2009年是中國房地產(chǎn)市場較火爆的一年，全年的銷售收入超過4萬億人民幣，上市公司中有多家房地產(chǎn)公司擁有現(xiàn)金量超過100億元人民幣。在此前，我曾預(yù)計在成交量低迷的情況下大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流能夠支撐一年。但這次相繼出臺的政策對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成了很大影響。影響的政策就是對預(yù)售收入的監(jiān)管，因為房地產(chǎn)開發(fā)商周轉(zhuǎn)資金中超過一半來自于預(yù)售收入，預(yù)售收入的監(jiān)管對房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流的影響是的。其次，是銀監(jiān)會出臺政策限制銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，也會在很大程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流。

　　今天，完全出乎意料的是，恒大早早打響了這次價格戰(zhàn)的槍，這將會在一些市場競爭激烈的城市馬上引起住房價格戰(zhàn)，這些競爭激烈的城市與企業(yè)的現(xiàn)金流是沒有關(guān)系的。

　　《中國證券報》林喆：目前開發(fā)商有沒有遇到向銀行貸款困難的情況？

　　潘石屹：我相信銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款馬上會變得慎重起來，因為自從“國十條”以來，房地產(chǎn)市場成交量一直很低。今天恒大又打響了住房價格戰(zhàn)的槍。銀行永遠是錦上添花，雪中炭的事他們是不會做的。開發(fā)商從銀行貸款將變得很困難，未來只有那些財務(wù)狀況非常健康的房地產(chǎn)企業(yè)才能贏得銀行的信任。

　　“經(jīng)改商”和小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”會對二手住宅市場形成較大沖擊

　　《京華時報》魯歡：北京樓市新政出臺后，數(shù)千名市民連夜排隊辦理“經(jīng)改商”手續(xù)，請問由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)變而來的大量商品房進入二手房市場，對北京的房地產(chǎn)市場將造成什么樣的沖擊？

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