房地產管理策劃：房地產項目開發(fā)有那些投資成本？

　　一、房產項目投資成本組成
　　以江蘇省某地毛胚住宅商品房項目為例，其房產項目投資成本主要有以下部分組成：
　　（一）土地費用
　　從2001年開始，國內土地獲取主要是通過"招、拍、掛"形式，基本為熟地轉讓，即政府已完成"七通一平"。故土地費用一般是指土地出讓金和相關土地契稅，已不含相關動遷費用。
　　（二）獨立費
　　1．建設單位管理費
　　工資、獎金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關福利等費用，以及會議、培訓、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費用。
　　2．辦公及生活用具的置費。
　　3．工程監(jiān)理費。
　　4．建設場地完工清理費
　　5．施工圖編制費
　?。ㄈ┛睖y、設計費
　　1、勘測費：含初勘和凈堪費用。
　　2、設計費：
　　含方案設計費、土建和安裝擴初及施工圖設計費、景觀設計費、地下民防設計費、售樓處、會所、樣板房裝修設計費，相關設計咨詢等。
　?。ㄋ模┱?guī)費
　　含市政公用基礎設施配套費、教育附加費、建設垃圾費、散裝水泥、專項資金預收款、防空地下室易地建設費、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費（測量費）、質監(jiān)費、寄存檔案費、白蟻防治費、招投標管理費、綜合服務費、施工圖設計審圖費、消防設施建設費（審圖費）、預測面積費和實測面積費、房價定費、預售許可證費、衛(wèi)生防疫審核費、環(huán)保測試費、規(guī)劃檢測費、施工驗收費、測繪費、房產交易費、房產初始登記費、入住許可正費，"二書一征費"、常年垃圾清理費、住宅門牌費、排污配套費、污水外排費、維修基金費。
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　　1、基工程費：含檢測費
　　2、土建和安裝工程
　　含地下、地上主體結構、會所、配電房、水泵房、管理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。
　　3、交通標志和標識
　　4、會所裝修
　　5、甲供料
　　一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進戶防盜門、防火門、民防門等。
　?。┬^(qū)公共設施費
　　含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃氣、照明、景觀、通風、技防（智能化）、有線和網(wǎng)絡、消防等。
　?。ㄆ撸╀N售費用
　　含銷售代理、策劃樓書、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。
　　（八）財務費用
　　含貸款利息、稅金（營業(yè)稅、調節(jié)稅、印花稅等）、稅務
　?。ň牛┎豢深A見費

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