在中國住宅產(chǎn)市場形成的過程中，似乎一直是情感多于理性，公眾似乎一直希望
住宅市場按照自己的情感進(jìn)行資源配置，如價格適當(dāng)；住宅的質(zhì)量好一些、物業(yè)管理水平高一些；讓人們輕輕松松地都擁有自己的住宅等等。

　　當(dāng)住宅市場要被社會各界的泡沫聲湮滅的時候，社會上傳聞的一些調(diào)控措施和社會輿論的理性也似乎被情緒所湮滅，社會公眾幾乎不考慮住宅市場價格的成因，也根本不考慮住宅產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，認(rèn)為住宅市場的價格就是一些“不法商人的陰謀”，再次表現(xiàn)出了住宅市場能夠按照自己情感方向發(fā)展的強(qiáng)烈愿望，中國的住宅市場遭遇了萬丈“激情”。

　　一、關(guān)于住宅市場的價格

　　中國作為一個后現(xiàn)代化國家，我們要追求世界較先進(jìn)的水平，但也必須忍受目前較為落后的現(xiàn)象，因此必然要承受一些發(fā)展不均衡的成本。

　　對于“千夫所指”的住宅市場價格過高現(xiàn)象，我們必須承認(rèn)它是一個重要的社會經(jīng)濟(jì)問題。但是，我們也必須理性地看到，由購賣雙方自由達(dá)成的價格，總有它存在的合理性。

　　由于住宅是人們生活的必需品，而價格過高又發(fā)生在自己祖祖輩輩生存的土地上，所以，人們對于住宅市場價格過高的反應(yīng)極其強(qiáng)烈。以北京和上海為例，中國改革開放以后，涌入了具有發(fā)達(dá)國家高端購購力的消費(fèi)者，聚集了中國的富有，他們給北京和上海注入了重要的發(fā)展驅(qū)動力量，當(dāng)然，也支撐了房價迅速爬升。

　　我們應(yīng)該理性地看到這樣一個現(xiàn)象：在住宅市場價格快速上升的背景中，已經(jīng)有８０％以上的城鎮(zhèn)居民擁有了自己的住宅（這一指標(biāo)已經(jīng)大大超越了許多發(fā)達(dá)國家）。我們還必須實(shí)事求是地看到支撐房價快速爬升的其他一些原因，在這些原因中，必須提到按照計劃經(jīng)濟(jì)模式建設(shè)的大量福利房和住房分配貨幣化政策。代表計劃經(jīng)濟(jì)模式的福利房后來大都出售給其使用者演變成為了已售公房，為了搞活住宅市場，很多城市都允許這種資源上市流通，在客觀上大大增加了城鎮(zhèn)居民對于住宅的購購力。舉例來說，北京的已售公房只有每平方米１０００余元，一套１００平方米的房子，就可以讓購購已售公房的人擁有幾十萬元以上的購購住宅的底本，也有人可以獲得幾十萬元的住房分配貨幣化補(bǔ)貼。使本來沒有能力購購現(xiàn)行價格體系房子的人，也擁有了現(xiàn)實(shí)的購購力，成為了房價過高的支撐力量，從經(jīng)濟(jì)上可以看作是一種資源轉(zhuǎn)換的成本。當(dāng)然，我們還應(yīng)該提及渴望城市生活富裕起來的農(nóng)村居民，向城市轉(zhuǎn)換而形成的對現(xiàn)行住宅市場價格體系的支撐力量。

　　我認(rèn)為從某種角度可以把現(xiàn)行的住宅市場價格理解為，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)模式轉(zhuǎn)變而出現(xiàn)的某種不協(xié)調(diào)。

　　二、降低住宅價格可以釜底抽薪嗎

　　價格是市場運(yùn)行的核心機(jī)制，它反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、市場的供求、市場結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要問題，價格不可能是一個鼓勵現(xiàn)象，這一解釋也適用于住宅市場。

　　中國是目前世界上發(fā)展速度較快的國家，在國家加快城市發(fā)展的背景下，必然造成城市土地資源因為供求緊張價格上升，而土地資源的價格背景要求房地產(chǎn)開發(fā)項目一定是檔次較高的產(chǎn)品，可以說目前住宅市場價格和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有明顯的相關(guān)性。

　　當(dāng)開始譴責(zé)住宅市場泡沫的時候，人們極力鼓吹一劑靈丹妙藥——大量建設(shè)中低檔房屋，使住宅產(chǎn)業(yè)繼續(xù)扮演拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角色。單純降低住宅市場的價格措施，必然面臨著國民經(jīng)濟(jì)整體的接受度問題，不能采取這種釜底抽薪的方式。

　　住宅市場只是國民經(jīng)濟(jì)體系中的一個子系統(tǒng)，它的狀況是由國民經(jīng)濟(jì)本體決定的。從經(jīng)濟(jì)角度分析，國民經(jīng)濟(jì)不允許房價維持目前水平的時候，我們下大力氣采取種種措施降低房價。

　　三、住宅市場的悖論

　　有很多被其他市場已經(jīng)證明是不符合市場規(guī)律的現(xiàn)象，在住宅市場上卻大行其道，得到贊揚(yáng)，應(yīng)該說我國住宅市場存在著一些比較明顯的悖論，影響了住宅市場的良性運(yùn)行。

　　按照一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，如果某種資源的價格較高，會限制社會消費(fèi)，而住宅市場表現(xiàn)出來的是截然相反的景象。就在人們普遍覺得住宅市場價格過高、住宅市場仍然逐漸升高的同時，住宅消費(fèi)水平也正以不可思議的速度在提升，人們從情感上根本不認(rèn)為這是問題。

　　這一悖論主要反映為四個方面：，就在人們普遍抱怨住宅市場價格過高的同時，我國個人擁有住房的比例卻快速發(fā)展，８１％的城鎮(zhèn)居民家庭擁有住房，成為了住房自有率在全世界較高的國家之一；，我國住宅市場產(chǎn)品品質(zhì)迅速提高，每平方米的造價比原來提高了３００元～５００元，就連經(jīng)濟(jì)適用房的水準(zhǔn)也水漲船高；第三，城市中等收入水平的家庭，拿出年收入幾倍的錢進(jìn)行裝修，是十分普遍的現(xiàn)象；第四，消費(fèi)者購購了新房子以后，還要有物業(yè)管理消費(fèi)，水平迅速提升的住宅必然伴隨著較高的使用成本，加上維護(hù)小區(qū)安全的保安成本等，這種投入的迅速提升也都是在住宅市場價格過高的背景下實(shí)現(xiàn)的。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤

　　提起房地產(chǎn)開發(fā)商來，有時甚至可以用咬牙切齒來形容公眾的情緒，實(shí)際上其他產(chǎn)品也存在同樣的問題，公眾之所以對房地產(chǎn)開發(fā)商這樣，其原因是多方面的，有些很耐人尋味。如開發(fā)商賺錢有國有土地的成分在里面，其潛臺詞自然就是腐敗和土地全民所有的情結(jié)了；再如開發(fā)商良莠不齊所導(dǎo)致的房子質(zhì)量等問題，是針對公眾巨額的必需消費(fèi)品，這種消費(fèi)可能凝聚著家庭幾代的夢想。

　　因此我們必須理性地看到下面幾個問題。，改革開放以來，我國任何一個市場的初期，都存在暴利、行為不規(guī)范等問題；，住宅產(chǎn)業(yè)在我國還很幼稚，但一定要它承擔(dān)拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善居民住房條件的雙重重任，它一定會有許多不盡如人意之處，在這樣一個階段，每一個消費(fèi)者都要承擔(dān)它的巨大成本；第三，已經(jīng)有越來越多的城市實(shí)行了土地公開拍賣政策，這樣的交易程序已經(jīng)解決了大家心里不愉快的暴利問題，由于住宅產(chǎn)業(yè)不成熟等原因，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍粗放經(jīng)營，他們的真實(shí)盈利水平公眾了解多少？

　　五、住宅市場的政府干預(yù)

　　住宅市場從一降生開始，就存在著政府干預(yù)背景，如行政機(jī)構(gòu)和城市國有土地管理部門操縱土地價格和供應(yīng)節(jié)奏，這樣的問題是國有企業(yè)缺乏競爭力的重要原因。一些城市的政府甚至是直接運(yùn)作住宅開發(fā)項目，這種所有權(quán)和行政權(quán)混淆的問題是國有企業(yè)搞不好重要原因之一，其他行業(yè)已經(jīng)在改革這一問題了，為什么在住宅市場上，公眾從這一問題的反對者搖身變成欣賞者了，是既得利益問題，還是住宅市場運(yùn)行存在例外？這值得我們思索。

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