商業(yè)地產(chǎn)研究策劃分析：日漸興起的西萬路商圈

　　商圈，顧名思義就是一個(gè)區(qū)域的商業(yè)。它是在一定的歷史條件和地理環(huán)境以及其它原因上自發(fā)而成的商業(yè)氣息較為濃厚的區(qū)域。商圈的發(fā)達(dá)程度直接影響到其輻射范圍內(nèi)土地的價(jià)格等，同時(shí)也是其他類物業(yè)升值的直接誘因之一。
　　
　　西安市商圈劃分大致如下：鐘樓商圈，以鐘樓作為，輻射南北東西四條大街，歷史較為悠久，商業(yè)氛圍較為濃厚；小寨商圈，以小寨十字為，輻射長安路及小寨東西路，波延到電子城等處；雁塔路商圈，以雁塔路為軸心，輻射到文藝路等處；長樂路商圈，以長樂路為軸心，輻射到幸福路等處；土門商圈，以土門十字為軸心，輻射到西郊……

　　近年來，西安城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大，城市規(guī)劃日新月異，對西安市整個(gè)城市發(fā)展而言，城市擴(kuò)張城市實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的必然趨勢,城市骨架拉大,新建設(shè)的區(qū)域也發(fā)展了新的商業(yè)區(qū)。在城南的新商業(yè)圈中西萬路的發(fā)展引起眾人的關(guān)注。
　　
　　西萬路位于城南，南接太白南路、丈八東路、繞城高速，西接210國道、與郭杜商圈緊緊相連，是去往戶縣、漢中等地區(qū)的重要通道，可謂是西安的“南大門”。 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究界定：西萬路商圈是以西萬路為軸線，高新、郭杜及高新二次創(chuàng)業(yè)區(qū)三區(qū)交匯形成的輻射周邊的一個(gè)區(qū)域商圈。
 
交通要道的作用不容忽視
　　
　　西萬路是西安城市西南的主要發(fā)展軸之一，是展現(xiàn)西安城市形象的重要窗口和聯(lián)系周邊眾多歷史文化及生態(tài)休閑景觀點(diǎn)的重要廊道。它是連接高新區(qū)和長安區(qū)、戶縣、漢中等區(qū)域的重要通道。在西安總體城市設(shè)計(jì)框架中，西萬路被定義為“展示西安城市形象的一張名片”，并將西萬路周邊的建筑、綠化、鋪地等統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)。可見西萬路的交通要道的作用是不容忽視的。
 

“交通要道”下應(yīng)運(yùn)而生的商業(yè)形態(tài)
　　
　　1993年西安南二環(huán)的建成，城區(qū)開始擴(kuò)展到至東到灞橋、西到三橋、北到龍頭村、南到丈八東路，而2003年繞城高速的建成，城區(qū)進(jìn)一步擴(kuò)展到東到西藍(lán)高速、西到西咸板塊、北到經(jīng)開區(qū)、南至西萬路，當(dāng)時(shí)的西萬路在人們心目中還是主要以交通為主要目的的地方，也沒有什么大的商業(yè)市場，也沒有什么商業(yè)形態(tài)，更談不上商圈。
 

　　隨著西高新二次創(chuàng)業(yè)和郭杜鎮(zhèn)不斷的發(fā)展，這樣一個(gè)連接高新和郭杜的重要通道，應(yīng)運(yùn)而生了以西萬路為軸線，沿線發(fā)展汽車貿(mào)易和大型商貿(mào)物流業(yè)，近兩年還零星的出現(xiàn)了大型建材市場的身影，這些商業(yè)形態(tài)讓西萬路周邊人氣越來越濃，雖然相比城南其他區(qū)域沒有那么齊全的商業(yè)形態(tài)，但對于早期僅僅以交通為目的的西萬路來說，現(xiàn)在商業(yè)氛圍已初步顯現(xiàn)。

“交通要道”下應(yīng)運(yùn)而生的樓市
　　
　　交通是制約商圈發(fā)展的一個(gè)重要的因素，俗話“要想富，先修路”就可以說明交通的重要。交通方便，有利于商圈的健康發(fā)展，小寨商圈、鐘樓商圈就是較好的例子；反之進(jìn)不去、出不來，必將會限制商圈的發(fā)展。
　　
　　西萬路這樣一條“交通要道”，怎么能不被眾多開發(fā)商所看重呢？隨著西高新土地資源的飽和，二次創(chuàng)業(yè)必將占據(jù)“交通要道”，西萬路周邊的樓盤就就應(yīng)運(yùn)而生了，從無到有，從小到大，現(xiàn)在這里已經(jīng)形成了引人矚目的住宅聚集區(qū)，諸如早期開發(fā)的紫薇田園都市等項(xiàng)目。
　　
　　目前，活躍在西萬路的房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，其中和記黃埔、綠地集團(tuán)、紫薇地產(chǎn)、由港資背景的華明輝置業(yè)等知名地產(chǎn)商已經(jīng)在這里強(qiáng)勢進(jìn)入，而且已發(fā)展壯大。近期同樣引起購房者廣泛關(guān)注的天正幸福里、盛世長安、雅居樂花園、憶江南等住宅項(xiàng)目。
　　
西萬路樓盤布局分析——兩頭熱，中間冷
　　
　　西萬路樓盤布局可謂是“兩頭熱，中間冷”，兩頭熱指：西萬路北端即西萬路與太白南路交匯處，這里項(xiàng)目有天正幸福里、綠地世紀(jì)城、粵漢國際等項(xiàng)目，該區(qū)域的特點(diǎn)是距離太白南路商圈和電子城商圈較近，可享受這兩個(gè)商圈的商業(yè)和生活配套設(shè)施，但目前該區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境有待提升；西萬路南端即西萬路與郭杜210過道交匯處，這里項(xiàng)目有早期建設(shè)的紫薇田園都市，和現(xiàn)在正在建設(shè)的盛世長安、田園公寓、長征364、雅居樂花園等項(xiàng)目，該區(qū)域的特點(diǎn)是主要以大型項(xiàng)目為主，配套主要依靠社區(qū)內(nèi)部配套來滿足居住人群的基本需要，周邊還有一些大型家居市場。中間冷是指：西萬路中間由于早期大型商貿(mào)物流業(yè)較多，而且加油站較多，目前樓盤在這里開發(fā)建設(shè)的不多，因此，形成了西萬路獨(dú)具特色的樓盤布局。
　　
西萬路樓盤價(jià)格行情和走勢分析
　　
　　由于西萬路是連接高新區(qū)和長安區(qū)的重要通道，這里的房價(jià)也隨著高新區(qū)和長安區(qū)的發(fā)展，一路水漲船高，達(dá)到4200元/平方米左右，樓市的發(fā)展再加上高新區(qū)、長安區(qū)的烘托，使得西萬路這一區(qū)域發(fā)生了天翻地覆的變化，房價(jià)上漲的勢頭還在繼續(xù)增強(qiáng)。

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