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伊金霍洛商業(yè)步行街策劃方案賞析

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 974 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

伊金霍洛商業(yè)步行街策劃方案賞析

——房產(chǎn)服裝步行街尾貨批發(fā)伊金霍洛鄂爾多斯市策劃案例

前言

通過對資料的收集和分析，我們感到這個項目的挑戰(zhàn)性，在一個城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口加起來尚不足30萬的旗縣建設(shè)一個體量達(dá)到5萬平米的綜合性商業(yè)街，而且這個旗縣的城區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)升級之中，沒有與之相匹配的成熟商圈，項目必定要走一條不同尋常的成功之路。

從來就是風(fēng)險與利潤共存，我們也看到了伊金霍洛旗作為一個新型能源城市未來良好的發(fā)展前景及居民良好的消費潛力，按照常人的思維，這個項目可能要經(jīng)歷一段時間的“養(yǎng)市期”，待客觀環(huán)境好轉(zhuǎn)時才能厚積而薄發(fā)、一飛而沖天。但以迂為直、以患為利的哲學(xué)思辨思想告訴我們，客觀的不利因素往往可以被我方加以利用，我方短處亦可成為打擊對手的制勝之器。因此我們認(rèn)為，這個項目在社會功能定位上決不可能僅僅定位于伊金霍洛商業(yè)街，在我們看來，她應(yīng)該被定位于鄂爾多斯商業(yè)街，也只有這樣，這個項目才有入市一飛沖天、營業(yè)日進斗金、長期繁榮之可能。

全國商業(yè)步行街總體情況

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3500條，步行商業(yè)街存量已超過300條。以每條街平均600米長度計，全國城市商業(yè)街長度累計已超過1800公里；以每條街平均建筑規(guī)模5萬平米計，全國城市商業(yè)街總規(guī)模累計已超過1.5億平米。不少城市還規(guī)劃在未來的5～10年內(nèi)建設(shè)更多更長的商業(yè)步行街。據(jù)中國城市商業(yè)網(wǎng)點管理聯(lián)合會步行商業(yè)街工作委員會在上海、南京等12個城市進行的調(diào)研分析，我國的商業(yè)步行街主要分為四個類型。同時，調(diào)研組還發(fā)現(xiàn)目前我國商業(yè)步行街發(fā)展有兩個重要趨勢：一是很多商業(yè)步行街購物比例出現(xiàn)下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢；二是大城市商業(yè)街和步行街的改造建設(shè)正向中小城市特別是地級市和旅游資源豐富的小城市輻射。

商業(yè)街經(jīng)營現(xiàn)狀及面臨問題

我國較早的大規(guī)模商業(yè)步行街建設(shè)始于上世紀(jì)80年代中后期，由于很多地方都是一哄而上、搞形象工程，導(dǎo)致各城市商業(yè)街同質(zhì)化經(jīng)營傾向十分明顯、經(jīng)營發(fā)展面臨嚴(yán)重問題：一是空置率高、經(jīng)濟效益不佳。據(jù)調(diào)查，目前全國城市商業(yè)街特別是地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達(dá)到15%，隱性空置率將超過20%。二是大型化趨勢愈演愈烈、嚴(yán)重浪費資源。三是內(nèi)部管理混亂。如有專家指出武漢漢正街存在三大硬傷：商業(yè)布局混亂，商業(yè)空間復(fù)雜，尺度越來越不人性；商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，“水貨”和品牌并存；總體布局和商業(yè)管理粗放、缺乏經(jīng)驗。

城市商業(yè)步行街所面對的嚴(yán)峻形勢，迫使其尋求新的轉(zhuǎn)型之路。

我們提出的對策

一、區(qū)隔經(jīng)營

避免同質(zhì)化競爭就必須采取區(qū)隔經(jīng)營，這是在城市商業(yè)競爭的新形勢下，商業(yè)街發(fā)展的根本出路。包括商業(yè)街與商業(yè)街之間的區(qū)隔、商業(yè)街內(nèi)店與店之間的區(qū)隔，具體指商業(yè)街之間的規(guī)劃、定位、特色、建筑風(fēng)格要擁有各自的特色，店與店之間業(yè)態(tài)、商品、服務(wù)、營銷方式等要區(qū)隔錯位。

二、培育特色街區(qū)

北京是我國商業(yè)步行街較多的城市。北京城市經(jīng)濟、旅游業(yè)快速發(fā)展，其商業(yè)步行街建設(shè)頗為迅速，不僅有井、西單這樣的大型綜合商業(yè)街區(qū)，還形成了很多初具特色發(fā)展雛形的商業(yè)街，如餐飲街、茶葉街、花卉街、服裝街、酒吧街等。到2010年，全市將形成10條左右具有鮮明經(jīng)營特色和較大影響的特色商業(yè)街。

三、加速商業(yè)街信息化

從主要城市看，越來越多的步行街開始加大網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，實現(xiàn)商業(yè)街的現(xiàn)代化、數(shù)字化、商務(wù)電子化。

四、加強政府引導(dǎo)

商業(yè)步行街是所在城市商業(yè)發(fā)展、城市風(fēng)貌、城市綜合競爭力的代表，也是城市改革開放成果和城市經(jīng)濟繁榮的代表，因此，商業(yè)街的發(fā)展必須從傳統(tǒng)的經(jīng)營模式中走出來，與市民的日常生活、商業(yè)文化傳統(tǒng)、商業(yè)流行時尚、休閑娛樂、旅游產(chǎn)業(yè)等相聯(lián)系，成為城市功能的有機組成部分。這要求地方政府把商業(yè)街的規(guī)劃與整個城市規(guī)劃結(jié)合起來。為此，國家商務(wù)部出臺了《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范》，引導(dǎo)和規(guī)范我國城市商業(yè)街和商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃和建設(shè)。

五、引入商業(yè)步行街后期專業(yè)化營運管理

作為商業(yè)步行街這一特定商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)的理念、銷售的通路、物業(yè)的售后（租后）服務(wù)，從某種程度上講，其難度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了現(xiàn)行住宅的開發(fā)！它實際上，已演變成了一種商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的“復(fù)合產(chǎn)業(yè)”，同時，也是各種專業(yè)知識：零售商業(yè)知識、房地產(chǎn)開發(fā)知識、建筑學(xué)、美學(xué)、金融知識、法律知識、策劃學(xué)與巨額資金、專業(yè)精英團隊的聚變產(chǎn)物。商業(yè)步行街的后期營運管理，必須走專業(yè)化道路，否則，商業(yè)步行街漫長的開發(fā)時間跨度，加上低效率的后期營運管理，將給商業(yè)步行街的后期開發(fā)帶來無窮的后患，如：北京西單商業(yè)步行街的物業(yè)間互聯(lián)互通性差的硬傷、上海南京路步行街綠蔭環(huán)境缺失的隱痛、南京太平南路步行街通路設(shè)計落后的垢疾，先天的不足、后天的失調(diào)，必將貽害商業(yè)街本身。

項目環(huán)境與競爭分析：

鄂爾多斯市總面積8.7萬平方公里，總?cè)丝?54.8萬人。

鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部，南臨古長城與晉、陜、寧三省區(qū)毗鄰，西、北、東三面黃河環(huán)繞，與呼和浩特市和包頭市構(gòu)成內(nèi)蒙古較具活力的“金三角”。近年來鄂爾多斯飛速發(fā)展，“鄂爾多斯現(xiàn)象”也引起全國經(jīng)濟界大討論，2008年鄂爾多斯GDP為1560億，增長22.5%。

伊金霍洛（漢意為“圣主的陵園”）旗，是鄂爾多斯市打造百萬人口城市核心區(qū)，包頭——西安鐵路、東勝——烏海鐵路、包神鐵路、包茂高速公路、109高速在此交匯，距鄂爾多斯飛機場12公里，交通發(fā)達(dá)，資源富集——神華集團百億噸煤炭基地在此，距離旅游成吉思汗陵二十五公里，享有“煤海綠洲，天驕”美譽。2004年鄂爾多斯市政府規(guī)劃建設(shè)康巴什新區(qū)，2006年市政府及主要行政機關(guān)入駐新區(qū)，現(xiàn)調(diào)整規(guī)劃定位康巴什為鄂爾多斯市政治文化，將毗鄰康巴什的伊金霍洛旗政府所在地阿鎮(zhèn)納入新區(qū)規(guī)劃，定位為新區(qū)配套商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，2010年人口將達(dá)到三十萬人，現(xiàn)在正處于建設(shè)完善時期。

2009年上半年鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10202元，增長14.4%；農(nóng)牧民人均現(xiàn)金收入達(dá)到4726元，增長13.4%。

2009年上半年重要城市人均可支配收入一覽表

南京 13691 元

無錫　12961 元

徐州　9656 元

常州　12065 元

蘇州　13621元

福州　10094元

“2008年鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到19435元和7052元，分別是2000年的2.7倍和2.3倍，人民生活逐步向?qū)捲Ｐ托】瞪鐣~進。今年，要通過‘下基層、保增長、惠民生’活動，讓群眾的生活水平再上一個新臺階?！?鄂爾多斯市市長云光中說。

2008年，該市社會消費品零售總額達(dá)269.78億元，比上年增長23.7%。汽車銷售和娛樂餐飲業(yè)成為消費熱點。而今年僅1—3月份，該市社會消費品零售總額已達(dá)到84億元，比去年同期增長20%。

目前，鄂爾多斯全市共有批發(fā)和零售企業(yè)經(jīng)營戶26504戶，現(xiàn)有1萬平米以上的大型商場6戶，每戶年均銷售額在1.5—2.5億元右。其中，有3千平米以上的中型商場9戶，每戶年均銷售額在8千萬元—1.5億元左右。

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，鄂爾多斯市的流通現(xiàn)代化步伐日漸加快，各類大型綜合超市、日用品批發(fā)、便民店、專賣店、連鎖店、步行商業(yè)街、購物如雨后春筍般涌現(xiàn)，同時，網(wǎng)上營銷、物流配、集中拍賣等行業(yè)也已起步。連鎖經(jīng)營的領(lǐng)域正在逐步拓展，涉及到鄂爾多斯市的餐飲、汽車、服裝等行業(yè)，初步形成了以東勝區(qū)為、向旗區(qū)政府所在地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)動輻射的商品市場體系。

項目描述：

本案建筑面積5萬平米，位于鄂爾多斯市政府南2.5公里處，北側(cè)為扎薩克路，西側(cè)為通格朗街——景觀大道，地處新區(qū)一級商業(yè)地段，是飛速發(fā)展的鄂爾多斯新區(qū)伊金霍洛旗商業(yè)。毗鄰鄂爾多斯市政府，集位置、商業(yè)定位、功能配套、項目規(guī)模等眾多優(yōu)勢于一體，現(xiàn)正緊張施工中。

項目存在的問題

1、項目所在地伊金霍洛旗居民收入已經(jīng)超過徐州和福州兩地之水平，但是市場規(guī)模和消費能力相對有限，伊旗城鎮(zhèn)人口尚不足以支撐本項目，根據(jù)北方人口居住之分布規(guī)律，居住地相對分散，不利于商業(yè)街顧客聚集，尤其對步行街晚市影響極大，從這方面來說，我們又必須緊緊抓住當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民，以之為依托，同時給本商業(yè)步行街項目植入強有力的品牌信仰和理念，吸引周邊消費者“慕名而來”。

2、據(jù)我們推算，本項目距離我們的（近期）主要目標(biāo)群體富集區(qū)——東勝區(qū)有100余公里，在政府規(guī)劃的

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